Bất động sản tỉnh lẻ thực sự là miền đất hứa?

Theo lời chia sẻ của ông Trần Đ.Q, chủ tịch một doanh nghiệp bất động sản đã có kinh nghiệm phát triển dự án tại thị trường tỉnh lẻ, từ giữa năm 2018 đến thời điểm hiện tại, không ít doanh nghiệp phải chuyển hướng đầu tư ra vùng ven vì tình hình kinh doanh xây dựng tại các thành phố lớn thời gian qua xảy ra quá nhiều sai phạm cũng như gặp vướng mắc về thủ tục hành chính bị ách tắc và chậm trễ, doanh nghiệp không thể nào chờ nổi việc duyệt xây dựng các dự án.

Những tưởng khi rời khỏi thị trường lớn truyền thống, doanh nghiệp ông sẽ dễ thở hơn song khó khăn vẫn chồng chất. Theo vị lãnh đạo đầu tư bất động sản tỉnh lẻ, bất kỳ doanh nghiệp nào cũng phải đối mặt với 5 thách thức lớn.

Thứ nhất, các doanh nghiệp ít nhiều đều đang bị chôn vốn ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh do dự án không thể triển khai được, lượng vốn này rất lớn. Điều này ảnh hưởng đến nguồn vốn và tiềm lực tài chính của nhiều doanh nghiệp.

Thứ hai là từ năm ngoái đến năm nay, dù các doanh nghiệp đều đang tìm giải pháp xử lý thủ tục pháp lý để phát triển các dự án mới ở tỉnh lẻ nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc. Tại địa bàn mới, doanh nghiệp cũng phải xin phê duyệt các thủ tục pháp lý từ đầu nên cũng mất thời gian chứ không phải cứ về tỉnh là giải quyết được vấn đề thủ tục ngay.

Thứ ba, các tỉnh vùng ven có thị trường kém hơn về cả nguồn cung và sức cầu, nên tính thanh khoản không tốt bằng những đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hay Đà Nẵng. Điều này đặt ra thách thức lớn cho chủ đầu tư phát triển dự án về việc tìm đầu ra cho sản phẩm của mình.

Thứ tư, khi doanh nghiệp phải dịch chuyển địa bàn phát triển sản phẩm, cơ cấu đầu tư của họ cũng thay đổi, kéo theo đó là chi phí quản lý doanh nghiệp, tổ chức bộ máy, chi phí con người… đều sẽ tăng lên. Những khoản chi phí này là con số không nhỏ mà doanh nghiệp phải tính cách giải quyết, cân bằng.

Thứ năm, việc huy động vốn của doanh nghiệp (như vốn vay từ ngân hàng) khi phát triển dự án tại tỉnh lẻ sẽ kém hơn so với khi phát triển dự án tại thành phố lớn do giá trị tài sản đảm bảo, thế chấp hay bảo lãnh của doanh nghiệp có dự án ở tỉnh lẻ thường bị định giá kém hơn rất nhiều. Ngoài ra còn chưa kể đến việc cơ sở hạ tầng tại tỉnh lẻ còn thiếu và yếu, nếu muốn làm dự án phải cân nhắc chuyện đầu tư hạ tầng để phục vụ dự án hoặc đợi quy hoạch hạ tầng của địa phương. 

Từ câu chuyện của ông Trần Đ.Q, giới phân tích cho hay việc đầu tư ở một thị trường tỉnh lẻ không phải đơn giản bởi ở các thị trường này, nguồn thông tin còn ít ỏi, sốt ảo, tin giả dễ xảy ra khiến các nhà đầu tư khó lòng đưa ra lựa chọn đúng đắn. Đặc biệt, việc bỏ qua công tác nghiên cứu thị trường sẽ khiến nhà đầu tư vướng vào các bẫy bong bóng bất động sản của cò đất, môi giới tại địa phương. Do đó, trào lưu ăn theo các ông lớn địa ốc kéo về tỉnh lẻ không phải “dễ xơi” với nhiều nhà đầu tư thứ cấp, cũng như không ít các doanh nghiệp.

Có nên bất chấp rủi ro?

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, từ cuối năm 2017, thị trường bất động sản tại các tỉnh lẻ đã nóng lên nhờ những dự án từ các chủ đầu tư lớn.

Cụ thể tại miền Bắc, hàng loạt dự án mới đã được ra mắt như An Phú, Mountain View, Nam Vĩnh Yên (Hưng Yên), với tỷ lệ hấp thụ đất nền lên đến 70 – 80%. Cũng theo đó, tại Vĩnh Phúc và Bắc Giang, Điện Biên nhiều dự án cũng nhận được sự quan tâm của đông đảo giới đầu tư, giá cả chưa có dấu hiệu giảm nhiệt.

Tại thị trường bất động sản miền Trung, dự án liên tục mọc lên, các nhà đầu tư lại cùng nhau ôm đất đợi lên giá. Nằm ở khu vực Bắc Trung bộ, Nghệ An cũng là chốn lý tưởng có sự xuất hiện của dự án từ các ông lớn như: Tập đoàn T&T, Công ty CP Tập đoàn đầu tư xây dựng và du lịch Bảo Sơn, Tecco, Tổng Công ty xây dựng Lũng Lô, Công ty CP Xây dựng Vinaconex, Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Đại Thành, Công ty CP Đầu tư & Phát triển nhà Hà Nội số 30… Tổng mức đầu tư các dự án xây dựng đô thị, chung cư, biệt thự liền kề hiện nay trên địa bàn Nghệ An ước tính lên đến hơn 60.000 tỷ đồng.

Tại miền Nam, các đại gia địa ốc Sài Gòn cũng đua nhau mở rộng địa bàn ra các tỉnh thành gần đó như: Long An, Tiền Giang, Cần Thơ… Đặc biệt, tại Long An, đầu tháng 3, Công ty Địa ốc Him Lam đã quyết định đầu tư khu kinh tế mở rộng hơn 32.300ha, gồm khu công nghiệp công nghệ cao, khu đô thị sinh thái, khu cảng biển quốc tế... 

Không thể phủ nhận sức hút từ tỉnh lẻ, song thực tế cho thấy không ít các bài học thất bại từ các dự án bất động sản đầu tư tại tỉnh lẻ trong khoảng chục năm trở lại đây. Ông Trần Đ.Q dẫn chứng Bình Dương đang phải gánh hệ quả phát triển bất động sản quá nóng vì trong thời gian ngắn mở ra hàng chục nghìn đơn vị nhà ở. Ví dụ điển hình là dự án Thành phố mới Bình Dương được đầu tư trên diện tích hơn 1.000ha, nhiều dãy nhà xây xong hiện đang bỏ hoang không ai mua. Tại Nhơn Trạch (Đồng Nai), một nhà đầu tư Malaysia từng đổ tiền xây 3 block chung cư ở khu vực đắc địa. Khi mở bán đã xây xong 1 block, 2 block khác đang đổ móng nhưng không ai mua, vẫn để hoang suốt bao năm nay. Tương tự tại các dự án khác như Khu đô thị Trung tâm hành chính tỉnh Long An, Khu dân cư Bắc Lê Lợi (TP. Quảng Ngãi), chung cư tại Nam Cần Thơ, khu lấn biển Kiên Giang… đều đã rơi vào tình cảnh bết bát.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, trong quý I/2019, thị trường ghi nhận sự “lên ngôi” của phân khúc đất nền, đặc biệt là đất nền các tỉnh vùng ven. Lý do là tại các thành phố lớn đều đang bị hạn chế nguồn cung, việc triển khai các dự án gặp nhiều khó khăn. Hơn nữa, khi giá cả, cung cầu ở các thị trường lớn gần như bão hoà, giá giao dịch cao thì sự tham gia ngắn hạn của các nhà đầu tư cũng sẽ giảm đi, để chuyển hướng đầu tư đến các tỉnh.

Thị trường những khu vực này này đang ở mức sơ khai, giá cả hợp lý nên tạo được sức hút, kéo theo các nhà đầu tư phát triển và đầu tư thứ cấp khiến phân khúc đất nền các tỉnh phát triển sôi động những tháng gần đây. Tuy nhiên, ở bất kỳ một thị trường mới nào, nhất là khi thị trường đó đang “chạy” tốt, đều tiềm ẩn nguy cơ sốt đất nếu như các cấp chính quyền khu vực đó không có giải pháp kiểm soát, điều tiết thị trường hiệu quả và nghiêm ngặt. 

Ông Đính phân tích: “Thực tế không ít các nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào bất động sản ở các tỉnh lẻ là sự đầu tư ăn theo các tập đoàn lớn mà không có sự tìm hiểu kỹ càng về thị trường. Việc bỏ qua công tác nghiên cứu thị trường sẽ khiến nhà đầu tư vướng vào các bẫy thổi giá đất do cò đất, môi giới tại địa phương tung ra. Nhà đầu tư dù lớn hay thứ cấp, nhỏ lẻ phải hiểu quy luật thị trường là hầu hết các tỉnh đều có nhu cầu về bất động sản thông qua phát triển kinh tế địa phương, các khu công nghiệp…, kéo theo nhu cầu về nhà ở.

Tuy nhiên, nhiều địa phương phê duyệt dự án một cách quá ồ ạt, không cân đối vào tốc độ phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu phát triển bất động sản của địa phương, dẫn đến khủng hoảng thừa các dự án. Thậm chí, nhiều địa phương chỉ chăm chú phát triển bất động sản, phát triển dự án mà quên mất hạ tầng phải đi trước một bước. Hệ quả là dù có bỏ tiền đầu tư dự án đó nhưng mãi không bán được, không có khách thuê, chưa kể những dự án chưa đủ điều kiện song vẫn rao bán dẫn đến những tranh chấp về sau”.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu CBRE Hà Nội: “Chúng tôi cho rằng, nhà đầu tư cần phải có sự cẩn trọng trong việc lựa chọn nơi xuống tiền. Thực tế cho thấy, những địa phương nào có công nghiệp phát triển mạnh và hạ tầng xã hội tốt thì bất động sản càng có thanh khoản tốt, bởi nhu cầu nhà ở cho các chuyên gia nước ngoài và nhân sự cao cấp là lực đẩy tăng giá cho bất động sản. Mặt khác, không phải khu vực vùng ven nào, bất động sản cũng có tiềm năng, nếu nhà đầu tư chạy theo cơn sốt mà không nghiên cứu kỹ, rất dễ mắc kẹt tại đó”.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng phân tích: “Đương nhiên là thị trường các tỉnh luôn có nhiều cơ hội với giá đất rẻ, quỹ đất dồi dào, việc phát triển dự án nhận được nhiều hậu thuẫn. Thực tế, bất động sản tại tỉnh lẻ vừa qua vẫn chủ yếu mạnh về phân lô bán nền và việc triển khai một dự án phân lô bán nền, thủ tục cấp phép cũng là khâu khó khăn, phức tạp giống như các thành phố lớn. Để đầu tư tại thị trường tỉnh lẻ có hiệu quả cũng phụ thuộc nhiều vào yếu tố vị trí và thời cơ. Có nhiều doanh nghiệp dù nắm trong tay quỹ đất đẹp nhưng triển khai không đúng thời điểm vẫn phải chấp nhận thất bại và phải sang nhượng lại cho nhiều doanh nghiệp khác .Bên cạnh đó, sức mua tại các thị trường tỉnh cũng là một yếu tố quyết định đến thắng thua của doanh nghiệp trong cuộc chơi này.

Tại các tỉnh, loại hình đất nền thông thường sẽ thu hút người mua chủ yếu là dân đầu tư, đầu cơ lướt sóng. Thời điểm 2016 - 2017 khi mà hình thức đầu tư ngắn hạn, đầu cơ lướt sóng nở rộ, rất nhiều dự án tại tỉnh giao dịch sôi động. Song từ cuối năm 2018 đến 2019 trở đi khi xu hướng lướt sóng bất động sản không còn sôi động, sức mua đổ về nhu cầu thực nên bất động sản nào ít có tiềm năng thương mại, ít có khả năng khai thác phát triển lâu dài cũng sẽ bị hạn chế sức mua”.