Khung pháp lý làm khó bất động sản

Nhìn lại năm 2019, những nghi ngại về câu chuyện bong bóng thị trường tái diễn theo chu kỳ 10 năm đã không thành hiện thực. Nhưng, nhiều diễn biến bất lợi đã khiến thị trường trầm lắng. Và giới chuyên gia đều có chung nhận định, hoàn thiện khung pháp lý là yếu tố quan trọng để ổn định lại thị trường bất động sản thời gian tới. Cùng với đó, nhìn về thị trường bất động sản năm 2020, nhiều ý kiến cũng đồng tình rằng, đây là năm khá khó khăn với các doanh nghiệp địa ốc.

Tuy nhiên, theo Báo cáo “Các xu hướng lợi nhuận theo ngành kinh tế năm 2019 – 2020” của Công ty cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report), thị trường bất động sản Việt Nam đang có nhiều dư địa để tăng trưởng như thu nhập đầu người đã tăng lên gần 3.000 USD/năm tạo lực cầu mới cho toàn bộ thị trường. Với tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, trung bình mỗi năm có khoảng 1 triệu người Việt Nam di chuyển từ nông thôn ra thành thị làm tăng nhu cầu lớn về nhà ở trong trung hạn và dài hạn. Dân số trẻ, nguồn nhân lực dồi dào càng thúc đẩy sự bùng nổ nhu cầu nhà ở tại tất cả các phân khúc trong tương lai.

Trong khi đó, sự ổn định chính trị và quỹ đất để phát triển nhà ở vẫn còn khá đa dạng. Quy định cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản nhà ở đã thu hút các nguồn đầu tư nước ngoài.

Song, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang lộ diện những điểm yếu nhất định. Chẳng hạn, sự thay đổi của khung chính sách, các quy định, quy trình phức tạp đã làm giảm tính hấp dẫn của môi trường kinh doanh. Sự phức tạp và chồng chéo của hệ thống pháp luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư khiến doanh nghiệp khó triển khai và thực hiện dự án… và nhiều nhà đầu tư lo ngại.

Bên cạnh đó, tình trạng quy hoạch treo vẫn còn phổ biến tại nhiều đô thị. Các dự án “ma” không tồn tại, không có thực nhưng vẫn được đưa ra bán rầm rộ, trở thành một trong những tâm điểm “siêu nóng” trong năm 2019, nhưng không được phát hiện và xử lý kịp thời chẳng những gây thiệt hại lớn cho người tiêu dùng, mà càng làm tăng tâm lý bất an cho các nhà đầu tư, khi nhiều tin đồn thất thiệt lan truyền  làm giảm uy tín của doanh nghiệp…

Thêm một điểm nóng của 2019 là nhiều khi sự chậm trễ trong thanh tra, rà soát dự án, cũng phần nào khiến thị trường chững lại tại Hà Nội và TP.HCM.

Minh bạch để tăng tính hấp dẫn

Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu các cuộc thanh tra và rà soát được đẩy nhanh tiến độ, thì cơ hội mở cho doanh nghiệp địa ốc và thị trường sẽ rộng lớn hơn. Có nguồn cung dồi dào, lực cầu về sản phẩm vẫn lớn, lượng giao dịch trên thị trường vì thế sẽ sôi động và hấp dẫn các nhà đầu tư thứ cấp.

Theo Tổng giám đốc Savills Việt Nam Neil MacGregor, nguồn cung thị trường bất động sản về cơ bản phụ thuộc khá nhiều vào sự phê duyệt, cho phép triển khai xây dựng và hoàn thiện các dự án mới. Đang có nhiều chủ đầu tư luôn sẵn sàng thực hiện dự án và “bung hàng” ngay sau khi có giấy phép. Do đó, thị trường có thể đặt kỳ vọng về sự cải thiện nguồn cung trong vòng 2 năm tới, đặc biệt là với phân khúc nhà ở, ông Neil MacGregor chia sẻ.

Trong một nỗ lực đẩy nhanh hoàn thiện khung pháp lý cho phân khúc nhà ở, Bộ Xây dựng đã “bật đèn xanh” cho căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2. Theo Thông tư 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020,  diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2. Tỷ lệ căn hộ có diện tích căn hộ nhỏ hơn 45m2 không được vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Bộ cũng đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu là 45m2 đối với căn hộ chung cư thương mại. Cơ quan quản lý cũng thừa nhận nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 45m2) là rất lớn. Loại nhà ở này nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ có 2-3 thành viên tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển công nghiệp.

Trước đó, Nghị định số 25/2020/NĐ - CP hướng dẫn một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, thay thế Nghị định số 30/2015/NĐ-CP cũng đã được ban hành. Nghị định có hiệu lực từ ngày 20/4/2020, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc về lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, góp phần sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo cú hích lớn cho sự phát triển của thị trường bất động sản cả nước.

Với nhiều điểm mới, Nghị định số 25 được kỳ vọng tạo những hiệu ứng tích cực. Cụ thể, những quy định xoay quanh việc nhà đầu tư đã trúng đấu thầu sau khi hoàn thành các nghĩa vụ như bồi thường, hỗ trợ cho việc tái định cư sẽ được triển khai giao đất ngay.

Thêm nữa, Nghị định số 25 cũng quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, gồm dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư PPP; dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại, công trình thương mại, dịch vụ, công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh…

Giới chuyên gia nhận định, hành lang pháp lý không chỉ quan trọng với các nhà đầu tư cá nhân, mà còn quyết định đến sự tồn vong của doanh nghiệp và cục diện thị trường. Bởi pháp lý là yếu tố quan trọng hàng đầu để quyết định giá bán của một sản phẩm bất động sản. Một dự án có pháp lý rõ ràng sẽ thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư. Và quan trọng hơn, tính pháp lý của bất động sản còn là nơi tạo dựng niềm tin của nhà đầu tư hoặc người mua.