Khoảng một tuần nay, khu đất giãn dân Quan Giai, thôn Trúc Động, xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất (gần khu công nghệ cao Hòa Lạc) đã không còn vẻ yên bình. Thay vào đó, khu vực này như đang trải qua một phiên chợ “đất” kéo dài từ sáng đến tối, từ ngày này qua ngày khác. Dòng người nườm nượp kéo về xem đất, đông như trẩy hội, hoạt động chào bán diễn ra rầm rộ. Ô tô xếp thành hàng dài từ phía đầu làng. Nhiều người ăn mặc lịch sự đứng thành từng tốp chỉ trỏ về phía những khu đất. Trên tay cầm sổ đỏ, hoặc bản sao, sơ đồ lô đất. Một vài quán nước được mở ra, nhanh chóng chớp thời cơ để kiếm lãi khi lượng khách đông vô kể.

“Cơn sốt nóng đang trở thành cơn sốt ảo”, một môi giới kỳ cựu tại Thạch Thất cho hay.

Theo tìm hiểu, khu đất giãn dân này được phân ra khoảng 50 lô chia cho người dân vào 15 năm trước, nhưng hiện tại vẫn để không, chưa có người ở, cỏ mọc um tùm. Có lô đang được tận dụng để trồng lúa, trồng rau.

Nguyên nhân khiến khu đất đã gần như bị “bỏ quên” này trở thành tâm điểm của giới đầu tư đất nền ngay trong mùa dịch xuất phát từ thông tin Vingroup đề xuất xây dựng 2 khu đô thị trên địa phận huyện Thạch Thất. Một, ở khu đất rộng 200ha ngay sát khu công nghệ cao vào đại lộ Thăng Long( khu giãn dân Quan Giai được giới cò đất cho là nằm sát lối đi vào khu đô thị này). Khu đô thị thứ hai nằm giáp huyện Quốc Oai, cách đại lộ Thăng Long 500m và gần đường từ đại lộ đi vào trung tâm huyện Thạch Thất.

SAU MỘT TUẦN, GIÁ ĐẤT TĂNG GẤP 3 LẦN

“Chị cứ mạnh dạn mua đi. Bọn em đang đẩy sóng. Cứ yên tâm “lướt”, kiểu gì cũng bán được. Mua hôm nay, mai bán sẽ lãi được vài triệu đồng/m2”, một “cò”đất mời chào khách.

Người này cho biết, 50 lô đất tại khu đất này có diện tích dao động từ 93m2 – 261 m2. Mảnh đẹp ở mặt ngoài đang có giá khoảng 18-20 triệu đồng/m2 trong khi chỉ một tuần trước, chỉ có giá khoảng 7-8 triệu đồng. Khu đất ở phía trong đang có giá dao động từ 12 - 15 triệu đồng, trước cơn sốt cũng chỉ có giá 5 - 6 triệu đồng/m2, thậm chí chỉ 4 - 4,5 triệu đồng nhưng không ai mua.

Theo tìm hiểu, giá đất tại đây mỗi ngày đang tăng từ 1 đến 1,5 triệu đồng. Thậm chí không chỉ tăng theo ngày mà còn theo giờ. Một mảnh đất sổ đỏ có diện tích khoảng 103m2, nằm ở mặt ngoài trục đường được rao với giá 16 triệu đồng/m2. Vài giờ sau, cũng mảnh đất ấy đã có giá 18 triệu đồng/m2. Đất tăng chóng vánh lên vài giá chỉ qua “miệng” cò.

Theo một môi giới kỳ cựu, trong số đám đông tụ tập tại khu vực Quan Giai, chỉ có khoảng một nửa là nhà đầu tư, còn lại là môi giới, cò đất. Các nhà đầu tư đến đây cũng chủ yếu với mục đích lướt sóng, kiếm lời. Nhiều người đã nhanh tay kiếm vài trăm triệu mỗi ngày.

Các giao dịch chủ yếu thông qua hình thức đặt cọc, viết giấy tay rồi ra phòng công chứng chứng thực giao dịch. Theo quan sát, nhiều người còn “lướt” cả giấy đặt cọc. Vừa đặt cọc xong đã chào bán sang tay cho người khác.

Một số môi giới tiết lộ, nhiều người biết trước thông tin có dự án đã nhanh tay gom đất với giá rẻ, sau đó khi có thông tin quy hoạch dự án, họ đã đẩy sóng lên cao.

“Giá đất ở đây sẽ tăng tiếp cho đến khi vào khoảng 25 triệu đồng/m2 sẽ dừng. Trong vòng 1 tuần nữa sẽ trở lại bình thường”, một môi giới tên Nguyện dự báo.

Tuy nhiên, theo vị này, giá đất bị đẩy lên quá cao so với thực tế nên sau cơn sốt sẽ bị “xì hơi”, do đó, ai là người mua sau cùng sẽ phải chịu mức giá cao, không bán được, hoặc phải chịu lỗ.

“Một số nhà đầu tư đặt cọc mấy hôm trước đã có dấu hiệu bán tháo để hòa vốn. Các “cò đất” thổi giá sau khi kiếm được nguồn tiền khá hậu hĩnh thì đã nhanh chóng rút khỏi thị trường”, ông Nguyện nói.

Một số nhà đầu tư đang có nhu cầu thật cho biết: Nghe tin sốt đất nên chúng tôi xuống tìm kiếm cơ hội đầu tư nhưng thấy thất vọng vì lô đất thực tế và giá tiền. Hạ tầng không có, đất đã để hoang hóa từ lâu mà giá bị đẩy lên quá cao. 

Trên thực tế, những nhà đầu tư tay ngang, non kinh nghiệm, ôm đất chưa kịp đẩy hàng là những người chịu trận khi thị trường hạ nhiệt.

“Đến nay, sau khi doanh nghiệp đề xuất làm 2 khu đô thị, huyện Thạch Thất, Hà Nội vẫn chưa có ý kiến. Kể cả trường hợp chính quyền đồng ý làm thì cũng phải vài năm nữa mới triển khai được nhưng hiện tại đất tại khu vực này đã bị thổi lên và nguy hiểm hơn nữa là nhiều lô đất được giao dịch chỉ là đất vườn với cam kết sau này sẽ được chuyển đổi”, một chuyên gia khuyến cáo.

ĐẤT NỀN HÒA LẠC CHỈ NÊN ĐẦU TƯ DÀI HẠN

Theo các chuyên gia, khu vực vùng ven, đặc biệt là Hòa Lạc gần đây khởi sắc hơn nhờ việc hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông và những tín hiệu tích cực từ xây dựng khu công nghệ cao Hòa Lạc. Các nhà đầu tư vào Hòa Lạc nên xác định đầu tư dài hạn, đón đầu sự phát triển của đô thị vệ tinh.

“Theo ghi nhận của chúng tôi, thị trường đất nền Hòa Lạc trong thời gian gần đây chỉ mới rục rịch xuất hiện những dự án khu đất có tính pháp lý hoàn thiện mở bán, thu hút được các nhà đầu tư dài hạn đến tìm hiểu mua đất nhằm đầu tư lâu dài. Bởi theo họ, trong tương lai, đây là khu vực được quy hoạch bài bản, lại đang được đầu tư đồng bộ về cơ sở hạ tầng, nhất là một năm gần đây khu công nghệ cao Hòa Lạc và Đại học Quốc gia được đầu tư đồng bộ.

Mua đất tại đây hiện tại có giá “mềm”, tương lai có thể dùng với nhiều mục đích khác nhau như xây nhà cho các kỹ sư công nghệ cao, sinh viên đại học, người lao động thuê hoặc sử dụng làm ngôi nhà thứ hai bởi nơi đây có cảnh quan sinh thái, thiên nhiên... Bên cạnh đó, việc trao sổ đỏ tận tay cũng là lý do khiến nhà đầu tư an tâm, giao dịch dễ thành công”, một môi giới nhận xét.

Theo tìm hiểu, nhiều mảnh thổ cư tại Phú Mãn (Quốc Oai) đang được rao bán với giá 8 - 9 triệu đồng/m2. Quanh khu vực Vai Déo, Phù Cát (Quốc Oai), một số dự án nằm trên trục đất đấu giá dịch vụ, đất tái định cư giá dao động từ 8,5 đến 9 triệu đồng mỗi m2.

Các dự án tái định cư gần đường tỉnh lộ 420, nối từ Quốc lộ 21 lên trung tâm huyện Thạch Thất có giá từ 15 đến 20 triệu đồng mỗi m2. Ở khu vực gần dự án tái định cư Đại học Quốc gia, các mảnh đất có diện tích 120 - 300m2, giá từ 9 triệu đồng mỗi m2. Đất nền Khu Công Nghệ Cao Hòa Lạc đã có sổ đỏ từng lô giá chỉ từ 12 - 15 triệu đồng/m2.

Rất nhiều dự án đất nền tại đây đã, đang và sẽ còn tiếp tục duy trì mạch tăng giá bởi có các yếu tố thúc đẩy từ cơ sở hạ tầng đến tầm nhìn quy hoạch siêu đô thị tại khu vực này.

“Giá đất Hòa Lạc so với mặt bằng chung đang rất vừa tầm, thấp hơn so với nhiều cùng ven khác. Do đó, là thời điểm thích hợp để đầu tư. Mỗi năm đang duy trì mức tăng giá từ 1 đến 2 triệu đồng/m2, tùy vào mức độ hoàn thiện hạ tầng và sự rót vốn của các chủ đầu tư vào khu vực này, đặc biệt là khu công nghệ cao.

Đất Hòa Lạc rất tiềm năng, nên việc đầu tư nên hướng tới sự dài hạn, không nên lướt sóng, vừa tiềm ẩn rủi ro, vừa gây hệ lụy xấu cho xã hội”, anh Nguyễn Đức Canh, một nhà đầu tư kỳ cựu, có hơn 10 năm theo dõi thị trường Hòa Lạc cho biết.

Theo các chuyên gia, việc ăn theo tin các dự án để đầu tư đất nền chờ sóng, đặc biệt tại thời điểm hiện nay, là vô cùng rủi ro. Nguyên nhân là do dự án mới đang trong giai đoạn nghiên cứu. Do đó, nếu nhà đầu tư “ôm đất” có thể sẽ bị kẹt hàng. Bên cạnh đó, việc “ôm hàng” giá cao càng khiến nhà đầu tư dễ hứng rủi ro và chôn vốn.

Đối với các nhà đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại kiếm lợi, thị trường sốt nóng giống như một cục than hồng chuyền tay nhau, người cuối cùng sẽ bị “bỏng” khi không kịp chuyền cho người khác thì cơn sốt đất đã vỡ bong bóng.

“Sốt đất lúc nào cũng để lại những hệ lụy khó lường, bởi sốt nóng khiến giá tăng, nếu sự tăng giá đó không dừng lại thì chắc chắn dẫn đến đổ vỡ thị trường địa ốc. Trong khi đó, các nhà đầu tư không thoát được nhanh sẽ bị mắc cạn, nếu dùng đòn bẩy tài chính thì họ sẽ phải gồng mình trả nợ hằng tháng. Trường hợp không trả được thì khoản vay của họ biến thành nợ xấu, ngân hàng cũng rất khó để thu hồi nhanh số tiền này”, ông Nguyễn Quốc Huy, Phó Chủ tịch CTCP Đầu tư kinh doanh Bất động sản Hải Phát nhận định.

Các chuyên gia khuyến cáo, trước khi tiến hành giao dịch trong thời điểm nhạy cảm, người mua đất cần cân nhắc nhiều yếu tố vì nguy cơ mất tiền thậm chí thua lỗ là rất cao.

Người mua phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp trước khi quyết định giao dịch. Đó là so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, khoảng cách di chuyển, mật độ dân số, tiện ích xung quanh và giá trị khai thác để tránh đưa ra quyết định thiếu chính xác. Không nên mua vào nếu nhận thấy giá bất hợp lý vì khi đó rủi ro rất lớn.

“Nhanh nhạy với thị trường là điều cần có, nhưng các nhà đầu tư cần cẩn trọng khi xuống tiền, tỉnh táo trong việc lựa chọn dự án và đặc biệt nên mua dự án có pháp lý rõ ràng, sổ đỏ trao tay, không nên chạy theo đám đông để tránh rơi vào cạm bẫy của những cơn “sốt ảo””, ông Nguyễn Hữu Nho, một môi giới kỳ cựu cho hay.

 

 

Kịch bản tương tự cũng xảy ra tại huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Cụ thể, hồi giữa tháng 2 tại các xã Bình Ba, Nghĩa Thành và Đá Bạc (huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) bắt đầu náo loạn khi hàng ngàn người kéo xuống đây mua bán đất suốt ngày đêm, bất kể đất trồng cây lâu năm hay đất ao cá cũng được mua. Hôm nay giá 100 triệu đồng một mét ngang, mai giá tăng lên 200 triệu đồng, trả giá là không kịp vì suy nghĩ 1 hôm, đến hôm sau muốn mua là không mua được nữa. Thậm chí có miếng đất khách vừa đặt cọc, chủ đất đã xin đền cọc gấp đôi để bán cho người khác với giá cao hơn.

Lý do của cơn sốt đất là vì ngày 10/2 xuất hiện một văn bản của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chấp thuận cho một Tập đoàn lớn nghiên cứu làm dự án bất động sản hơn 800ha tại đây. Lợi dụng thông tin này, môi giới cùng nhau đẩy giá khiến giá đất tại Châu Đức tăng theo giờ khiến người mua không có thời gian để trả giá. Tuy nhiên, toàn bộ giao dịch này chỉ thực hiện trên giấy tờ tay với nhau và có tính chất đầu cơ.

Và cơn sốt đất chóng vánh tại Bà Rịa Vũng Tàu cũng chỉ diễn ra không quá 10 ngày và bắt đầu "xịt hơi" khi giới đầu nậu tháo chạy và chính quyền có những biện pháp mạnh tay như việc UBND xã Bình Ba cắm biển cảnh báo người dân về tình trạng phân lô bán nền dự án ma, đề nghị người dân cảnh giác, không thực hiện giao dịch, mua bán trên địa bàn xã. UBND huyện Châu Đức cũng ban hành công văn hỏa tốc yêu cầu điều tra, xác minh và xử lý nghiêm tình trạng quảng cáo dự án, phân lô rao bán đất nền trái pháp luật trên địa bàn Châu Đức...