Đảm bảo thống nhất với Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi)

Thảo luận tại phiên họp, đại biểu Trần Khánh Thu - Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Thái Bình cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đã tương đối hoàn thiện, nghiêm túc tiếp thu đầy đủ ý kiến của các đại biểu Quốc hội.

Đánh giá về quản lý hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, đại biểu Trần Khánh Thu cho biết, dự thảo luật cơ bản đã thể chế hóa đầy đủ chủ trương, đường lối của Đảng về quản lý thị trường BĐS. 

Tuy nhiên, đại biểu cũng cho biết, một số nội dung quan trọng và phức tạp của dự thảo luật tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp, kinh tế vĩ mô của quốc gia, có liên quan đến nhiều dự thảo luật đang được Quốc hội xem xét, cho ý kiến.

Để tránh chồng chéo, đại biểu đề nghị, cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra tiếp tục rà soát kỹ lưỡng, thận trọng để quy định rõ ràng, chặt chẽ hơn các quy định về kinh doanh BĐS gắn với quy hoạch sử dụng đất, bảo đảm đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật, để dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).

Đại biểu đề nghị ban soạn thảo xem xét, bổ sung thêm nội dung vào Điều 8 các hành vi bị cấm. Theo đó, cần cấm các hoạt động kinh doanh BĐS của các tổ chức, cá nhân đối với các dự án BĐS chưa đủ điều kiện về pháp lý, vì trong quá trình phòng ngừa đấu tranh tội phạm, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.

Ngành Công an đã phát hiện, xử lý một số tổ chức, cá nhân thực hiện các hành vi kinh doanh, giao dịch các lô đất trúng đấu giá khi dự án, lô đất này chưa có đầy đủ thủ tục về pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. 

Ngoài ra, đại biểu đề nghị làm rõ quy định tổng vốn đầu tư tại điểm d khoản 2 Điều 9 để có cơ sở thực hiện, đảm bảo đúng quy định, thống nhất với quy định của Luật Đầu tư.

Không để xảy ra tình trạng dự án nhận đặt cọc nhưng không triển khai

Cơ bản nhất trí với Báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đại biểu Trần Hồng Nguyên - Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Thuận đánh giá cao sự chuẩn bị nghiêm túc, phối hợp chặt chẽ của cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan chủ trì soạn thảo, các cơ quan có liên quan.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu bày tỏ nhất trí với phương án 1 nêu trong báo cáo tiếp thu, giải trình của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

“Phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, đây là bên yếu thế trong giao dịch BĐS do việc đặt cọc chỉ được thực hiện BĐS đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp”, đại biểu Trần Hồng Nguyên lý giải làm rõ thêm.

Theo đại biểu Trần Hồng Nguyên, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án 2 sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng.

Trong khi đó, thị trường BĐS thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án BĐS lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự.

Thực tế cho thấy, nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, đại biểu cho rằng cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra...

Đồng quan điểm, đại biểu Huỳnh Thị Phúc - Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho rằng, về khoản 5 Điều 23 chọn phương án 2, đồng thời đề nghị cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5%. Qua tham khảo ý kiến Hiệp hội BĐS và khảo sát thực tế cho thấy, 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ.

Đại biểu đề nghị chỉnh lý khoản 5 Điều 23 theo hướng: Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc cũng đề nghị bổ sung hành vi bị cấm đối với hành vi thu tiền, đặt cọc trái với quy định của luật này và các pháp luật có liên quan, để đảm bảo tính chặt chẽ và đồng bộ với các luật có liên quan.

Đồng thời, đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án BĐS theo hướng không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác, không có tư cách pháp nhân, không có chức năng kinh doanh BĐS, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở công trình xây dựng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS...