Thiếu căn cứ xác định giá đất theo giá thị trường

Thời gian qua, hầu hết các công ty 100% vốn nhà nước như MobiFone, Tổng Công ty Giấy Việt Nam, Tổng Công ty Hàng không Việt Nam… đã lỗi hẹn cổ phần hóa so với tiến độ đặt ra đến ba năm là do chưa xác định được giá trị đất. Theo giải thích của Ban Đổi mới phát triển doanh nghiệp (Bộ Công thương) thì Nghị định 109 nêu rõ: Xác định giá trị DN khi CPH phải tính tiền thuê đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất, xác định lợi thế vị trí đất. Theo đó, việc xác định giá đất phải theo sát giá thị trường tại thời điểm định giá. Tuy nhiên, hiện không biết dựa vào căn cứ nào để đưa ra giá đất theo giá thị trường khi mà thị trường bất động sản luôn luôn biến động.

Song việc tính giá trị đất theo dự thảo nghị định sửa đổi, một vị đại diện Tập đoàn Dệt may Việt Nam lo ngại không có cải tiến gì so với quy định hiện tại. “Thực tế, việc định giá đất mà các DNNN đang sử dụng hầu hết là đất phi nông nghiệp. Trên thị trường, những đất phi nông nghiệp hầu như không có giao dịch. Do đó, không thể có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hơn nữa, DN CPH lại phải chịu một khoản vốn rất lớn khi thực hiện theo hình thức giao đất mà thực tế vốn này không có tác dụng hữu ích đến sản phẩm trong quá trình sản xuất kinh doanh” - vị đại diện Tập đoàn Dệt may Việt Nam chia sẻ.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Phạm Tuấn Anh, Phó Vụ trưởng Vụ Đổi mới doanh nghiệp thuộc Văn phòng Chính phủ, cho biết việc xác định giá trị đất khi tính giá trị DN không đơn giản, vì xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường trong điều kiện bình thường trên thực tế rất khó khăn. Thực tế, tại khu vực có vị trí đất của DN cần xác định giá trị trong nhiều năm không có hoạt động chuyển nhượng thì làm gì có giá thị trường để làm căn cứ mà tham khảo.

Trường hợp đất của DN nằm ở vị trí toàn là nhà công sở, không có nhà dân và cũng không có hoạt động mua bán, vậy phải căn cứ vào đâu để xác định giá đất theo giá thị trường?

“Rõ ràng, nếu dự thảo nghị định không giải quyết ráo riết các tình huống này thì không khéo ngay khi chính sách CPH mới ra đời đã rơi vào bế tắc, khiến nỗ lực đẩy nhanh tiến độ CPH DNNN lại vẫn vướng” - ông Phạm Tuấn Anh cảnh báo.

Đất không sử dụng thì trả lại nhà nước

Cục Tài chính doanh nghiệp cho hay việc xác định lợi thế vị trí đất đai lâu nay luôn là khâu chiếm nhiều thời gian và lắm thủ tục nhất với các DN lớn, đồng thời lại là kẽ hở gây thất thoát vốn nhà nước khi giá trị đất đai bị định giá quá thấp...

Liên quan đến nội dung này, trong quyết định mới đây, Thủ tướng lưu ý trong khi chưa sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về đất đai, khi quyết định giá trị DN để CPH phải tính giá trị lợi thế kinh doanh của DN. Trước khi phê duyệt phương án CPH, cơ quan quyết định CPH chỉ đạo DN CPH xây dựng phương án sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và mục đích kinh doanh. Đối với diện tích đất không nằm trong phương án sử dụng đất được phê duyệt thì phải trả lại nhà nước.

Hiện Cục Tài chính doanh nghiệp, đơn vị được Bộ Tài chính giao chủ trì soạn thảo nghị định sửa đổi, đang lấy ý kiến đóng góp xây dựng nghị định sửa đổi trước khi trình Chính phủ. Đơn vị này cũng thừa nhận việc xác định giá trị đất hết sức khó khăn.