Nguồn cung giảm mạnh

10 tháng qua, các doanh nghiệp đã đưa ra thị trường 65 chung cư với 23.759 căn hộ, giảm 11,1% về số lượng dự án và giảm 39,2% về số lượng căn nhà so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn (giảm 9,6%), phân khúc trung cấp có 11.731 căn (giảm 37,5%), phân khúc bình dân 4.584 căn (giảm tới 68%). Tổng giá trị vốn huy động vào lĩnh vực bất động sản là 43.761 tỷ đồng.

Nguyên nhân giảm nguồn cung có ảnh hưởng từ vụ cháy chung cư Carina hồi tháng 3/2018. Nhiều chung cư bán rất chậm khiến chủ đầu tư phải trì hoãn các dự án trước đó đã có kế hoạch triển khai. Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho biết, ngoài lý do trên, một "điểm nghẽn" khiến nguồn cung căn hộ ảnh hưởng lớn là thủ tục hành chính về chấp nhận chủ trương đầu tư.

Chỉ 2 từ "đất ở" trong Luật Nhà ở đã khiến thị trường "bị vướng". Cụ thể, tại Khoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở quy định doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất nhưng diện tích đất dự kiến làm dự án chưa hoàn toàn là "đất ở" thì không thuộc diện được chỉ định làm chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, những vấn đề về giải phóng mặt bằng, quy định tiền sử dụng đất, quy định về việc dùng quỹ đất thanh toán cho các dự án BT cũng khiến cho các dự án chậm triển khai. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dự báo năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức do thiếu quỹ đất, thiếu nguồn cung phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân.

Để góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, HoREA đã gửi văn bản đề xuất lên Thành ủy, UBND và các sở, ngành liên quan của TP.HCM về việc giải quyết các "điểm nghẽn" và vướng mắc để tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.

Chung tay gỡ khó

"Điểm nghẽn" về chấp nhận chủ trương đầu tư thì HoREA đề xuất như sau: đối với trường hợp nhà đầu tư đã có quỹ đất ở thì đề nghị Sở Xây dựng trình UBND TP. Hồ Chí Minh xem xét quyết định chấp thuận đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở. Trường hợp dự án bao gồm đất ở và các loại đất khác cần phải chuyển mục đích sử dụng đất thì đề nghị Sở Kế hoạch Đầu tư trình UBND TP.HCM xem xét quyết định chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư.

HoREA cũng đề nghị UBND TP. Hồ Chí Minh sớm phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của Thành phố để làm cơ sở thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư nhà ở trên địa bàn Thành phố theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ.

HoREA cho rằng, trong lúc chưa sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở thì đề nghị Chính phủ có văn bản giải thích từ "đất ở" như nội dung Văn bản 11153/VPCP-CN ngày 19/10/2017 của Văn phòng Chính phủ đối với đất có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, đáp ứng một trong các điều kiện sau:

Đất đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đất đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai xây dựng nhà ở, hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng nhà ở để các địa phương có căn cứ thực hiện, khắc phục "điểm nghẽn" này.

Về lâu dài, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở: "Nhận chuyển quyền sử dụng đất (hoặc đất ở và các loại đất khác) theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại" để thống nhất với Khoản (1.b) Điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất. Chính vì vậy, doanh nghiệp dễ bị rơi vào tình trạng đất "da báo" không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để được công nhận chủ đầu tư. Đây cũng là một trong những nguyên nhân làm giảm các công trình bất động sản, nhất là chung cư trung cấp và bình dân hiện nay cũng như trong năm 2019.

Theo ông Châu, trong cuộc gặp gần đây giữa Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh và các doanh nghiệp bất động sản thì Sở Tài nguyên Môi trường thông báo sẽ thực hiện theo quy định tại Khoản 60 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ về bổ sung Khoản 3, Khoản 4 vào Điều 99 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Theo đó, các dự án đã lựa chọn chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư đã được UBND cấp có thẩm quyền cho phép thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trước ngày 1/7/2014 mà chủ đầu tư chưa thỏa thuận hết được toàn bộ diện tích đất của người sử dụng đất trong phạm vi dự án thì UBND cấp tỉnh tổng hợp vào danh mục dự án cần thu hồi đất trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với diện tích đất chưa thỏa thuận được để giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư.