Nguy cơ lạm phát , dòng tiền bị kiểm soát chặt

TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế Tài chính bất động sản Đất Xanh Services, CEO Công ty tài chính FINA cho rằng, hiện nay BĐS Việt Nam đang ở chu kỳ thứ 4, nghĩa là giai đoạn khủng hoảng khi vừa qua, Chính phủ đã đưa ra hàng loạt chính sách để siết đầu cơ, bong bóng BĐS.

Hiện tại, bối cảnh kinh tế, chính trị, xã hội trên toàn cầu vẫn còn tồn tại nhiều diễn biến khó lường, cuộc khủng hoảng Nga - Ukraine tiếp tục căng thẳng; tỷ giá ngân hàng vẫn neo trần. Nhiều yếu tố tác động đã khiến giá năng lượng ở các quốc gia trên thế giới tăng cao, trong đó Việt Nam cũng bị ảnh hưởng.

Tại Việt Nam, 9 tháng đầu năm 2022, tăng trưởng tín dụng đạt gần 11%, đáp ứng nhu cầu vốn để mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, hỗ trợ và thúc đẩy doanh nghiệp hoạt động trong các ngành, lĩnh vực trên tăng trưởng. Để duy trì mục tiêu tín dụng, kiểm soát tác động của lạm phát và ổn định tỷ giá, NHNN cũng đồng thời tiến hành tăng lãi suất, điều hành tỉ giá theo hướng linh hoạt, phù hợp nhằm ổn định, đảm bảo linh hoạt với diễn biến khó lường của quốc tế.

Bất động sản ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế

Chuỗi giá trị ngành BĐS tại Việt Nam thường phát triển theo 5 giai đoạn, bao gồm sở hữu và phát triển quỹ đất, tài trợ chi phí từ vốn cổ phần hoặc vay nợ, khai thác, xây dựng và cuối cùng là đưa vào sử dụng. Hệ sinh thái ngành BĐS trên thế giới có đến 13 dịch vụ khác nhau, tuy nhiên tại Việt Nam, hiện chỉ có 6 nhóm ngành dịch vụ được cung cấp bởi các doanh nghiệp độc lập.

Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS khủng hoảng gây ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế. Điển hình tại Trung Quốc, tỷ lệ việc làm trong ngành BĐS và xây dựng ở thành thị chiếm 15%. Khi ngành BĐS quốc gia tỷ dân đi xuống đã kéo theo tình trạng giá cổ phiếu của các DN phát triển BĐS xuống thấp nhất trong vòng 10 năm qua; thu nhập từ bán đất của chính quyền địa phương giảm 31% trong 6 tháng đầu năm 2022; doanh số bán nhà tại Trung Quốc thấp nhất trong 10 năm qua.

Tại Việt Nam, một chu kỳ BĐS thường trải qua 5 giai đoạn. Giai đoạn đầu tiên là khởi đầu tăng trưởng, thị trường ghi nhận việc mở rộng cung tiền và tín dụng thông qua việc lãi suất giảm, dòng vốn, nợ vay tăng chảy vào xây dựng, BĐS. Nhiều nhà đầu cơ gia nhập thị trường, dẫn đến nguồn cầu tăng liên tục và giá đất tăng. Tại giai đoạn thị trường mở rộng thường xuất hiện bong bóng tài sản, khi lãi suất và tình trạng lạm phát tăng cao. Giá nhà giữ nguyên, lợi nhuận DN BĐS sụt giảm. Về phía khách hàng, những người dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà buộc phải bán nhà để trả nợ khiến tình trạng thanh lý diễn ra ồ ạt.

Chuyển sang giai đoạn khủng hoảng, nguồn cầu giảm khiến thị trường đóng băng, kéo theo các hoạt động xây dựng giảm. Các hoạt động sản xuất - kinh doanh đình trệ khiến nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô. Bước sang giai đoạn tích lũy và tái cấu trúc, lúc này doanh nghiệp đang dần thích ứng với bối cảnh trầm lắng và triển khai phương án như tái cơ cấu sản phẩm, định vị lại thị trường. Đến giai đoạn phục hồi, giá nhà tăng trên nhiều phân khúc. Thị trường “ấm” lên, tính thanh khoản cải thiện, lợi nhuận của DN BĐS cũng tăng dần.

Một số giải pháp cho thị trường bất động sản

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (FERI) đề xuất, trong bối cảnh hiện nay, Nhà nước nên đẩy nhanh tiến trình sửa đổi Luật theo hướng phù hợp tình hình thực tế để nhanh chóng đi vào triển khai, sớm tạo ra hành lang pháp lý, môi trường minh bạch cho các hoạt động BĐS. Đồng thời, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển, góp phần khôi phục thị trường theo hướng tích cực. Tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, xây dựng các cơ chế theo hướng mở, phù hợp với tình hình hiện nay cũng là công tác cần được coi trọng. Đề xuất triển khai song song công tác thanh tra với việc triển khai các chính sách phát triển nhà ở xã hội nhằm cân bằng nguồn cung, giá cả. Bên cạnh đó, cần xây dựng giải pháp mở rộng, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường.

Kỳ vọng cho thị trường BĐS trong thời gian tới, FERI dự báo, thị trường có một số điểm sáng, đó là khi giá bất động sản được đưa về giá trị hợp lý hơn, những người mua nhà đang tính toán đến việc xuống tiền.

Theo một khảo sát của viện nghiên cứu RERI và phía đối tác, có 24% khách hàng, đặc biệt là khách hàng có nhu cầu thực có nhu cầu mua nhà ngay lập tức; 15% sẽ mua trong vòng 3 - 6 tháng tới; 39% sẽ mua trên 6 tháng; 22% sẽ mua nhà sau ít nhất một năm.