Doanh nghiệp kêu khó đủ đường

Trong Hội nghị tín dụng đối với BĐS và phát triển nhà ở xã hội triển khai Công điện 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ, đại diện các doanh nghiệp BĐS vẫn tiếp tục đưa ra các vấn đề khó khăn đang gặp phải trong quá trình tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng.

Theo ông Phạm Thiếu Hoa – Chủ tịch HĐQT Vinhomes, hiện nay, các doanh nghiệp vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay lãi suất thấp. Hạn chế room tín dụng dẫn đến các ngân hàng cân nhắc lựa chọn khách hàng khi cho vay, mặt bằng lãi suất thực tế không được như kỳ vọng.

Tài sản đảm bảo BĐS bị định giá thấp hơn giá trị nhiều lần do thị trường BĐS bị đóng băng, không có nhiều giao dịch để tham chiếu. Một số dự án BĐS bị vướng mắc trong quy trình, nhiều ngân hàng chỉ giải ngân khoản vay có tài sản đảm bảo là BĐS, không nhận các loại tài sản khác như cổ phiếu niêm yết, tài sản cố định, các quyền tài sản phát sinh…

Các doanh nghiệp mong muốn tìm cách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Đại diện doanh nghiệp này cho rằng, các thủ tục hành chính, phê duyệt hồ sơ kéo dài, cũng gây thiệt hại cho doanh nghiệp.

Về lãi suất vay, bà Lê Thùy Linh – Phó Chủ tịch CTCP Đầu tư IMG cho rằng, mức lãi suất vay trung hạn hiện nay từ 7-9% đang rất hấp dẫn, nhưng hiện nay người dân đang mất lòng tin, không muốn xuống tiền để mua BĐS. Vì vậy, bà Linh kiến nghị cần có thêm giải pháp khôi phục lòng tin của nhà đầu tư, đây là nút thắt lớn khiến dòng tiền chưa khôi phục. Ngoài ra, với gói tín dụng cho nhà ở xã hội chưa giải ngân được, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Bộ Tài chính cân nhắc việc để cho các doanh nghiệp vay vốn thương mại và điều chỉnh thuế thu nhập doanh nghiệp cho các công trình nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Liên quan đến tín dụng, đại diện Novaland đề xuất các tổ chức tín dụng thời gian tới tiếp tục giảm mặt bằng lãi suất cho vay, giúp các doanh nghiệp giảm chi phí lãi vay. Thông tư số 02/2023/TT-NHNN hiện đang cho phép doanh nghiệp gia hạn nợ trong 12 tháng. Tuy nhiên, dự kiến năm 2024 thị trường còn tiếp tục khó  khăn, ít nhất đến hét quý II mới có dấu hiệu tốt lên, do vậy Novaland đề xuất gia hạn Thông tư này lên 24 tháng, nhằm giảm áp lực cho doanh nghiệp.

Thị trường BĐS khó không phải lỗi ngân hàng

Trước kiến nghị của các doanh nghiệp BĐS, đại diện các ngân hàng cho rằng vấn đề khó khăn hiện tại của thị trường BĐS không xuất phát từ phía ngân hàng, mà phần nhiều nằm ở thủ tục pháp lý.

Theo ông Nguyễn Thanh Tùng – Tổng Giám đốc Vietcombank, về cơ chế chính sách, trong quá trình cấp tín dụng BĐS, có sự thay đổi trong văn bản pháp lý, chính sách quy định liên quan đến các giai đoạn và thực tế phát sinh tại các dự án đã được cấp phép, dẫn đến việc thẩm định các dự án BĐS gặp khó khăn. Hơn nữa, ngân hàng còn phải rà soát, đánh giá hồ sơ pháp lý qua nhiều năm. Đây là vấn đề phát sinh rủi ro cho các ngân hàng khi phê duyệt tài trợ cho các dự án BĐS.

Một số doanh nghiệp BĐS ý kiến vì sao hồ sơ kéo dài nhiều năm, do vướng mắc hồ sơ pháp lý, dù bản thân ngân hàng không muốn điều này. Thêm nữa, vướng mắc pháp lý trong nhiều năm khiến cho thời gian triển khai dự án bị kéo dài, chi phí đầu tư tăng trở thành rào cản tiếp cận vốn vay ngân hàng của các chủ đầu tư.

“Một số quy định pháp luật còn chồng chéo, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua và gây khó khăn cho ngân hàng khi cho vay và thẩm định tài sản bảo đảm”, ông Tùng chia sẻ.

Đối tượng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ, còn ít đối tượng thỏa mãn, hoặc thỏa mãn điều kiện vay nhưng khó chứng minh khả năng trả nợ vay vốn ngân hàng.

Về thị trường BĐS, cơ cấu BĐS chưa cân đối, giá BĐS vẫn ở mức cao so với thu nhập. Thời gian qua, lãi suất ngân hàng đã nhiều lần giảm. Tuy nhiên, mặt bằng giá BĐS vẫn ở mức cao, lãi suất chỉ quyết định một phần vào giá. Do giá BĐS ở mức cao chưa hướng tới người mua cuối cùng là mua nhà để ở. Các giao dịch BĐS có xu hướng tăng trong thời gian qua phần lớn là giao dịch mua đi bán lại với sự tham gia của môi giới lướt sóng, gây ra nguy cơ bong bóng BĐS, ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS nói chung và cấp tin dụng đối với BĐS nói riêng.

Về nguồn vốn cho BĐS, vốn tài trợ cho các doanh nghiệp BĐS đến từ các kênh như trái phiếu, nguồn tiền khách hàng, nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng.

Với nguồn tiền của khách hàng, nhiều khách hàng tư nhân còn tâm lý chờ đợi giá BĐS sẽ xuống chưa xuống tiền mua nhà. Từ đầu năm, dù giảm tiền gửi lãi suất huy động, nhưng khách hàng vẫn gửi tiền nhiều vào ngân hàng với yếu tố tâm lý chờ đợi.

“Cần có cơ chế, chính sách để thu hút các nguồn vốn khác như quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở…, đẩy nhanh luật đất đai, nhà ở, bổ sung chính sách quy định việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”, đại diện Vietcombank kiến nghị.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Vinh – Tổng Giám đốc VPBank nhận định, vấn đề của thị trường hiện tại xuất phát từ cả yếu tố khách quan và chủ quan. Khách quan là do cuộc khủng hoảng thanh khoản, trái phiếu và lan đến BĐS, khiến lãi suất tăng vọt. Ông Vinh cho rằng 70-80% khó khăn của thị trường BĐS hiện nay nằm ở pháp lý, quá trình thực thi. Bây giờ, giải quyết vấn đề BĐS là đẩy nhanh cải cách thể chế, dự án pháp lý.

Ông Vinh kiến nghị NHNN hỗ trợ BĐS gia hạn Thông tư số 02/2023/TT-NHNN, tạo điều kiện thuận lợi cho cả doanh nghiệp BĐS và cho cả ngân hàng. Đối với doanh nghiệp BĐS, sau khi được Nhà nước và ngân hàng hỗ trợ, bản thân các doanh nghiệp BĐS cũng phải lành mạnh, minh bạch để xem xét điều kiện cho vay.

 “Bên cạnh đó cũng cần xem xét hỗ trợ gói lãi suất 2% hầu như không chạy, có chăng áp dụng lãi suất này cho người mua nhà. Nhu cầu mua nhà chính đáng, có thể đề xuất áp dụng lãi suất 2% cho người mua nhà”, ông Vinh nói.