Liên tiếp trong 3 năm từ 2009 đến 2011, dòng tiền từ giới đầu cơ BĐS liên tiếp đổ vào thị trường BĐS Đà Nẵng đã đẩy giá nhà đất tại đây lên cao ngất ngưởng - có những dự án tăng gấp đôi, thậm chí là gấp 3, gấp 4 giá của chủ đầu tư đưa ra.

Nhưng khi giới đầu cơ rút đi thì thị trường lập tức ảm đạm, thậm chí suy thoái kéo dài.

Chiếm hơn 50% giao dịch

Ông Trần Ngọc Thành - Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Trung cho biết: Tỉ lệ người Hà Nội quay lại các dự án BĐS chiếm đến hơn 50% tổng số giao dịch của Cty từ đầu năm 2015 đến nay. Cụ thể, trong vòng 5 tháng đầu năm, đơn vị này giao dịch khoảng 500 nền đất thì tỷ lệ người mua đến từ Hà Nội chiếm đến hơn 50% số lượng giao dịch. Trong khi đó, năm 2014, tỷ lệ mua của người Hà Nội qua sàn này là 30%.

Đồng tình, đại diện Giám đốc sàn giao dịch BĐS Cty CP Tập đoàn Cường Hưng Thịnh - ông Nguyễn Xuân Hiệp cũng khẳng định: "Nếu những năm trước, giới đầu tư BĐS Hà Nội vào Đà Nẵng chủ yếu là gửi bán thì hiện nay họ lại tăng cường mua vào. Những trường hợp mua đến vài lô đất không còn là chuyện hiếm".

Đối với các dự án căn hộ, tỷ lệ này cũng không khác bao nhiêu. Lấy dự án The Point làm ví dụ, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho biết có đến 70% khách hàng của dự án này là người Hà Nội. “Người Hà Nội là nhà đầu tư lớn nhất của chúng tôi” - vị này khẳng định và cho biết thêm kể từ lần mở bán các dự án đầu tiên vào năm 2009, người Hà Nội luôn là khách hàng chủ yếu của Savills.

Lý giải cho nguyên nhân này, giới đầu tư kinh doanh BĐS đều cho rằng, trong thời gian qua, có nhiều tín hiệu vui từ thị trường, trong đó có các giải pháp tài chính từ phía NH, trong đó có gói 30.000 tỷ đồng đang được đẩy mạnh giải ngân.

Cùng với đó, với sự vào cuộc tích cực của các Bộ, ngành có liên quan và các địa phương trong việc hỗ trợ thị trường BĐS. Hơn nữa, bà Đỗ Thu Hằng - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định: Dù đang trong giai đoạn điều chỉnh, thị trường BĐS Đà Nẵng được coi là tiềm năng bởi nơi đây đang hội tụ đủ các yếu tố xúc tác quan trọng cho sự phát triển địa ốc. Đà Nẵng sở hữu sân bay quốc tế với khả năng kết nối thuận tiện trong và ngoài nước, lại có đầy đủ sân golf, casino, bãi biển đẹp…

Ông Thành phân tích, nếu năm 2014, thị phần trong cơ cấu về khách hàng giao dịch tại Đà Nẵng thì khách hàng Hà Nội chiếm khoảng 30%, đến đầu năm 2014 thị phần tăng lên đột biến khi khách Hà Nội chiếm khoảng từ 50 % lượng khách giao dịch. Đáng chú ý là mặc dù lượng khách hàng chiếm khoảng 50% giao dịch nhưng số lượng sản phẩm bán cho khách hàng Hà Nội lại chiếm khoảng 65% lượng sản phẩm bán ra, tức là trung bình một khách hàng Hà Nội mua hơn 1 sản phẩm.

Cũng theo ông Thành, bên cạnh việc giá BĐS Đà Nẵng đang dần dần phù hợp với nhu cầu thì nguyên nhân chính vẫn là các chính sách của Chính phủ đã cơ bản đi vào thực tế, dòng tiền đã được khơi thông và các ngân hàng đã bắt đầu cho vay trở lại.

Mừng và lo

Cách đây 3 năm - năm 2011, trong một báo cáo của mình, CBRE đã đưa ra một con số thông kê gây sửng sốt: Gần 80% khách mua căn hộ và biệt thự tại Đà Nẵng đến từ Hà Nội. Sau đó không lâu, khi thị trường Hà Nội và TP HCM đóng băng thị trường BĐS tại đây đã tụt dốc không phanh mặc dù giá BĐS tại đây giảm tới 30% - thậm chí một số dự án giảm đến 50%.

Với những diễn biến trong những tháng đầu năm 2015, thị trường liệu có lặp lại như trước kia không? Trả lời cho câu hỏi này, ông Trần Ngọc Thành - Đất Xanh miền Trung cho rằng, thị trường Đà Nẵng sẽ khó có sóng như giai đoạn trước đây. Nguyên nhân là nhà nước đã có hành lang pháp lý đủ rộng, đã có nhiều chính sách mới, nhiều công cụ để quản lý thị trường nên điều này rất khó xảy ra.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo, nếu các nhà đầu cơ vẫn cứ mải mê với BĐS Đà Nẵng mà không tỉnh táo, thì khả năng “dính đòn” là điều xảy ra. Bởi tính đến thời điểm hiện tại, kỳ vọng về sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường BĐS Đà Nẵng như cách đây vài năm là khó thành hiện thực.

Với lượng dân tương đối ít, thu nhập bình quân không cao và đặc biệt là đất ở của người dân còn khá rộng, nên nhu cầu về BĐS của người dân Đà Nẵng không nhiều nên hi vọng “thổi giá” của các nhà đầu cơ không nhiều. “Chúng ta không nên kỳ vọng những nhà đầu tư từ Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh tới, bởi đó sẽ chủ yếu là giới đầu tư thứ cấp mua đi bán lại. Nếu chấp nhận sự có mặt của họ, giá nhà sẽ từ từ nâng lên và hậu quả là dự án sẽ chững lại sau khi bán được khoảng 40% và thị trường đóng băng” - một chuyên gia nhấn mạnh.

Lời cảnh báo này không phải là không có lý bởi nó đã có tiền lệ. Đây có lẽ cũng là một trong những bài học nên “gối đầu giường” cho những ai “ôm mộng” đối với thị trường này.