Hấp dẫn ở phía Nam

Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo tổng quan thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp trong nửa đầu năm 2016. Theo đó, tại khu vực phía Bắc, với lợi thế cảng biển quốc tế, Hải Phòng địa phương tiên phong trong phát triển khu công nghiệp (KCN) ở phía Bắc. Nomura và Nam Cầu Kiên là những KCN thành công với công suất cho thuê đạt từ 90-100%. Tuy nhiên, giá thuê trung bình ở các KCN Hải Phòng tương đối cao, do thiếu những ưu đãi dành cho nhà phát triển.

Tuy nhiên, những cải thiện gần đây về môi trường kinh doanh đã có tác động đáng kể. Trong nửa đầu 2016, Hải Phòng dẫn đầu về thu hút vốn FDI với 1,8 tỷ USD vốn đăng ký. Trong đó, KCN Tràng Duệ đang có sức hấp dẫn lớn với các nhà đầu tư nhờ cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Trong nửa đầu 2016, KCN này là điểm đến của những dự án đầu tư lớn như dự án đầu tư 1,5 tỷ USD của LG và dự án 425 triệu USD của SL Electronics.

Tại khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận, do có lợi thế từ sân bay quốc tế Nội Bài. Mặc dù vậy, việc không nằm gần các cảng biển ảnh hưởng bất lợi đến nhiều ngành công nghiệp. Nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn được áp dụng cho các ngành công nghiệp có sản phẩm giá trị cao. Điều đó, đưa lại kết quả tích cực, đưa công suất cho thuê trung bình các KCN trong vùng vượt 70%. Tuy nhiên, các KCN ở Hà Nội tỏ ra ít hấp dẫn hơn so với các khu vực lân cận do giá thuê cao và chi phí lao động đắt đỏ…

Trong bối cảnh, nguồn cung trên thị trường đang lên, thì các KCN ở các tỉnh phía Bắc tỏ ra ít hấp dẫn hơn so với khu vực phía Nam do giá thuê cao và chi phí lao động đắt đỏ. Trong khi đó, tại phía Nam thị trường BĐS công nghiệp trở nên sinh động hơn.

Nhờ vào lợi thế về hệ thống cảng hàng không và cảng biển quốc tế, các KCN của TP. Hồ Chí Minh được phát triển khá sớm và đặt tại các quận, huyện vùng ven. Dù vậy trọng tâm đầu tư đang dịch chuyển dần sang các ngành công nghệ cao. Trong khi, các ngành công nghiệp thâm dụng nhân công và đất đai ít được khuyến khích tại thành phố. Các KCN ở TP. Hồ Chí Minh có vị trí đắc địa nhất và do đó có giá thuê cao nhất trong các tỉnh phía Nam.

Dù vậy do mặt bằng giá nhân công khá cao, các KCN mới phát triển gặp khó khăn trong việc tăng công suất cho thuê. Đơn cử, ngành chế biến chế tạo chỉ nhận được 66 triệu USD từ vốn FDI đăng ký trong nửa đầu 2016. Trong khi, với vị trí gần với các cảng quốc tế của TP. Hồ Chí Minh và quỹ đất lớn, Bình Dương và Đồng Nai vẫn giữ vị thế là trung tâm công nghiệp ở phía Nam.

Cần chiến lược lâu dài

Cũng tại khu vực phía Nam, mặc dù đi sau trong việc phát triển các KCN, song tỉnh Long An lại có những tăng tốc đáng kể trong thời gian gần đây với 16 KCN đã và đang đi vào hoạt động, cung ứng khoảng 3.000 ha diện tích cho thuê. Trong nửa đầu 2016, Long An tiếp nhận 350 triệu USD vốn FDI đăng ký, mức cao nhất so với các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long.

Tuy nhiên, cũng giống một số KCN ở các tỉnh phía Bắc, với giá thuê tương đối cao, công suất cho thuê trung bình của Long An hiện vẫn ở mức khá thấp, dưới 60%... Tuy nhiên, dự báo trong thời gian tới nhu cầu tìm kiếm và xây dựng các xưởng, nhà máy sản xuất sẽ tăng cao trong những năm tới. Khu vực phía Nam trong đó có Long An vẫn được đánh giá là khu vực tiềm năng nhất cho việc đầu tư BĐS công nghiệp.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, nửa đầu năm 2016, cả nước có thêm 6 KCN mới ra đời cung cấp 700 ha diện tích cho thuê, nâng tổng số KCN lên 218 với tổng diện tích 59.700 ha và diện tích cho thuê xấp xỉ 41.000 ha. Tổng diện tích cho thuê của nửa đầu 2016 đạt 28.500 ha, tăng 5% so với nửa cuối 2015. Mặc dù nguồn cung tăng, công suất cho thuê tăng đến 70% nhờ dòng vốn FDI, cao hơn 3 điểm phần trăm so với đầu năm. Có 16 KCN khác đang trong giai đoạn lên kế hoạch, dự kiến cung cấp thêm 18.600 ha diện tích cho thuê.

Trong thực tế, BĐS công nghiệp đang đón đầu nhiều cơ hội và đây cũng là một trong những lĩnh vực hưởng lợi nhất khi Việt Nam đang tăng cường thu hút đầu tư nước ngoài. Bên cạnh, yếu tố chủ quan một số nhà đầu tư nước ngoài cũng đang có xu hướng chuyển hoạt động sản xuất sang Việt Nam để tận hưởng những ưu đãi về thuế.

Bởi, theo nhận định từ các chuyên gia của Savills, việc giá nhân công Trung Quốc gia tăng kết hợp với các hiệp định thương mại mới được ký kết gần đây sẽ tiếp tục mang lại nhiều cơ hội cho thị trường KCN Việt Nam. Theo đó, giá nhân công Trung Quốc tăng nhanh gây áp lực lên những ngành công nghiệp thâm dụng nhân công như da giày, dệt may, chế biến chế tạo. Trung Quốc đang đối mặt với một làn sóng ra đi của các công ty nước ngoài, tìm kiếm các điều kiện sản xuất tốt hơn.

Với nhiều thuận lợi, Việt Nam trở thành một điểm đến sáng giá cho làn sóng dịch chuyển này. Ngoài ra, với việc FDI tăng đột biến sau khi kết thúc đàm phán các hiệp định TPP và EVFTA cũng giúp Việt Nam tiếp nhận thêm 1,145 dự án mới với tổng số vốn đăng ký đạt 7,5 tỷ USD, tăng 95% theo năm. Những yếu tố này cũng khiến BĐS công nghiệp có nhiều thuận lợi để phát triển.

Có thể nói, thị trường BĐS công nghiệp đang có những dấu hiệu “ăn nên làm ra” khi nhu cầu thuê đất và nhà xưởng của các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước rất lớn. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia đã cảnh báo về những hệ luỵ của việc BĐS công nghiệp phát triển quá “nóng”. Do vậy, việc quy hoạch xây dựng mới các KCN cần dựa trên hiệu quả kinh tế - xã hội, lợi thế cạnh tranh, chú trọng quy hoạch theo vùng, không nên đầu tư dàn trải, manh mún “mạnh địa phương nào, địa phương nấy làm”.