Căng thẳng nguồn cung nửa đầu năm

Trong những tháng đầu năm 2019, mặc dù bong bóng bất động sản chưa xảy ra song thị trường vẫn tồn tại những lo ngại. Trong đó, ghi nhận ở một số phân khúc diễn ra sự sụt giảm về nguồn cung và giao dịch, nổi bật là phân khúc căn hộ chung cư. Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khi chịu tác động bởi các chính sách về pháp lý và tín dụng.

Điển hình tại 2 thị trường bất động sản lớn của cả nước là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều ghi nhận sự chững lại của nguồn cung ở phân khúc căn hộ chung cư. Thậm chí, báo cáo của JLL Việt Nam còn cho rằng nguồn cung căn hộ trong quý II ở 2 thị trường này đạt mức thấp kỷ lục kể từ năm 2014 - thời điểm thị trường bất động sản trong nước phục hồi sau thời kỳ khủng hoảng.

Tương tự, báo cáo của CBRE và Savills Việt Nam cũng có nội dung lượng căn hộ mở bán trong quý II ở 2 thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cùng xu hướng sụt giảm. Các đơn vị nghiên cứu đều cho hay quá trình rà soát pháp lý, các chính sách nghiêm ngặt của Chính phủ đã điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại. 

Tổng nguồn cung chào bán và giá bán căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh (Nguồn: JLL)

Ở một diễn biến khác, Savills cho hay mặc dù nguồn cung giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ của thị trường vẫn tăng 2% theo quý và 4% theo năm, đạt 31%.Trong đó, hạng căn hộ trung cấp chiếm 71% tổng số căn đã bán, tiếp theo là hạng bình dân với 28%.

Về giá bán của các phân khúc trong quý đều có xu hướng tăng. Hiện nay loại hình căn hộ cao cấp có mức giá bán trung bình 70 triệu đồng/m2; căn hộ trung cấp khoảng 30 triệu đồng/m2 và căn hộ bình dân khoảng hơn 20 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, trong quý II, một số dự án tại trung tâm đã được bán với mức giá 260 - 300 triệu đồng/m2, tương đương tổng giá trị một căn hộ từ 1 đến 2 triệu USD. Mới nhất, Tập đoàn GFS chào bán 32 căn hộ thuộc dự án Five Star West Lake đang được xây dựng tại 162 Hoàng Hoa Thám - 167 Thụỵ Khuê với giá từ khoảng 53 - 82 triệu đồng/m2, tương đương với mỗi căn hộ có giá 8,5 - 44 tỷ đồng. 

Trong nửa cuối năm 2019, Savills dự báo Hà Nội sẽ có khoảng 30.000 căn hộ từ 39 dự án được mở bán. Phần lớn trong số này là căn hộ trung cấp, căn hộ hạng A khoảng 3.000 căn, chiếm 10% tổng số căn hộ được đưa ra thị trường trong thời gian tới.

Hà Nội sẽ có những dự án với mức giá bình quân 5.000 USD (khoảng 115 triệu đồng)/m2, đồng thời sẽ có nhiều nhà đầu tư nước ngoài gia nhập phân khúc căn hộ hạng A tại thị trường Hà Nội. Thống kê cho thấy tổng lượng căn hộ hạng A tại thị trường này chưa nhiều khi so với TP. Hồ Chí Minh như hiện nay. Về giá bán, trong 1 - 2 năm tới giá bán phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục tăng.

CBRE dự báo, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh cũng sẽ được cải thiện trong nửa cuối năm. Thị trường kỳ vọng sẽ đón nhận một lượng nguồn cung lớn từ phía Đông được dẫn đầu bởi Vinhomes Grand Park tại quận 9 với hơn 10.000 căn và năm dự án mới tại quận 2. Các khu vực khác cũng hoạt động tích cực hơn như khu phía Tây với dự án AIO City, Akari City và D-Homme; và phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Eco Green Saigon, Sunshine City Saigon và dự án mới là Lovera Vista. Thị trường sẽ có thêm hơn 23.000 căn hộ vào nửa cuối năm 2019. 

Phía bắc sông Hồng đang là điểm sáng

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội phân tích, tại Hà Nội, trong khoảng thời gian 10 năm qua, thị trường tập trung phát triển ở phía tây của thành phố với 50 - 60% nguồn cung căn hộ, 50% nguồn cung văn phòng nằm ở khu vực này. Với tốc độ phát triển nhanh, đến nay quỹ đất ở khu vực phía tây đã dần cạn kiệt, khu vực phía nam mật độ xây dựng cũng rất cao. Trong bối cảnh đó, khu phía đông đang dần nổi lên với những dự án lớn đang được triển khai.

“Khi ba khu vực tây, đông, nam đã tương đối phát triển thì giờ đây, chúng ta bắt đầu nhìn sang các khu vực khác nữa trong bán kính 10km có tiềm năng phát triển, điển hình như phía bắc sông Hồng. Khu vực bắc sông Hồng thời điểm này kém phát triển hơn so với các khu vực lân cận bởi nó là vị trí đi sau. Tuy nhiên, chúng ta có thể nhìn thấy những thuận lợi về vị trí địa lý cũng như thuận tiện trong việc kết nối với sân bay Nội Bài. Do đó, khu vực phía bắc là vị trí có tiềm năng cả về nhà ở, logistics cũng như các tổ hợp hỗn hợp khác. Một số chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư đã và đang nhìn sang khu vực này để tính toán các bài toán đầu tư. 

Chúng tôi cũng hy vọng thị trường khu vực phía bắc trong vài năm tới sẽ là vị trí phát triển sôi động. Tuy nhiên, tương lai thị trường khu vực này như thế nào cũng cần theo dõi các dự án mới, các diễn biến mới”, bà An nhận định. 

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội.

Bên cạnh đó, thời gian qua, thị trường Hà Nội chứng kiến những cơn sốt đất tại các huyện được đề xuất lên quận, trong đó có Đông Anh. Khu vực này sau khi thông cầu Nhật Tân, cầu Đông Trù cho thấy mặt bằng giá đất hiện nay có cao hơn so với vài năm trước đây khi chưa có các cây cầu. 

Còn về vấn đề huyện lên quận, thật ra đó là vấn đề tâm lý nhiều hơn là vấn đề bản chất đầu tư. Tất nhiên khi được lên quận sẽ kéo theo những tác động liên quan đến đầu tư bất động sản và cả tiềm năng thu hút các hoạt động đầu tư thuộc các lĩnh vực khác. 

Tuy nhiên, tất cả những kỳ vọng đó sẽ không diễn ra trong thời gian một sớm một chiều. Điều tác động lớn nhất vẫn là hạ tầng. Khi đã có hạ tầng tốt sẽ thu hút chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư quy mô lớn. Các nhà đầu cơ có lý do để kỳ vọng về một mặt bằng giá cao hơn. Quá trình đó được hiện thực hóa bằng mức độ cư dân đến ở, những tòa văn phòng mới khi được thành lập và đi vào sử dụng…

Khi có đủ tất cả những điều đó thì mặt bằng giá đó mới là giá xác thực. Còn hiện nay, chúng ta chưa nhìn thấy nhiều dự án, chưa có nhiều hoạt động cũng như nhiều nhà ở hoặc điều kiện hạ tầng còn tương đối kém phát triển so với các khu vực khác thì tất cả các giao dịch đa phần cũng chỉ dừng lại ở chuyện kỳ vọng mà thôi.

Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội cho hay, lượng cung mở bán căn hộ trong quý II/2019 vẫn tốt, mặc dù không dồi dào bằng thời điểm trước nhưng nhu cầu của khách hàng vẫn lớn, thậm chí có những dự án cháy hàng. Cũng chính vì nguồn cung giảm bớt nên thị trường trong 6 háng cuối năm sẽ có nhiều cơ hội, nhiều dự án mở bán, sẽ đón làn sóng đầu tư mới.

Bên cạnh đó, 6 tháng đầu năm nay thị trường đón nhận nhiều siêu dự án, những dự án hạng sang cao cấp được đưa ra mức giá khá cao.

“Thị trường đang bị sốc giá nhưng tôi cho rằng trước khi nhìn đến dự án siêu sang, siêu đắt thì chúng ta hãy nhìn đến giá trị đất của những căn nhà phố nằm trong cùng địa bàn, cùng con phố đó. Hiện Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, quỹ đất các quận trung tâm quá khan hiếm, do đó chỉ riêng số tiền đầu tư cho đất đã quá kinh khủng chưa kể đến tiền thiết kế dự án, thi công, xây dựng, đưa vào triển khai… Đó là số tiền quá lớn dẫn đến việc bắt buộc phải nâng giá khi bán các sản phẩm căn hộ. Dù nguồn cung 6 tháng cuối năm có thải thiện thì giá bán vẫn ở mức cao”, ông Hiển nhận định.

Ngoài ra, ông Hiển cho rằng đây là vấn đề xảy ra ở rất nhiều nơi, ở tất cả các quận trung tâm trên thế giới đều có mức giá cao, chính vì thế đó là cơ hội để chúng ta phát triển các đô thị vệ tinh quanh thành phố để giảm tải mật độ giao thông, hạ tầng trong thành phố.