Tại báo cáo phân tích triển vọng thị trường năm 2022, Công ty chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MASVN) đưa ra góc nhìn tích cực về tiềm năng thị trường bất động sản. Đặc biệt trong đó, bất động sản dân cư được nhận định sẽ có nhiều biến động khi phân khúc chung cư dự báo phục hồi ở miền Bắc và thể hiện sức bật tại thị trường miền Nam trong quý IV/2021 cũng như đầu năm 2022.

Phân khúc chung cư phục hồi ở miền Bắc

Con số thống kê cho thấy, số lượng bán mở mới căn hộ chung cư giảm 46,8% trong 9 tháng đầu năm 2021, chỉ đạt khoảng 1.400 căn. Ước tính trong quý IV/2021 sẽ có 1 lượng hàng mở bán 2.600 căn cho thị trường, nâng số lượng nguồn cung trong năm 2021 lên 11.400, giảm 25,3% so với cùng kỳ.

Sang năm 2022, MASVN dự báo thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ phục hồi dần dần, tuy nhiên, tốc độ cải thiện sẽ chậm hơn bình thường do tâm lý e dè trước khả năng dịch bệnh quay lại vẫn còn hiện hữu.

Về giá, trong 9 tháng đầu năm 2021, giá nhà chung cư nhìn chung chỉ tăng nhẹ từ 1 - 2% so với cùng kỳ, tuy nhiên giá bán trung bình trên thị trường đã tăng khoảng 10% do có sự xuất hiện của một số dự án cao cấp và vắng bóng dần những dự án bình dân. Nhóm nghiên cứu cho rằng xu hướng kích cầu của các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục với các chương trình khuyến mãi, giảm giá, hỗ trợ vay vốn… cho người mua nhà. Dự báo trong năm 2022, giá nhà chung cư tại miền Bắc theo từng phân khúc sẽ tăng nhẹ từ 5 - 10%.

Trong khi đó, tình hình phân khúc bán lẻ có phần lạc quan hơn với tỷ lệ lấp đầy ở các trung tâm thương mại (TTTM) nội thành xấp xỉ trên 90% trong 9 tháng đầu năm 2021. Báo cáo chỉ ra rằng, nguồn cung sẽ bắt đầu vượt quá nhu cầu trong 2022 khi kế hoạch khai trương một số TTTM nhiều khả năng sẽ bị đẩy lùi sang 2022 do dịch bệnh đang có chiều hướng phức tạp và khu vực Hà Nội sẽ đón nhận hơn 40.000m2 từ Vincom Smart City trong quý IV/2021, tăng tổng diện tích sàn lên 1 triệu m2.

Theo MASVN, giá cho thuê TTTM (hiện đang quanh ngưỡng 50 USD/m2) sẽ tiếp tục đi ngang trong thời gian tới mặc dù nguồn cung gia tăng do 2 yếu tố: Một là giá cho thuê đã giảm đáng kể từ đầu năm 2021 khi dịch bệnh quay lại và thứ hai là nhu cầu mua sắm có thể tăng trở lại sau thời gian dài cách ly.

Sức bật ở phân khúc căn hộ miền Nam

Đối với thị trường miền Nam, số lượng mở bán phân khúc chung cư tại khu vực này trong 9 tháng đầu năm 2021 tiếp tục cạn kiệt với mức giảm 67% so với cùng kỳ, và thấp nhất kể từ năm 2014 trở lại đây, nguyên nhân một phần là do dịch bệnh ảnh hưởng lớn tới kế hoạch mở bán các dự án đã hoàn thành và ảnh hưởng tới tiến độ của các dự án đang thi công. Dự kiến trong quý IV/2021 và đầu năm 2022 sẽ có gần 10.000 sản phẩm được chào bán (chủ yếu ở dự án Vinhomes Grand Park), bằng cả 3 quý trước đó cộng lại.

Theo số liệu thống kê giá nhà chung cư tại TP. Hồ Chí Minh trong 9 tháng đầu năm 2021 tăng 10% so với cùng kỳ năm trước với mức giá trung bình đạt 60 triệu/m2, nguyên nhân là do nguồn cung bị hạn chế, bất chấp dịch bệnh làm giảm nhu cầu mua nhà trong năm nay.

"Đặc biệt, chúng tôi nhận thấy giá nhà ở nhiều khu vực vùng ven tăng mạnh trong 2021. Dự kiến trong năm 2022, giá nhà khu vực TP. Hồ Chí Minh và các vùng lân cận sẽ tiếp tục tăng nhẹ do nguồn cung chưa hồi phục hoàn toàn và giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao", nhóm nghiên cứu cho hay.

Thị trường cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh bị ảnh hưởng nặng nề từ đợt dịch lần thứ 4, trong đó hầu hết các TTTM đều phải đóng cửa hơn 3 tháng. Điều này cũng ảnh hưởng nghiêm trọng tới lịch mở cửa của nhiều TTTM như: Socar Mall (40.000m2), Central Mall East Saigon (39.000m2), Sense City quận 9 (50.000m2), Elite Mall quận 8 (42.000m2). Nhóm nghiên cứu MASVN kỳ vọng, khi thành phố bắt đầu đi vào trạng thái bình thường mới, các TTTM kể trên sẽ bắt đầu khai trương trong giai đoạn 6 tháng đầu năm 2022, cung cấp hơn 216.000m2 diện tích sàn cho thành phố.

Một điểm đáng chú ý nữa là do ảnh hưởng nặng từ các biện pháp giãn cách, và nhiều chương trình hỗ trợ từ phía TTTM, giá cho thuê trung bình trong nội thành đã giảm đáng kể từ 20 - 25% so với cùng kỳ năm trước, còn giá cho thuê ngoại thành giảm nhẹ hơn chỉ từ 10 - 15% so với cùng kỳ trong 9 tháng đầu năm 2021. "Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng xu thế này sẽ không kéo dài lâu, giá cho thuê dự phóng đi ngang hoặc phục hồi nhẹ", báo cáo nhấn mạnh.