Theo Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), ngày 28/12/2017, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 19/2017/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình.

 Từ ngày 01/01/2018 đến ngày 31/12/2018, tỷ lệ đảm bảo an toàn là 45%; Từ ngày 01/01/2019 là 40%; Đồng thời vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản.

 Gia tăng phát hành cổ phiếu

 Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh cho hay với số lượng doanh nghiệp bất động sản được thành lập tháng sau luôn cao hơn tháng trước, cùng với việc phát triển các quy mô dự án ngày càng lớn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải tăng huy động nguồn lực tài chính để đáp ứng nhu cầu phát triển.

Đơn cử như CEO Group, năm ngoái đã phát hành thành công hơn 51 triệu cổ phiếu, tăng vốn điều lệ từ 1.029 tỷ đồng lên 1.544 tỷ đồng.

Mới đây, Novaland vừa thông qua kế hoạch phát hành hơn 200 triệu cổ phiếu thưởng, kế hoạch niêm yết cổ phiếu ở nước ngoài và việc phát hành tối đa 100 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho các nhà đầu tư. 

Theo Novaland, việc thông qua kế hoạch này nhằm tăng vốn cổ phần từ nguồn vốn chủ sở hữu và sẽ giúp Novaland có thêm vốn để đầu tư xây dựng các dự án của mình. 

Công ty CP đầu tư Nam Long mới hồi đầu tháng 2 công bố phát hành hơn 31 triệu cổ phiếu ra công chúng với giá 10.000 đồng/cp, giá bán ra công chúng 18.000 đòng/cp, thời hạn nhận đăng ký mua từ 9/3 đến 30/3/2018. Qua đợt phát hành này, Nam Long kỳ vọng sẽ huy động được hơn 566 tỷ đồng để đầu tư gia tăng quỹ đất sạch của công ty.

 Mới đây, công ty CP Tập đoàn Thành Nam cũng công bố phát hành ra công chúng hơn 31 triệu cổ phiếu với mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Trong thông báo, Thành Nam cho biết khối lượng cần huy động hơn 315 tỷ đồng nhằm bổ sung nguồn vốn đầu tư xây dựng dự án, thanh toán nợ vay ngân hàng và bổ sung vốn lưu động phục vụ hoạt động kinh doanh.

Có thể nói, năm 2017 và 2018 là thời điểm cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản lên ngôi, khi hàng loạt các doanh nghiệp công bố lãi và trả cổ tức cho các nhà đầu tư. Nhiều doanh nghiệp tiếp tục phát hành cổ phiếu ra công chúng nhằm huy động vốn cho đầu tư xây dựng dự án. 

Bài học từ thị trường Mỹ

 Nhận định về việc các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn thông qua kênh chứng khoán, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, việc giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng hạn chế vừa là thách thức nhưng cũng là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh nhằm phát triển doanh nghiệp và thị trường bất động sản ngày càng minh bạch, lành mạnh và bền vững.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng vài năm gần đây, thị trường bất động sản có sự khởi sắc và tăng trưởng tốt, vì lẽ đó, cổ phiếu của các công ty bất động sản cũng tăng giá trị.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cảnh báo thị trường bất động sản luôn phát triển theo chu kỳ hình sin, “không thể lên mãi được mà cũng không thể ở dưới đáy mãi, có thể trong 10 năm sẽ có biến động”.

Hiện tại, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn ấm, chưa có dấu hiệu đi xuống nên chủ đầu tư tiếp tục tung ra nhiều sản phẩm. Tuy nhiên, khi ra nhiều sản phẩm, cung vượt quá cầu, lúc đó sẽ đến giai đoạn bão hoà, sẽ đi vào suy thoái. 

“Nhà đầu tư chứng khoán cần thận trọng phân tích, đánh giá phân khúc nào tăng trưởng tốt, doanh nghiệp nào đang đầu tư vào phân khúc tăng trưởng đó để đầu tư”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nói.

Đánh giá việc chứng khoán hoá bất động sản, TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng đây là một ý tưởng rất tốt, tuy nhiên cần rất thận trọng và cần sự chuẩn bị chu đáo, bởi chứng khoán hoá đòi hỏi phải có hệ thống thể chế tài chính, ngân hàng đủ hiệu quả để vận hành trơn tru, đồng thời cần đưa ra cảnh báo kịp thời. 

Nói về bài học cách đây 10 năm khi nền kinh tế Mỹ rơi vào khủng hoảng do bất động sản, TS. Lê Xuân Sang cho hay Mỹ là một nước tiên tiến, nhưng hệ thống quản lý nhà nước không theo kịp đổi mới sáng tạo về tài chính và quản lý đi sau thực tiễn đã dẫn đến khủng hoảng, lan rộng ra toàn cầu, tác động rất lớn tới thị trường bất động sản của Việt Nam sau đó một thời gian.

Bài học cho Việt Nam, theo TS. Lê Xuân Sang, ngoài việc hệ thống thể chế tài chính, ngân hàng vận hành trơn tru, cần chứng khoán hoá những khoản nợ tốt, nợ ít rủi ro chứ không phải chứng khoán hoá nợ rủi ro. Như vậy, phải kiểm soát chặt chẽ và đòi hỏi cơ quan quản lý, cơ quan ngân hàng có năng lực giám sát, có biện pháp phòng ngừa tốt.