Gần 6 tháng kể từ khi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 20/5, đến nay vẫn còn khoảng 10.000 căn hộ officetel, condotel trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh chưa được cấp quyền sở hữu (sổ hồng).

Vẫn rối như “tơ vò”

Để tháo gỡ những vướng mắc phát sinh, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh vừa có báo cáo xin ý kiến Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc xác định nghĩa vụ tài chính và thời hạn sử dụng ghi trên sổ hồng đối với diện tích nhà, đất sử dụng làm officetel, officetel, shophouse.

Cụ thể, tại văn bản này, phía TP. Hồ Chí Minh đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn với trường hợp chủ đầu tư bán phần diện tích được cơ quan có thẩm quyền công nhận với mục đích sử dụng là thương mại, dịch vụ (khách sạn, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú...) cho người mua với mục đích để ở, thì khi xem xét cấp sổ hồng cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính bổ sung hay không…

Vướng mắc phát sinh cũng là vấn đề đang tồn tại ở hầu hết các tỉnh, thành phố phát triển mạnh phân khúc nghỉ dưỡng trong công tác cấp sổ hồng. Như tại Khánh Hòa, đến nay quy trình cấp sổ hồng cho condotel mới được tỉnh ban hành để tiếp nhận hồ sơ.

Một trong những khó khăn hiện tại, theo đại diện Sở Xây dựng Khánh Hòa, là bởi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP cho phép người mua các công trình như căn hộ - khách sạn, officetel, condotel trên đất thương mại, dịch vụ được đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên, hiện nay chưa có một quy trình tiếp nhận, xử lý hồ sơ chuẩn chung.

Cuối tháng 9 vừa qua, sau thời gian dài loay hoay, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa đã xây dựng và triển khai quy trình tiếp nhận hồ sơ cấp sổ hồng cho căn hộ du lịch (condotel) trên đất thương mại, dịch vụ. Song, đây chỉ là quy trình nội bộ, sau tiếp nhận sẽ phải chờ thêm để tháo gỡ những vấn đề phát sinh trong thực tiễn.

Không thể phủ nhận, sau nhiều năm bị “bỏ quên” về mặt pháp lý, những chuyển biến mới thời gian qua, dù chỉ là mặt thủ tục hành chính, vẫn là tín hiệu tích cực, mở ra hy vọng giúp thị trường condotel và nghỉ dưỡng tìm lại ánh hào quang một thời. Tuy nhiên, theo giới phân tích, chính sách khó có thể ngấm trong “ngắn hạn”.

Khó có “sóng” trong ngắn hạn

Chính những vấn đề phát sinh trong quá trình cấp sổ hồng cho các loại hình nghỉ dưỡng khiến phân khúc này chưa thể phục hồi như kỳ vọng. Như tại Phú Quốc, sau khi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP được ban hành, nhiều chủ đầu tư đã rục rịch bung hàng, với kỳ vọng đón “sóng” mới.

Điển hình, sau thời gian tạm hoãn kế hoạch mở bán từ cuối năm 2022, kể từ đầu tháng 8/2023, một số chủ đầu tư tại “thủ phủ” du lịch Phú Quốc bắt đầu kế hoạch mở bán trở lại. Như một dự án tại bờ Tây của Phú Quốc được thiết kế xây dựng với mô hình condotel và shophouse.

Anh Vũ, một “siêu cò” của dự án, cho hay theo thiết kế, dự án có gần 1.000 căn hộ diện tích từ 25 - 55 - 70 - 102 m2, mức giá tham khảo là 4,9-11,7 tỷ đồng/căn condotel, hoặc 17-35 tỷ đồng/căn shophouse.

Các chủ đầu tư đang rục rịch mở hàng, tăng cường quảng bá, tuy nhiên, theo anh Vũ, phần lớn các nhà đầu tư còn khá e dè, khách hỏi nhiều nhưng khách chốt ít, bởi vấn đề cốt lõi nhất là làm sổ hồng vẫn bị bỏ ngỏ. “Chúng tôi không thể trả lời rõ ràng vấn đề sổ hồng khi khách hàng hỏi”, anh Vũ thừa nhận.

Ở góc nhìn của nhà đầu tư, anh Nguyễn Đình Hoàng (Hà Nội) chia sẻ, năm 2019, anh rót hơn 8 tỷ đồng để sở hữu 2 căn condotel tại Phú Quốc. Đầu năm 2021, anh nhận bàn giao và trải qua gần 2 năm “đóng băng” vì đại dịch Covid-19. Sau dịch, dù du lịch phục hồi, tình hành vẫn gần như không có cải thiện.

Đến cuối tháng 5/2023, thị trường condotel tưởng như được tiếp thêm “liều doping” khi vấn đề cấp sổ đỏ lâu dài cho loại hình này được giải tỏa với Nghị định số 10. Nhưng hy vọng lóe lên rồi nhanh chóng lụi tàn. Sau gần 6 tháng đợi chờ thì anh Hoàng hiểu rằng từ thủ tục hành chính đến thực tế còn một quãng đường rất dài.

“Cũng may là cả 2 căn condotel mà tôi sở hữu bằng vốn tự có, chứ hầu hết những người bạn của tôi dùng vốn vay thì hiện như ngồi trên đống lửa. Hầu hết nhà đầu từ hiện đang nín thở mong chờ quy trình cấp sổ hồng sẽ nhanh chóng và thông thoáng hơn”, anh Hoàng chia sẻ.

Có thể thấy, vấn đề pháp lý từng được đánh giá là “tử huyệt” cầm chân loại hình condotel và nghỉ dưỡng đến nay vẫn chưa thực sự được giải hoàn toàn. Điều này khiến phân khúc này tiếp tục trải qua một quý ảm đạm.

Ngay cả với condotel, loại hình có phần khả quan nhất, thì trong quý III vừa qua, trong số 656 căn đưa ra thị trường chỉ có 203 căn được tiêu thụ, đạt tỷ lệ 31%, theo báo cáo của DKRA. Trong khi đó, ở loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung mặc dù tăng so với quý trước nhưng vẫn ở mức rất thấp, bằng 7% so với cùng kỳ.

Trong thời gian tới, VARS dự báo nhiều khả năng nguồn cung dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tăng. Khi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP dần “ngấm” sâu hơn, rất có thể cuối năm 2023 cả nguồn cung - cầu của phân khúc này sẽ chứng kiến cú lội ngược dòng ấn tượng.

Các chuyên gia của VARS cũng cho rằng giá bán condotel trong thời gian tới sẽ diễn ra theo 2 kịch bản: Nếu kịch bản kỳ vọng khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP thực sự phát huy tác dụng, giá bán phân khúc này sẽ bắt đầu đà tăng. Còn ngược lại, thì mặt bằng giá tiếp tục đi ngang.

Cần nói thêm, sự phục hồi của phân khúc nghỉ dưỡng không thể dựa hoàn toàn vào Nghị định số 10, tuy nhiên những tác động tích cực của việc được cấp sổ hồng có thể giúp tâm lý phòng thủ của khách hàng được tháo gỡ, giúp thanh khoản thị trường tốt hơn.

Việc được “cởi trói” về pháp lý, trong đó có cấp sổ hồng cho các loại hình như condotel, officetel, sẽ là động lực để các chủ đầu tư đẩy nhanh hoàn thiện dự án, bán hàng, từ đó ổn định dòng tiền. Vì vậy, các cơ quan chức năng cần nhanh chóng có giải pháp đưa chính sách vào thực tế, khơi thông thế “bí” cho doanh nghiệp và khách hàng đang sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng.