Cơ sở pháp lý về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Về khái niệm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Theo khoản 2, 3 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, khái niệm về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định” và “Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.” [2,tr.8].

Như vậy, với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là quyền và trách nhiệm của Nhà nước trong quản lý đất đai. Nhà nước quy định những nguyên tắc, căn cứ, nội dung, trình tự, thủ tục lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Giữa quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất có mối quan hệ mật thiết với nhau trong công tác quản lý và sử dụng đất đai. Kế hoạch sử dụng đất chính là các biện pháp, thời gian cụ thể để thực hiệc việc sử dụng đất theo quy hoạch được lập ra.

Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm tuân thủ các nguyên tắc theo quy định tại Điều 35 Luật Đất đai năm 2013. Đối chiếu với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung một số quy định quan trọng vào nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cụ thể là bổ sung thêm quy định vào khoản 2 Điều 35: “Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã” [2,tr.33].

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung thêm hai nguyên tắc mới ở khoản 7 và khoản 8 trong Điều 35. Việc bổ sung thêm những nguyên tắc mới này có ý nghĩa giúp cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được hợp lý, tránh chồng chéo; giúp cho việc khai thác và sử dụng tài nguyên đất đai có hiệu quả, tránh được tình trạng “quy hoạch treo” kéo dài thường xảy ra ở nhiều tỉnh thành nước ta, gây bức xúc trong dư luận xã hội và người sử dụng đất.

Căn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Nhằm khắc phục những khó khăn, chồng chéo, thiếu tính khoa học, xa rời thực tế khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rất đầy đủ, rõ ràng căn cứ và nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho từng cấp.

Theo đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia quy định tại Điều 38; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh quy định tại Điều 39; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện quy định tại Điều 40; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh quy định tại Điều 41. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 có một điểm mới mang tính đột phá trong nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện làm cơ sở để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất gắn với nhu cầu sử dụng đất trong năm của các ngành, các cấp, các lĩnh vực, phù hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực, khắc phục lãng phí trong việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Về nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cũng có bổ sung một số quy định mới tại điểm c khoản 4 Điều 40 như sau: “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” [2,tr.49] và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” [2,tr.40].

Ngoài ra, để tránh chồng chéo trong quy hoạch, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định mối liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị trên địa bàn quận tại khoản 5 Điều 40, cụ thể là: “Đối với quận đã có quy hoạch đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đất nhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm; trường hợp quy hoạch đô thị của quận không phù hợp với diện tích đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì phải điều chỉnh quy hoạch đô thị cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. [2,tr.40].

Thẩm quyền quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau: “(1) Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. (2) Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh. Ủy ban nhân dân tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt. (3) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.” [2,tr.46,47].

Đặc điểm và ý nghĩa của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Tính lịch sử - xã hội: Trong quy hoạch sử dụng đất đai, luôn nẩy sinh mối quan hệ giữa con người với đất đai. Các công việc của con người như điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế đều liên quan chặt chẽ với đất đai, nhằm đưa đất đai vào sử dụng đầy đủ, hợp lý và hiệu quả cao nhất. Mỗi quốc gia đều có luật đất đai riêng của mình, cho nên quy hoạch sử dụng đất đai của mỗi nước cũng có nội dung khác nhau. Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 của Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và giao đất cho các hộ gia đình và tổ chức sử dụng. Điều đó góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất, tạo điều kiện cho người dân có quyền sở hữu đất đai, tự tin trong sản xuất và đầu tư, giúp cho việc bảo vệ đất đai và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội.

Tính dài hạn: Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất đai được thể hiện rất rõ ở chỗ thời hạn của quy hoạch sử dụng đất là 10 năm hoặc lâu hơn. Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất phụ thuộc vào dự báo xu thế biến động dài hạn của các yếu tố kinh tế - xã hội quan trọng như sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ khoa học kỹ thuật, quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn và các lĩnh vực khác. Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế - xã hội cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến.

Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: Quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất. Nó chỉ ra được tính đại thể chứ không dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của qui hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương huớng và khái lược về sử dụng đất của các ngành, như: phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của sử dụng đất đai trong vùng; cân đối tổng quát các nhu cầu sử dụng đất của các ngành; điều chỉnh cơ cấu sử dụng và phân bố đất đai trong vùng; phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai trong vùng; đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của phương hướng sử dụng đất.

Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính sách xã hội. Mỗi quốc gia có các thể chế chính trị khác nhau, các phương hướng hoạt động kinh tế - xã hội khác nhau, cho nên chính sách quy hoạch sử dụng đất đai cũng khác nhau. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo cụ thể mặt bằng đất đai của các mục tiêu phát triển kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kinh tế, chính trị, xã hội; tuân thủ các chỉ tiêu, các qui định khống chế về dân số, đất đai và môi trường sinh thái. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện tính chính sách rất cao nhưng không phải vì thế mà quy hoạch sử dụng đất đai là vĩnh viễn, không thay đổi.

Tính khả biến: Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó định trước, đoán truớc, theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Càng ngày xã hội càng phát triển, khoa học kỹ thuật phát triển mạnh, đời sống của con người đòi hỏi càng cao, các nhu cầu luôn biến đổi, cùng với những thay đổi đó các chính sách của Nhà nước và tình hình kinh tế cũng thay đổi theo. Do đó, các dự kiến quy hoạch là cần thiết, điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch sử dụng đất.

Ý nghĩa của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thứ nhất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ hữu hiệu để Nhà nước nắm chắc quỹ đất đai của quốc gia; quản lý các loại đất đai thống nhất và xây dựng chính sách sử dụng đất đai đồng bộ có hiệu quả cao; phát huy tính tự chủ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất của những tổ chức, cá nhân được giao quyền sử dụng đất; hạn chế sự chồng chéo trong quản lý đất đai, ngăn chặn các hiện tượng chuyển đổi mục đích sử dụng tùy tiện, hiện tượng tiêu cực trong tranh chấp, lấn chiếm, hủy hoại đất đai, phá vỡ cân bằng sinh thái.

Thứ hai, quy hoạch đất đai sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt sẽ có tính pháp lý. Vì vậy, mọi hoạt động liên quan đến đất đai như giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đều phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất đã được công bố. Quy hoạch sử dụng đất đai được lập ra sẽ có vai trò hạn chế được tình trạng sử dụng đất tự phát không theo quy hoạch; hạn chế tối đa việc sử dụng đất tự phát, không đạt hiệu quả kinh tế, gây lãng phí tài nguyên đất đai, tránh các sai phạm trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.

Thứ ba, quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng với từng địa phương và nhà nước như: Hoạch định các chính sách, kế hoạch phát triển kinh tế của địa phương, là cơ sở để Nhà nước giao đất, cho phép chủ sở hữu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi có quy hoạch cần thu hồi đất, chính quyền địa phương dễ dàng thực hiện việc đền bù đất, chi phí đền bù đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai được xem như là căn cứ quan trọng của kế hoạch sử dụng đất hàng năm, kỳ quy hoạch sử dụng đất được quy định có thời gian 10 năm. Do đó, quy hoạch đất đai được lập ra trong một khoảng thời gian khá dài, quy hoạch này là cơ sở đó để thực hiện và vạch ra các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của vùng hay địa phương.

Thứ tư, góp phần nâng tầm giá trị của đất và nâng cao giá trị cuộc sống cho cộng đồng. Sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ làm tăng thêm giá trị của đất bởi việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và việc xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ cho nhu cầu an sinh xã hội càng làm cho các thửa đất nằm trong vùng quy hoạch được tăng thêm về giá trị. Từ đó, kích thích thị trường bất động sản phát triển một cách mạnh mẽ, góp phần đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế, thu hút các nhà đầu tư quan tâm đến các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản như dự án phát triển khu đô thị, xây dựng trung tâm thương mại, dụ lịch, dịch vụ.

Những bất cập trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thứ nhất, tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo” còn tồn tại khá nhiều ở các địa phương do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thống nhất, thiếu đồng bộ. Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay ở nhiều nơi còn thấp. Quy hoạch sử dụng đất còn có nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, tính khả thi thấp, độ chênh lệch giữa dự báo trong quy hoạch, kế hoạch và thực hiện trong thực tế còn lớn. Từ đó dẫn đến tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo” ở nhiều tỉnh thành nước ta kéo dài 10 năm, 20 năm, thậm chí còn lâu hơn nhưng vẫn chưa triển khai thực hiện. Việc này gây ảnh hưởng tiêu cực rất lớn tới quyền, lợi ích hợp pháp và cuộc sống của người dân trong vùng quy hoạch vì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không được xây dựng nhà ở mới, công trình phục vụ sản xuất-kinh doanh hoặc trồng cây lâu năm; làm lãng phí nguồn lực, giảm hiệu quả sử dụng đất đai, đầu tư xây dựng, gây bức xúc trong xã hội. [3]

Thứ hai, việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tuy trên lý thuyết thuộc về Nhà nước, nhưng trên thực tế là do các quan chuyên môn về địa chính địa phương thực hiện, thể hiện qua vai trò của chủ tịch tỉnh, toàn quyền quyết định. Nhiều cá nhân trong cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai theo quy định của pháp luật đã lợi dụng chức vụ, quyền hạn để tư lợi bằng cách phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những dự án kinh doanh bất động sản trái pháp luật, gây nên bức xúc và bất bình trong xã hội. Trên thực tế, tình trạng quy hoạch sử dụng đất không có sự tham gia của người dân và việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa được sự đồng ý của cộng đồng địa phương. [4]

Thứ ba, công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của các địa phương thiếu chặt chẽ, một số địa phương ban hành thông báo thu hồi đất dự án chưa đúng theo quy định hiện hành, diện tích đất thu hồi lớn hơn so với diện tích đã được thông qua tại các nghị quyết Hội đồng nhân dân tỉnh. Nhiều dự án phát triển nhà ở, nhất là dự án phân lô bán nền được công nhận, chấp thuận đầu tư nhưng chưa được kiểm soát, đánh giá chặt chẽ về tính khả thi, hiệu quả kinh tế - xã hội, tác động đến sinh kế của người dân trong vùng dự án. Trong khi đó, nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp đang gặp nhiều khó khăn. Nhiều địa phương thậm chí chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp; chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội. Không riêng các địa phương, nhiều doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp cũng chưa quan tâm đến nhà ở cho công nhân, người lao động của mình. [5]

Thứ tư, chưa đảm bảo tính minh bạch bền vững trong quy hoạch sử dụng đất. Công tác quy hoạch đất còn nhiều bất cập gây lãng phí, chưa khai thác hết nguồn lực tài chính trong lĩnh vực này. Chất lượng đồ án quy hoạch chưa được quan tâm đúng mức, nhiều đồ án quy hoạch chi tiết chất lượng thấp, nhỏ lẻ thiếu đồng bộ trong sử dụng đất. Công tác kiểm tra, thanh tra trong công tác quản lý đất đai, xây dựng chưa thường xuyên, chưa phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm trong hoạt động đầu tư, huy động vốn, chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng đất công không thông qua đấu giá theo quy định của pháp luật, gây thiệt hại rất lớn về ngân sách cho Nhà nước. Việc tổ chức đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư đối với những dự án do Nhà nước đã triển khai đầu tư hạ tầng kỹ thuật, giải phóng mặt bằng sạch chưa được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. [6]

Thứ năm, công tác lấy ý kiến của người dân chưa được quan tâm đúng mức. Việc lấy ý kiến của người dân về quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng, tác động rất lớn đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 đã dành riêng Điều 43 quy định về việc lấy ý kiến của người dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc lấy ý kiến của người dân bằng hình thức đăng tải lên cổng thông tin điện tử có hiệu quả không cao. Nội dung của dự thảo quy hoạch sử dụng đất khá chuyên sâu, bản đồ rất nhỏ nên người dân khó theo dõi, mặt khác, người dân nông thôn tiếp cận với internet còn hạn chế. [7]

Những kiến nghị hoàn thiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Một là, cần phải đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Các quy hoạch quốc gia cũng như quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực phải đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ thúc đẩy lẫn nhau để phát triển. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược Phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững; đảm bảo quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu. [8]

Hai là, các cơ quan chức năng có thẩm quyền cần mở rộng phạm vi và cụ thể hóa hơn nữa các quy định về lấy ý kiến đóng góp của người dân về Luật Đất đai. Trong quá trình triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nên có quy định về lấy ý kiến của người dân về việc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ra sao, tiến độ đến đâu, mức độ thực hiện như thế nào. Luật cũng cần quy định cụ thể hơn về đối tượng lấy ý kiến, tránh việc lấy kiến của nhân dân chỉ là một hoạt động mang tính hình thức. [7]

Ba là, Nhà nước cần phải bổ sung những quy định, chế tài xử phạt đủ mạnh mạnh đối với các hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai nhằm khắc phục tình trạng buông lỏng trong tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như giải quyết những tiêu cực vẫn còn tồn tại, từng bước xóa bỏ tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo” làm thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất và ngân sách của nhà nước. [7]

Dưới góc độ quan điểm của cá nhân, tác giả có một số kiến nghị sau đây nhằm khắc phục những hạn chế bất cập trong quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất:

Bốn là, để tăng tính thống nhất trong công tác xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cần nhấn mạnh thêm tính định hướng của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên đối với cấp dưới, bảo đảm cân đối nhu cầu sử dụng đất, phân bổ quỹ đất cho việc phát triển các ngành, các lĩnh vực và phải thể hiện rõ được nhu cầu sử dụng đất của các cấp. Cần quy định rõ ràng về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chỉ tiêu xét duyệt, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở từng cấp, cấp càng dưới thì nội dung càng phải chi tiết, cụ thể hơn.

Năm là, việc điều chỉnh, bổ sung quy hoạch sử dụng đất chi tiết trong quá trình thực hiện dự án cần phải được quy định chặt chẽ, có tiêu chí rõ ràng, cho phép những trường hợp chủ đầu tư có thể xin điều chỉnh, bổ sung quy hoạch sử dụng đất so với dự án đã được phê duyệt ban đầu. Điều này chưa được thể hiện cụ thể, minh bạch trong các quy định pháp luật về đất đai hiện nay. Cần hoàn thành hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống hồ sơ địa chính theo hướng hiện đại, theo mô hình tập trung, thống nhất trên phạm vi cả nước, phục vụ đa mục tiêu, bảo đảm công khai, minh bạch. Chuyển dần các hoạt động đăng ký, giao dịch trong lĩnh vực đất đai sáng giao dịch điện tử.

Kết luận

Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Để quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và hiệu quả, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật cần phải lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vừa khoa học, vừa có tính pháp lý cao. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa to lớn trong công tác quản lý và sử dụng đất. Đó là một trong những công cụ hữu hiệu đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm, đạt các mục tiêu nhất định phù hợp với các quy định của Nhà nước. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, sử dụng đất quốc phòng, an ninh cần các ngành, lĩnh vực phải bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ, thúc đẩy lẫn nhau cùng phát triển nhằm đảm bảo nguồn tài nguyên đất đai của quốc gia được sử dụng hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm và tránh gây lãng phí. Tuy nhiên, đời sống xã hội luôn vận động và phát triển, cho nên quy hoạch sử dụng đất sau khi đưa vào áp dụng trong thực tiễn cuộc sống sẽ ít nhiều bộc lộ những hạn chế bất cập. Chính vì thế, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai cũng phải kịp thời điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất nhằm đảm bảo cho nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng hợp lý và hiệu quả.

Tài liệu tham khảo và trích dẫn:

[1] Đảng Cộng sản Việt Nam (2021), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, Nxb Chính trị Quốc gia sự thật. Hà Nội.

[2] Quốc hội (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia. Hà Nội.

[3] Quốc hội (2013), Luật Đất đai (2013), Nxb Chính trị Quốc gia. Hà Nội.

[4] Ban chấp hành TƯ (2022), Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, Hà Nội.

[5] Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức.

[6] Chinhphu.vn (2022). Kịp thời điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch đã quá thời hạn, không khả thi. Báo Điện tử Chính phủ. Truy cập tại https://baochinhphu.vn/kip-thoi-dieu-chinh-hoac-huy-bo-quy-hoach-da-qua-thoi-han-khong-kha-thi-102220720181810445.htm]

[7] Nhóm phóng viên (2023). Trục lợi đất công, không thoát kết đắng (Bài 2): Những “mánh khóe” trục lợi. Báo Thanh Hóa. Truy cập tại https://baothanhhoa.vn/kinh-te/truc-loi-dat-cong-khong-thoat-ket-dang-bai-2-nhung-manh-khoe-truc-loi/191375.htm]

[8] Thu Hằng (2022). Phát triển nhà ở xã hội: Cần sự nhập cuộc của các địa phương. Vietnamplus. Truy cập tại https://www.vietnamplus.vn/phat-trien-nha-o-xa-hoi-can-su-nhap-cuoc-cua-cac-dia-phuong/811223.vnp

[9] Thanh Thủy (2023). Nhiều hạn chế trong xây dựng và thực hiện kế hoạch sử dụng đất. Cổng Thông tin điện tử Quảng Ninh. Truy cập tại https://dbnd.quangnam.gov.vn/Default.aspx?tabid=286&Group=21&NID=4128&nhieu-han-che-trong-xay-dung-va-thuc-hien-ke-hoach-su-dung-dat