Theo quy định hiện hành cứ 5 năm Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất trên toàn quốc. Dựa vào khung giá đất này, hàng năm TP.HCM sẽ ban hành hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) theo từng khu vực và có bảng giá đất riêng. Tuy nhiên, bảng giá đất này vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Theo đó, khung giá đất ở tại TP.HCM (thuộc loại đô thị đặc biệt) có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Do đó, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất thì các bên mua - bán thường thống nhất thể hiện giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất mà không thể hiện đúng giá thị trường, nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước.

UBND TP.HCM đánh giá hiện nay việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn. Bởi vì việc giao dịch bất động sản theo luật định tại Việt Nam chưa minh bạch như các nước phát triển.

Hiện cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch. Thêm vào đó, việc sử dụng hợp đồng chuyển nhượng làm cơ sở để xác định, thẩm định giá đất có thể chưa phản ánh được thực tế giá chuyển nhượng trên thị trường, thường thấp hơn hoặc cao hơn tùy vào mục đích của các bên giao dịch.

Vì vậy, thành phố kiến nghị các bộ, ngành liên quan nghiên cứu bổ sung quy định về việc thu thập thông tin chào mua, chào bán trên thị trường (kể cả giá chào mua, chào bán của chính chủ đầu tư thực hiện dự án) để đề xuất mức giá phù hợp.

Trong văn bản mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bày tỏ sự ủng hộ với UBND TP.HCM trong việc kiến nghị bãi bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần tại Điều 113 Luật Đất đai, theo Chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, khung giá đất và bảng giá đất tác động đến giá cả thị trường bất động sản, vì việc bảng giá đất tăng, sẽ kéo giá nhà ở sẽ tăng theo.

Ông Châu tính toán, giá thành nhà ở bao gồm nhiều yếu tố. Trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ dự án nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành dự án nhà phố; trên dưới 50% giá thành dự án biệt thự và là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường.

“Do vậy, mức giá của khung giá đất và bảng giá đất tăng tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn”, ông Châu cho biết.

Bên cạnh đó, khung giá đất và bảng giá đất tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản.

Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng thu ngân sách của địa phương. Riêng 08 tháng đầu năm 2020, do tác động của đại dịch Covid-19 làm cho thị trường bất động sản đã khó khăn, lại càng thêm khó khăn, thể hiện qua số thu ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM chỉ thu được 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ năm 2019.

Trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội thí điểm giao thẩm quyền cho Hội đồng nhân dân, UBND TP.HCM chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất, đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định của Luật Đất đai và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Đồng thời, được quyết định mức thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình và được quy định các đối tượng được nợ tiền sử dụng đất (gồm các đối tượng hưởng chính sách, hộ nghèo, hộ cận nghèo), khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) để phù hợp với khả năng tài chính của người dân.