Nếu giá bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh vẫn thiết lập mặt bằng mới giữa bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, thì trong quý II/2021 BĐS Hà Nội có hiện tượng rao bán cắt lỗ, giảm giá diễn ra trên thị trường thứ cấp, đặc biệt xuất hiện ở các dự án cao cấp.

Biến động giá mạnh

Báo cáo thị trường BĐS của Hội môi giới BĐS Việt Nam quý II/2021 cho biết, sản phẩm chung cư chào bán trên toàn thị trường Hà Nội đạt 3,726 sản phẩm, giao dịch đạt 670 căn hộ. Tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt hơn 23%, trong đó căn hộ cao cấp có tỉ lệ hấp thụ thấp chỉ đạt 9,2%. So với quý II/2020, lượng căn hộ chào bán trên toàn thị trường chỉ đạt 31,1%, giao dịch chỉ đạt 31,8%.

Giá căn hộ chung cư bình dân ở Hà Nội tùy khu vực có mức giá dao động từ 20-25 triệu đồng/m2. Căn hộ trung cấp có giá dao động khoảng 30-35 triệu đồng/m2 và căn hộ cao cấp có giá dao động khoảng 40-80 triệu đồng/m2. Một số dự án căn hộ hạng sang có giá bán từ trên 100 triệu đồng/m2.

Tại TP. Hồ Chí Minh, sản phẩm chung cư chào bán trên thị trường đạt 3.844 căn hộ. Giao dịch đạt 853 căn hộ, tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 23,9%. So với cùng kỳ 6 tháng đầu năm 2020, lượng căn hộ chào bán trên toàn thị trường chỉ đạt 55%. Giao dịch chỉ đạt 66,1%.Căn hộ trung cấp là dòng sản phẩm có tỉ lệ hấp thụ tốt nhất với 72,7%, căn hộ cao cấp có tỉ lệ hấp thụ thấp nhất, chỉ đạt 10%.

Giá bán căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh biến động rất mạnh, khoảng giãn cách lớn nên rất khó xác định mức giá bình quân. Nhà ở giá bình dân thì cũng đã mất hẳn trên thị trường thành phố.

Trong đó, giá bán biến động mạnh nhất ở khu vực TP. Thủ Đức, Quận 7 và một số Quận trung tâm. Nếu so với 2019 thì giá bán căn hộ tại một số vùng thuộc TP. Thủ Đức đã bị đẩy lên khoảng 2 lần (thời điểm 2019 cao nhất khoảng 35 triệu đồng/m², hiện nay thấp nhất 40 triệu đồng/m² và đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m².

Giá bình quân của số căn hộ cao cấp được chào bán trong quý II/2021 là con số kỷ lục từ trước đến nay ở TP. Hồ Chí Minh và cả Việt Nam (khoảng 228 triệu đồng/m²). Điển hình là 1.095 căn hộ tại dự án Grand Maria Sài Gòn, Quận 1 có giá từ 366 triệu đồng/m² đến 500 triệu đồng/m²; dự án Dragon Sky View Quận Thủ Đức có giá 450 triệu đồng /m²; Thủ Thiêm Zeit River có giá 160 triệu đồng /m²…

Nhiều yếu tố cộng sinh

Lý giải hiện tượng chung cư Hà Nội giá thấp, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá, tại Hà Nội, sau biến động sốt đất mạnh và dịch bệnh kéo dài, nhìn chung thị trường yếu, ít giao dịch. Các dự án thuộc phân khúc cao cấp đã có động thái giảm giá thông qua các chương trình khuyến mãi, tặng quà.

Đáng nói, ở thị trường thứ cấp, có hiện tượng giảm giá bán đến mức lỗ để thu hồi vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Hiện tượng này phần lớn xuất hiện ở các dự án cao cấp. Sản phẩm căn hộ chủ yếu nằm ở các quận như Hoàng Mai, Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy...

Còn ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn cho hay, mặt bằng giá chung cư tại TP. Hồ Chí Minh cao hơn tại thị trường Hà Nội ở tất cả các phân khúc. Ở Hà Nội nếu phân khúc chung cư cao cấp giá 45-50 triệu đồng/m2 thì mức giá này chỉ thuộc phân khúc trung cấp ở TP. Hồ Chí Minh.

Phân tích nguyên nhân này, ông Quốc Anh cho rằng, hiện do tỷ lệ đô thị hóa ở TP. Hồ Chí Minh trên 70%, còn ở Hà Nội chỉ khoảng 49%, dẫn đến nhu cầu về nhà ở lớn.

“Trong khi tốc độ đô thị hóa ở TP. Hồ Chí Minh rất cao, người dân đến đông thì loại hình đáp ứng đa phần nhu cầu túi tiền, an toàn và văn minh, đó chính là chung cư. Vì thế, thói quen mua chung cư và thuê chung tại thị trường TP. Hồ Chí Minh tốt hơn ở Hà Nội”, ông Quốc Anh nói.

Còn tại thị trường Hà Nội, đa số nhu cầu thích đầu tư vào đất nhiều hơn. Điều này thể hiện rõ khi dòng tiền lớn quay lại Hà Nội ngay ở thời điểm dịch bệnh và tập trung đầu tư vào nhà riêng, đất xung quanh khu vực phía Bắc rất nhiều chứ không phải là chung cư.

Ngoài yếu tố tốc độ đô thị hóa, thói quen đầu tư, ông Quốc Anh cho rằng, còn do tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP. Hồ Chí Minh tốt hơn nhiều so với chung cư ở Hà Nội. Do đó, mặt bằng giá chung cư ở Hà Nội đi ngang trong vòng 5 năm vừa qua, mỗi năm chỉ tăng khoảng 2-3%.

Tuy nhiên, chung cư ở Hà Nội lại có lượng cung lớn, người dân có nhiều lựa chọn, trong khi lượng cung ở TP. Hồ Chí Minh khá hạn chế do liên quan đến việc rà soát pháp lý vài năm trước, nên đến nay vẫn không có nhiều dự án. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá chung cư ở TP. Hồ Chí Minh luôn cao hơn giá chung cư ở Hà Nội.

Trước đó, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cũng cho biết, hiện trên toàn địa bàn thành phố nhu cầu nhà ở cho người lao động rất lớn. Thành phố cần thêm 500.000 căn hộ chung cư giá rẻ, nhưng hiện nay quỹ đất cơ bản không còn, nên thành phố có chiến lược mới đẩy mạnh phát triển các dự án sang khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Long An…