Ngân hàng Nhà nước siết chặt dòng vốn là do lo ngại bong bóng bất động sản. Một trong những yếu tố gây nên bong bóng là giá bị thổi lên quá cao. Tuy nhiên, theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, từ năm 2016 đến nay, giá các phân khúc tương đối ổn định, hàng năm chỉ tăng 3-5%. Đây là con số phù hợp với tỷ lệ lạm phát và mức tăng trưởng bình thường.

Giá vẫn sốt cục bộ

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mặc dù dòng vốn bị siết chặt nhưng trên thị trường không thiếu hàng hóa. Bởi sẽ xuất hiện những chủ đầu tư thực sự có năng lực với những dự án khả thi.

Do vậy, người có nhu cầu vẫn có thể mua được hàng hóa, không bị thừa để xảy ra tình trạng đóng băng, hoặc không bị thiếu để dẫn đến tình trạng sốt, đẩy giá quá cao gây ra bong bóng.

"Những lo ngại về bong bóng của thị trường bất động sản trong thời gian trước mắt và hai ba năm nữa là không thể xảy ra", ông Nam khẳng định.

Điểm sáng của thị trường bất động sản 2018 là sự đa dạng của các dòng sản phẩm, sự thích nghi, chuyển đổi nhanh chóng của các chủ đầu lớn, những nhà đầu tư đủ sức tạo xu thế cho thị trường.

Tuy nhiên, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc công ty Đất xanh Miền Bắc, cho rằng trong năm 2018, một hiện tượng được đánh giá là bất thường đã xuất hiện. Đó là tình trạng sốt đất nền ở một số địa phương, vùng ven. Giá bị đẩy lên rất nhanh, tình trạng sốt ảo chỉ diễn ra trong vài ngày.

Đơn cử như tại ba khu vực dự kiến xây dựng đặc khu kinh tế, đất nền ven Tp. HCM, khu đô thị sinh thái Hòa Xuân và quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng),…

Đánh giá về vấn đề sốt đất cục bộ, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho hay tạo ra việc tranh mua, hết hàng đẩy giá lên từng ngày đó là một hiện tượng không lành mạnh của thị trường mà hiện nay đang phổ biến ở nhiều vùng trên cả nước.

Trong đó có một số hoạt động đầu cơ tích trữ hàng, găm giữ hàng làm cho thị trường méo mó, xấu đi, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển. Sau đó lại tạo ra những thông tin chưa chính xác, thị trường ảo để lôi kéo, dụ dỗ những người đầu tư nhẹ dạ.

Trước tình trạng này, Chính phủ và Bộ Xây dựng đã chỉ đạo các địa phương chấn chỉnh kịp thời nên không xảy ra tình trạng bong bóng lan rộng.

Siết nguồn vốn, thanh lọc chủ đầu tư

Để khắc phục sự khó khăn khi cánh cửa tín dụng đang có xu hướng khép lại với bất động sản, theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguồn vốn FDI, nguồn kiều hối sẽ tạo nên sự hỗ trợ không nhỏ cho thị trường.

Đây là những nguồn vốn giúp giảm áp lực cho tín dụng ngân hàng. Bình quân 3 năm qua, kiều hối đổ về Tp. HCM đạt khoảng 5,5 tỷ USD mỗi năm, trong đó 20% đổ vào bất động sản.

Đây cũng là thành phố rất thành công về phân khúc hạng sang trong năm 2018. Đặc biệt, những dự án chung cư tại khu vực trung tâm có giá bán trên 150 triệu đồng/ m2 nhưng chào bán bao nhiêu thị trường hấp thụ hết bấy nhiêu.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng đây cũng không phải là khó khăn lớn, ngược lại nó chính là sự thanh lọc, sự minh bạch hơn để lựa chọn ra các nhà phát triển bất động sản có năng lực tốt hơn, đồng thời cũng thể hiện sức cầu, sức mua của thị trường bất động sản, thông qua nhiều hệ thống khác, kênh khác.

"Từ trước đến nay, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng mà quên mất trên thị trường còn nhiều dòng, nhiều kênh khác như là quỹ, nguồn đầu tư trong và ngoài nước, hoặc dòng kiều hối", ông Đính nói.

Điều này được chứng minh qua số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 9 tháng đầu năm 2018, lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai sau nhóm ngành công nghiệp chế biến chế tạo về tổng vốn đăng ký FDI với 5,85 tỷ USD, chiếm 23% tổng FDI đầu tư vào Việt Nam. Con số cho thấy nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao tiềm năng của thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Bàn về việc doanh nghiệp bất động sản bị hạn chế bởi nguồn tín dụng, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng bản thân các doanh nghiệp cũng cẩn trọng hơn trong việc thực hiện các quyết định đầu tư của mình, chủng loại hàng hóa, vị trí đầu tư cũng như chiến lược bán hàng.

Hơn nữa, để tồn tại trong khó khăn, thị trường bất động sản cần đảm bảo cân đối cung – cầu. Tức là dòng sản phẩm đưa ra thị trường phải đáp ứng đúng nhu cầu thực, phù hợp khả năng chi trả của người dân.

Với nhà đầu tư, để đảm bảo an toàn cho đồng vốn, họ phải trở nên thông thái hơn. Cần sàng lọc, đầu tư vào những sản phẩm chất lượng, có thanh khoản tốt, bao gồm cả thanh khoản trong mua – bán và cho thuê.

Thị trường sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh, khó khăn hơn hay tiếp tục tăng trưởng? Không ai có thể đưa ra câu trả lời chính xác, nhưng điều có thể chắc chắn là để phát triển bền vững, cần tạo dựng một thị trường minh bạch và đa dạng nguồn vốn cho bất động sản thông qua các hình thức như quỹ hưu trí, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tín thác, thành lập cơ quan tái thế chấp…