Trong 9 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản (BĐS) trầm lắng hơn năm 2017. Nguồn cung không còn ồ ạt, các chủ đầu tư thận trọng hơn khi ra hàng; Giao dịch trên thị trường chậm hơn. Cùng với dấu hiệu giảm nhiệt trong giao dịch, đang có sự khác biệt trong nhìn nhận, đánh giá về diễn biến sắp tới của thị trường.

Nhiều quan điểm trái ngược

Các chuyên gia kinh tế cho rằng thị trường BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới khi dòng vốn tín dụng bị siết chặt hơn và thiếu vắng dòng vốn đầu cơ sau giai đoạn thị trường tăng trưởng.

Theo TS. Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách, đó có thể là những rủi ro cho thị trường BĐS trong tương lai. Các nhà đầu tư có thể có người nhìn ra, nhưng có người chưa nhìn ra, tuy nhiên thực tế lượng giao dịch đã giảm xuống.

Đã từng đưa ra cảnh báo khiến dư luận rất chú ý là đã có tới 8/10 dấu hiệu của thị trường "bong bóng", mới đây, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, tiếp tục đưa ra khuyến nghị về thị trường BĐS.

"Thứ nhất, điều này tùy thuộc vào kinh tế vĩ mô và tình hình kinh tế thế giới. Thứ hai là sẽ không có những biến động đột biến trong nội tại thị trường và nền kinh tế. Thứ ba, sau quá trình tăng trưởng liền trong 4 năm, nhiều khả năng sẽ cần phải có những điều chỉnh nhất định", ông Chung nhận định.

Trong khi các chuyên gia kinh tế tỏ ra lo lắng, các chuyên gia về BĐS lại không có chung quan điểm. Hầu hết các đánh giá đều cho rằng thị trường đang hoạt động một cách bình ổn, chưa xuất hiện nguy cơ của "bong bóng" BĐS và cũng không có dấu hiệu của việc đóng băng hay rút vốn khỏi thị trường.

Theo các chuyên gia BĐS, sự phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng là lo ngại lớn nhất về tương lai của thị trường BĐS. Động thái siết tín dụng vào BĐS của ngành ngân hàng sẽ còn rõ ràng hơn khi hệ số rủi ro cho vay BĐS chính thức nâng lên từ đầu năm 2019.

Đặc biệt, thị trường sẽ khó khăn hơn khi Ngân hàng Nhà nước đang phát đi thông điệp yêu cầu các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng làm rõ về tỷ trọng cho vay BĐS đang "ẩn nấp" dưới hình thức cho vay tiêu dùng.

Mặc dù có hai cách nhìn khác, những điểm nghẽn của thị trường BĐS đã được "chỉ mặt gọi tên" cho thấy những khó khăn của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này.

Sử dụng tốt đòn bẩy kích thích thị trường

Nói về những điểm nghẽn của thị trường BĐS, Ts. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho rằng dư nợ cho vay của thị trường BĐS không hề giảm trong vòng 5 năm vừa qua. Về cơ bản có tăng khoảng 7-8% nhưng không tăng nhanh bằng tốc độ chung về tín dụng của nền kinh tế.

Đặc biệt, đến thời điểm hiện nay, dư nợ cho vay BĐS khoảng 471 nghìn tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. "Còn dòng vốn nữa đổ vào BĐS chính là cho vay xây lắp, cũng là cho vay BĐS, chiếm khoảng gần 10% dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế, tổng lại gần 16%", ông Lực cho hay.

TS. Phạm Thế Anh, trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhìn nhận, thị trường tài sản nói chung có xu hướng đi xuống, thể hiện qua giao dịch chậm lại, giá của tài sản có thể cũng suy giảm.

Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS của ngành ngân hàng hiện nay đang chiếm khoảng 7,5-8% tổng dư nợ. Tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ thực cho vay BĐS ước chừng có thể lên tới trên 15%, trong đó bao gồm cả cho vay tiêu dùng như vay sửa chữa nhà, xây nhà…

Tính đến nay, tổng dư nợ nền kinh tế khoảng 6,8 triệu tỷ đồng, như vậy con số tuyệt đối cho vay BĐS là rất lớn.

Khác với cái nhìn của chuyên gia kinh tế, các chuyên gia về BĐS lại cho rằng không cần phải quá lo lắng và nên nhìn nhận một cách tích cực hơn về tín dụng đối với BĐS.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường BĐS là một thị trường có nguồn lực, có nhu cầu về nguồn lực cũng như tạo ra nguồn lực rất lớn cho nền kinh tế. Nếu được vận hành tốt có thể là một đòn bẩy tích cực trong phát triển kinh tế, thúc đẩy phát triển các ngành nghề có liên quan phát triển.

"Không phải vì quá lo ngại mà quá rụt rè trong sử dụng đòn bẩy này. Cho đến thời điểm hiện nay, theo đánh giá chung của Bộ Xây dựng cũng như phân tích của Hiệp hội, gần như không có dấu hiệu của "bong bóng" BĐS", ông Nam nhận định.