Tín dụng là hoạt động tài trợ của ngân hàng cho khách hàng trên cơ sở tín nhiệm, chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng tài sản của ngân hàng, tạo ra thu nhập từ lãi lớn nhất và cũng là hoạt động mang lại rủi ro cao nhất. Chính vì vậy, đa dạng hoá các hoạt động là xu hướng giảm thiểu rủi ro của các ngân hàng thương mại (NHTM) hiện nay. Trong đó, cho vay là tài sản lớn nhất trong khoản mục tín dụng: “Cho vay là việc ngân hàng đưa tiền cho khách hàng vay với cam kết khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi trong một khoảng thời gian xác định”.

Cho vay tín dụng là một sản phẩm tín dụng rất cần thiết trong cuộc sống. Nó giúp cho người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hoá trước khi họ có thể chi trả như mua xe, nhà, các vật dụng gia đình cao cấp… mà trong tương lai họ có khả năng chi trả.

Người tiêu dùng có thể hưởng lợi ích trực tiếp của dịch vụ ngân hàng này. Họ được hưởng các tiện ích trước khi tích luỹ đủ tiền và đặc biệt quan trọng hơn, nó rất cần thiết cho những trường hợp chi tiêu có tính cấp bách như nhu cầu chi tiêu cho giáo dục và y tế. Tuy nhiên, nếu lạm dụng cho vay tiêu dùng thì cũng rất tai hại vì nó cũng có thể làm cho người đi vay chi tiêu vượt quá mức cho phép làm giảm khả năng tiết kiệm hoặc chi tiêu trong tương lai.

Trên thực tế, hoạt động cho vay tín dụng của các NHTM đã phát triển vào những năm 1993 – 1994 và tập trung vào cho vay trả góp. Cơ sở pháp lý cho vay thực hiện theo quyết định số 18/QĐ-NH ngày 16/02/1994 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành “Thể lệ cho vay vốn phát triển kinh tế gia đình và cho vay tín dụng”.

Đến năm 1999 và nhất là khi có Nghị định 165/1999/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm hoàn toàn không quy định cụ thể trường hợp nào, các NHTM được phép cho vay không có bảo đảm bằng tài sản thì cho vay tín dụng lại "rộ" lên từ đây. Tại Việt Nam có rất nhiều tổ chức thực hiện cho vay tín dụng như: Công ty bảo hiểm, công ty dịch vụ tiết kiệm bưu điện, công ty tài chính, NHTM… nhưng các NHTM vẫn chiếm lĩnh vị trí số một trong lĩnh vực cho vay tín dụng. Trong những năm gần đây, các NHTM đã nhận thức được lượng khách hàng tiềm năng, có nhu cầu tiêu dùng rất lớn nên đã có rất nhiều sự cố gắng trong việc thu hút khách hàng càng nhiều càng tốt.

Trong tất cả các hình thức cho vay tín dụng thì loại hình cho vay mua nhà có xu hướng cao nhất, nhu cầu qua các năm cũng tăng dần. Đặc biệt, khi xuất hiện gói cho vay hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu được tung ra từ 1/6/2013 theo tinh thần của Nghị quyết 02 nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng tồn kho, nợ xấu, trong đó có ngành xây dựng bất động sản. Gói hỗ trợ này dành cho người mua nhà có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng mỗi m2; doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Trong đó, dành tối đa 30% để cho vay đối với doanh nghiệp, 70% cho người mua nhà vay.

Gói tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội là một chính sách mới, lần đầu được triển khai thực hiện tại Việt Nam, nên không tránh khỏi những khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện. Và thực tế là đến nay, số lượng doanh nghiệp và cá nhân được vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng vẫn còn hạn chế  do nhiều nguyên nhân.

Trước tiên là khó khăn trong việc xác định đối tượng có thu nhập thấp. Thông tư của Bộ Xây dựng không yêu cầu các hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 phải xác nhận là đối tượng thu nhập thấp. Tuy nhiên, trong giai đoạn mới triển khai thực hiện, các NHTM vẫn còn có cách hiểu khác nhau. Có ngân hàng vẫn yêu cầu hộ gia đình cá nhân khi vay vốn để thuê, mua nhà ở xã hội có diện tích dưới 70m2 phải có xác nhận là đối tượng thu nhập thấp.

Thêm vào đó, khó khăn trong việc xác nhận điều kiện cư trú và thực trạng nhà ở cũng là một rào cản khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Nhiều UBND phường không xác nhận về thực trạng nhà ở cho người xin xác nhận với lý do không biết đối tượng đó có khó khăn về nhà ở thực sự không, hoặc đã có nhà, đất ở địa phương khác hay chưa?

Mặc dù sau 1 năm triển khai, nhận thấy còn nhiều vướng mắc, Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 02 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Theo đó, từ ngày 21/8/2014, các hộ gia đình, cá nhân được vay ưu đãi gói hỗ trợ nhà ở tối đa là 15 năm thay vì 10 năm như quy định cũ.

Đối tượng mua nhà cũng được mở rộng. Cụ thể, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở, khi mua nhà thương mại (kể cả nhà và đất) có tổng giá trị hợp đồng mua bán không vượt quá 1,05 tỷ đồng sẽ được vay gói 30.000 tỷ đồng.

Cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và người lao động tại đô thị đã có đất ở nhưng đang khó khăn về nhà nhưng chưa được Nhà nước hỗ trợ cũng sẽ được vay vốn ưu đãi để xây mới hoặc cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình. Mức vay tối đa sẽ do Ngân hàng Nhà nước quy định.

Các hộ gia đình, cá nhân có phương án đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua và để bán cho các đối tượng là công nhân, sinh viên, học sinh… cũng được tham gia gói hỗ trợ. Vốn tối thiểu của đối tượng này sẽ do Ngân hàng Nhà nước quy định cụ thể.

Kiến nghị một số giải pháp

Hiện nay, nhu cầu về nhà ở của người dân là rất cao, đặc biệt là ở các khu vực kinh tế trọng điểm. Giá nhà đất hiện nay phản ánh không đúng giá trị do hiện tượng đầu cơ, gây nên những cơn sốt ảo về nhà đất, ảnh hưởng lớn đến khả năng mua của những người có nhu cầu nhà ở thực sự. Trong bối cảnh đó, nhằm nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà, góp phần thúc đẩy "khơi dòng" tín dụng một cách hiệu quả, các HNTM cần chú trọng một số giải pháp sau:

- Xây dựng chiến lược cho vay tiêu dùng đúng đắn và hấp dẫn đối với khách hàng. Thời gian vừa qua, ngân hàng cũng đã cố gắng rất nhiều để thúc đẩy, nâng cao hiệu quả của hoạt động cho vay tiêu dùng, tạo mọi điều kiện cho khách hàng của hoạt động tín dụng này. Tuy nhiên cũng không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót vì riêng bản thân ngân hàng chưa có chính sách cho vay hướng đến đối với đối tượng này. Chính vì thế, để những khách hàng này tiếp cận được nguồn vốn, ngân hàng cần có những chiến lược cho vay đúng đắn, hấp dẫn đối với khách hàng.

- Mở rộng mức cho vay, đối tượng cho vay. Theo đó, ngoài việc ngân hàng xem xét về lãi suất cho vay, để có thể nâng cao hiệu quả cho vay tiêu dùng thì các ngân hàng còn phải chú ý đến các đối tượng cho vay, mức cho vay và thời hạn cho vay. Đồng thời, đối tượng cho vay của các ngân hàng nên hướng đến cán bộ công nhân viên đang làm việc tại các cơ quan nhà nước hoặc các doanh nghiệp nhà nước vì những đối tượng này dễ kiểm soát, không phải lo ngại về việc thu hồi nợ.

Về mức cho vay, không phải đối tượng nào cũng được ngân hàng cho vay giống nhau. Tuy nhiên, hiện nay nhu cầu của con người ngày càng tăng và trong số nhu cầu đó có cả nhu cầu chi tiêu. Do đó, các ngân hàng nên tăng mức cho vay đối với những khách hàng có uy tín, khách hàng thường xuyên và khách hàng có thu nhập ổn định.

- Đẩy mạnh các hoạt động marketing nhằm tạo niềm tin để người dân mạnh dạn vay vốn. Hiện nay, công tác tiếp thị, quảng bá hình ảnh cho ngân hàng vẫn còn tập trung chủ yếu dành cho các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế mà chưa chú ý đến từng phân khúc khách hàng. Do vậy, trong thời gian tới, các NHTM cần có các chiến lược quảng bá hiệu quả hơn để thu hút người dân tích cực tham gia các sản phẩm cho vay, đặc biệt là cho vay mua nhà.

- Thẩm định chặt chẽ, cẩn thận. Đây là công việc đầu tiên có ý nghĩa quyết định đến sự thành công của khoản vay. Nếu công tác thẩm định không tốt sẽ dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả, sai mục đích, dẫn đến bị khách hàng lừa đảo. Đối với khách hàng có quan hệ lần đầu tại chi nhánh thì nên cho cán bộ có năng lực và có kinh nghiệm thực hiện.

- Đào tạo phát triển nâng cao nguồn nhân lực và nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng.