Đó là nhận định của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) trong Báo cáo dữ liệu nghiên cứu thị trường BĐS vừa công bố.

Sụt giảm nguồn cung, “đẩy” giá nhà tăng lên

Dữ liệu của VARS cho thấy, trong 10 năm qua, giá BĐS đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ.

Lãi suất thấp cùng với lạm phát cao là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung.

Theo Bộ Xây dựng, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, theo ước tính của VARS, mỗi năm, Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300 nghìn đơn vị nhà ở, do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình.

Sự thiếu hụt nghiêm trọng này chắc chắn sẽ đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa. Tuy nhiên, sự thiếu hụt này không xảy ra ở tất cả các phân khúc, có nghĩa là không phải giá của tất cả loại hình BĐS sẽ bị tác động theo cùng một cách.

Thực tế, tình trạng thiếu hụt nguồn cung chỉ xảy ra ở một số khu vực, phân khúc BĐS nhất định. Trong khi khu vực nông thôn, các vùng ven của các đô thị hàng đầu hoặc tại các đô thị loại III, IV đang có đủ, thậm chí dư thừa nguồn cung thì khu vực thành thị đang phải đối mặt với áp lực quá tải do nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn.

Nhìn trên diện rộng, trong khi nguồn cung BĐS nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp tiếp tục thiếu hụt trong tương lai thì loại hình BĐS nghỉ dưỡng, giá trị lớn lại đang hiện hữu trên danh mục hàng tồn kho của hầu hết các “ông lớn” BĐS.

Giá nhà sẽ không tăng nhiều trong năm 2024?

Theo VARS, giá bán BĐS sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung - cầu. Tuy nhiên, nhìn chung giá nhà có thể sẽ không tăng nhiều vào năm 2024.

Thực tế hiện nay, những giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đã phát huy tác dụng. Phía cung của thị trường đã tiếp cận được dòng vốn tín dụng.

Tuy nhiên, cho vay nhà ở lại đang có chiều hướng giảm dần. Bởi trong bối cảnh kinh tế khó khăn, vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực không phải là ưu tiên hàng đầu của người dân ở thời điểm hiện tại. Hơn thế nữa, nguồn cung hiện hữu trên thị trường cũng không phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của số đông này.

Điều kiện vay vốn “ngặt nghèo", khó thỏa mãn cùng với môi trường đầu tư, kinh doanh rủi ro buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn, khiến lượng khách hàng tiềm năng tham gia thị trường cũng suy giảm.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, những khó khăn trong phát triển dự án nhà ở xã hội bao gồm việc xử lý thủ tục đầu tư, tiếp cận vốn, bán hàng... sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà, vì nó tác động tới tiến độ bàn giao và xây dựng nhà ở. Càng mất nhiều thời gian để khắc phục các vướng mắc đầu vào nói trên thì càng có nhiều khả năng giá nhà sẽ tiếp tục tăng cao hơn.

Thời gian gần đây, rủi ro nợ xấu ngày càng gia tăng buộc ngân hàng phải liên tục rao bán hàng nghìn sản phẩm BĐS để thu hồi nợ. Hàng triệu khoản vay với tài sản đảm bảo là BĐS dự kiến sẽ đến hạn vào thời gian tới.

Kết quả của các khoản vay và cách “con nợ" chọn giải quyết khoản tài chính này đều có thể ảnh hưởng đến giá nhà. Việc người vay chọn cách bán nhà hay bị phát mãi nhà đều sẽ khiến nguồn cung nhà tăng lên, qua đó làm chậm tốc độ tăng giá trên thị trường.

Dự báo về thị trường BĐS trong thời gian tới, Chủ tịch VARS nhận định, phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng ổn định, do nguồn cung vẫn chưa thích ứng kịp với nhu cầu khách hàng, nhà đầu tư.

“Phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều nằm ở các quận/huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Cần hoàn thiện “mảnh ghép” nguồn cung

Để tăng khả năng tiếp cận nhà ở an toàn với giá hợp lý cho người dân trong bối cảnh gia tăng dân số và đô thị hóa, Lãnh đạo VARS cho rằng, cần giải quyết được “mắt xích” tăng giá BĐS quan trọng nhất - thiếu nguồn cung, do đất đai chưa được sử dụng tối ưu. Đồng thời, cũng phải sử dụng các công cụ điều tiết cung cầu để thị trường phát triển thực chất.

Muốn hoàn thiện “mảnh ghép” nguồn cung trên thị trường BĐS, Chủ tịch VARS khuyến nghị, cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch. Cơ quan có thẩm quyền cần sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều tiết nguồn cung bằng cách bố trí quỹ đất phát triển nhà ở ngay khi lập quy hoạch.

Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất “giá trị sử dụng”.

Bên cạnh đó, theo lãnh đạo VARS, cần xóa quy hoạch "treo", xây dựng hành lang pháp lý riêng cho việc mua bán đất đai trong những khu đã quy hoạch; Kiểm soát chặt chẽ kinh nghiệm quản lý, năng lực tài chính của chủ thầu để đảm bảo tiến độ dự án, tránh gây thất thoát tài chính, lãng phí tài nguyên.

Nhằm giảm động lực đầu cơ BĐS, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần sớm nghiên cứu phương án áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô BĐS sở hữu. Cùng với các giải pháp trên, cần có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua BĐS thứ hai, thứ ba...