Luật sư Lê Cẩm Diệu Hà – Công ty Luật TNHH Đất Luật trả lời bạn như sau:

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào:

-  Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận (huyện) nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; và

-  Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Anh nên chủ động liên hệ UBND (quận) huyện để tìm hiểu về kế hoạch sử dụng đất hàng năm và quy hoạch sử dụng đất tại địa phương để xác định khu vực có thửa đất tọa lạc để xem việc chuyển sang đất ở có phù hợp quy hoạch hay không.

Hồ sơ thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất gồm có:

- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

-  Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp Tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

-  Nộp Tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân:

+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

-  Thu Tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu Tiền sử dụng đất sang đất ở.

Nếu hộ gia đình, cá nhân chưa có khả năng về tài chính để nộp Tiền sử dụng đất khi được chuyển mục đích sử dụng và có đề nghị được ghi nợ thì sẽ được ghi nợ trên Giấy chứng nhận và được trả nợ dần trong thời hạn 5 năm. Người nộp thuế sẽ được hỗ trợ giảm trừ vào Tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số Tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn trong trường hợp trả nợ trước hạn. Sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ Tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp Tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.