Thời gian qua trên thị trường BĐS xuất hiện khá nhiều dự án huy động vốn theo hình thức vay vốn có trả lãi suất kèm theo quyền mua căn hộ. Đã có không ít dự án chưa đầy đủ pháp lý lợi dụng hình thức này để chiếm dụng vốn của người mua nhà. Đây là một thỏa thuận vay không thế chấp, không có sự ràng buộc pháp lý cao, nếu dự án bất thành, chủ dự án chỉ phải trả lại tiền vay và tiền lãi theo thỏa thuận còn quyền lợi của người mua nhà bị "phủi bay".

Góp vốn (thông qua hợp đồng, thỏa thuận...) để được quyền nhận chuyển nhượng BĐS không phải là hình thức mới hiện nay. Thông thường, để bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ các bên, các thỏa thuận hay hợp đồng này đều phải được thực hiện một cách rõ ràng, minh bạch. Tuy nhiên, do thiếu hiểu biết hoặc nôn nóng, không ít người mua đã tự chuốc lấy rủi ro, phiền phức, nhất là khi tin tưởng giao vốn một cách bất cẩn cho các sàn BĐS, nhà phân phối hoặc "cò".

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư có thể vay vốn ngân hàng ngay khi được giao dự án, nhưng với NĐT cá nhân thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS quy định chỉ được huy động (góp vốn) khi đã hoàn thành hạ tầng đối với dự án đất nền và khi đã hoàn thành phần móng đối với nhà chung cư. Tuy nhiên, thực tế hầu hết các dự án kinh doanh BĐS đều “ngụy trang” việc mua bán BĐS bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn. Các chủ đầu tư “lách luật”, tìm cách huy động vốn bằng việc thông qua các công ty môi giới để ký “hợp đồng góp vốn”. Đây cũng là một dạng bán suất và hợp đồng chuyển nhượng chính thức sẽ được ký kết trong tương lai sau khi các hạng mục hạ tầng đã hoàn thành.

Đương nhiên, tới lượt mình, các công ty môi giới sẽ không chịu ngồi yên mà tiếp tục “huy động vốn” từ các khách hàng có nhu cầu. Cứ thế, giao dịch nối tiếp nhau thực hiện trong khi phần gốc chưa hề rõ ràng. Hợp đồng góp vốn mà các chủ đầu tư ký với các NĐT cá nhân đều gắn các điều khoản mang tính “tượng trưng” về vị trí, diện tích căn hộ...Các hợp đồng này thông thường ngay lập tức được chuyển nhượng cho bên thứ ba, thứ tư mà không bao giờ đợi đến lúc dự án đủ điều kiện bán hàng như quy định. Điều đáng nói là trong những hợp đồng mua bán lộn xộn kiểu này, dù cơ quan chức năng có biết cũng bó tay, không giúp được gì cho NĐT.

Nắm bắt tâm lý sốt ruột của nhiều NĐT, không ít chủ đầu tư chính thức các dự án cũng đưa ra cái gọi là thỏa thuận vay vốn nhưng với những điều khoản “bắt chẹt” người mua. Tại thời điểm khi lãi suất huy động của nhiều ngân hàng đã ở mức 10,499%/năm, chủ đầu tư một dự án BĐS lớn vẫn đưa ra thỏa thuận vay vốn với lãi suất cho vay... 10%/năm. Tuy nhiên, điểm mấu chốt vẫn là quyền lợi của bên giao vốn. Ở điểm này, bên giao vốn (NĐT thứ cấp) cũng bị chèn ép. Theo đó, chủ đầu tư dành cho bên góp vốn quyền mua một suất tại dự án nhưng với giá và thông tin cơ bản về suất mua do... chủ đầu tư công bố (chủ đầu tư “được quyền quyết định bố trí, sắp xếp vị trí, diện tích, hướng suất bán").

Đồng thời, chủ đầu tư cũng không quên bổ sung thêm một số điều hết sức khó hiểu như "quyền mua suất không có giá trị bảo đảm cho bất kỳ quyền sở hữu nào của bên A (bên góp vốn) đối với bất kỳ suất nào của khu đô thị". Thời điểm chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với bên góp vốn cũng hết sức mù mờ khi quyền mua suất "chỉ phát sinh sau khi... chủ đầu tư có quyền bán theo quy định của pháp luật".

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đây là loại hợp đồng đơn phương, thiếu chặt chẽ, do DN tự “vẽ” ra, người mua chỉ việc ký. Điểm chưa chặt chẽ của luật pháp hiện nay là cho phép chủ đầu tư huy động góp vốn thực hiện dự án BĐS, tức là cho phép bán tài sản hình thành trong tương lai nhưng lại không có bất kỳ cơ chế nào giám sát việc mua bán đó. Rủi ro sẽ đến với người mua khi ký vào hợp đồng này là việc chủ đầu tư tự động điều chỉnh giá bán vô lý song khách hàng vẫn phải chấp nhận. Nếu gặp chủ đầu tư không đứng đắn, họ có thể xin giải thể, hợp nhất với DN khác để từ chối thực hiện hợp đồng mà khách hàng không thể và cũng không biết kêu ai, ở đâu.

Phân tích một bản hợp đồng vay vốn đầu tư mà các chủ đầu tư dự án BĐS thực hiện với khách hàng cá nhân, luật sư Trần Đình Triển, Trưởng Văn phòng Luật Vì dân, cho rằng đây là một hợp đồng trái luật và có thể bị tuyên vô hiệu bất cứ lúc nào. Ông Triển cho biết hợp đồng vay vốn căn cứ vào Bộ luật Dân sự và cần đảm bảo các quy định về mức vay, lãi suất, thời hạn trả, biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp này, tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai. Nếu tài sản đảm bảo bình thường tức là nhà đất có giấy tờ, theo Bộ luật Dân sự, hợp đồng sẽ phải công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm.

Trường hợp là BĐS hình thành từ vốn vay là đất nền cũng phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, tài sản bảo đảm vốn vay tại dự án đô thị là căn hộ chung cư nên hợp đồng không được công chứng và đăng ký bảo đảm. Một hợp đồng vi phạm pháp luật thì khi phát sinh tranh chấp sẽ bị tuyên vô hiệu. Nguyên tắc xử lý tài sản khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu là “tài sản đâu trả về đó”, thiệt hại các bên tự chịu, lợi nhuận phát sinh thì sung công quỹ. “Như vậy, bất luận trong trường hợp nào khách hàng cũng bị thiệt, chỉ có chủ đầu tư là có lợi” ông Triển nhấn mạnh.

Để điều chỉnh hiện tượng này, Bộ Xây dựng đang hoàn chỉnh dự thảo Nghị định trình Chính phủ, trong đó quy định chi tiết về việc huy động vốn tại các dự án BĐS. Theo đó, sẽ có quy định cụ thể về thời điểm huy động, mức huy động và đặc biệt là quy định chặt chẽ về sự giám sát của cơ quan quản lý địa phương đối với việc thực hiện dự án nhà ở, khu đô thị.