Từ 1/8, bộ 3 luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản) chính thức có hiệu lực được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều dự án đang vướng về pháp lý. Tuy nhiên, cho tới khi các bộ luật thẩm thấu vào thị trường, hàng tồn kho vẫn là vấn đề nan giải.

Nặng gánh doanh nghiệp

Tới quý II/2024, dữ liệu từ Vietstock Finance cho thấy, lượng tồn kho của 110 doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam đạt 490.400 tỷ đồng. Trong đó, dẫn đầu về hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland). Ngoài ra, còn có các cái tên lớn khác như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền hay Đất Xanh.

Trong danh mục hàng tồn kho, bao gồm bất động sản đã hoàn thành và bất động sản dở dang. Theo các chuyên gia, một số doanh nghiệp đã hoãn kế hoạch ra mắt bất động sản thành phẩm do bối cảnh thị trường vẫn còn khó khăn và chờ đợi khi thị trường ấm lên, dẫn đến giá trị tồn kho tại một số doanh nghiệp không giảm.

Tuy nhiên, các dự án chưa được hoàn thiện mới thực sự là nỗi lo của các doanh nghiệp. Trong vài năm trở lại đây, ách tắc về pháp lý là nguyên nhân khiến nhiều dự án bị đình trệ và dang dở. Khi không tạo ra thanh khoản, loại hàng tồn kho này sẽ bào mòn “sức khoẻ” tài chính của các doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, hàng tồn kho lớn sẽ là “núi nợ” đè nặng lên những doanh nghiệp kinh doanh yếu hoặc dùng đòn bẩy tài chính cao.

Nút thắt này càng khó nới lỏng hơn khi thị trường chưa thực sự khởi sắc, thanh khoản thị trường nhìn chung vẫn rất yếu. Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group, yếu tố thanh khoản thấp là nguyên nhân dẫn đến thực trạng nhiều dự án hoàn thiện không bán được.

Từ giữa năm 2022, sức mua nhà đất đã giảm rất mạnh. Tính riêng 6 tháng đầu năm nay, chỉ khoảng 40-50% nguồn cung mới được tiêu thụ. Trong bối cảnh thị trường khắt khe hơn, người mua ưu tiên chọn những dự án có pháp lý sạch, tiến độ xây dựng nhanh, giá bán phù hợp. Vì vậy, nhiều dự án vướng mắc ở khâu pháp lý hay giá cao sẽ khó thanh khoản.

Khó chồng khó

Ông Lê Hồng Khang - Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings dự báo, trong 1 - 2 năm tới, thị trường bất động sản vẫn sẽ phục hồi nhưng ở tốc độ rất chậm. Không chỉ thách thức hàng tồn kho, việc tiếp cận vốn đối với doanh nghiệp trong ngành cũng rất khó khăn.

Các chuyên gia cho rằng, khả năng tiếp cận nguồn vốn đối với doanh nghiệp địa ốc đã khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước. Thậm chí, kênh vay vốn ngân hàng giờ đây cũng là thách thức khi các ngân hàng thương mại cũng chịu áp lực rất lớn trước rủi ro nợ xấu. Các ngân hàng thương mại chỉ rót vốn vào dự án bất động sản khi đáp ứng được nhiều tiêu chí khắt khe.

Ông Khang nhận định, về cơ bản “sức khoẻ” các công ty vẫn thấp so với trung bình 5 năm trở lại đây. Ngoại trừ một số ít doanh nghiệp quy mô lớn, quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm nay, đa phần doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa đang trong tư thế chờ đợi khi chính sách sẽ cần thời gian để thẩm thấu.

Theo ông Châu, các doanh nghiệp đang gặp phải nhiều rào cản, trong đó những vướng mắc về pháp lý khiến họ khó tiếp tục triển khai dự án dang dở. Nhiều ngân hàng hạ lãi suất nhưng doanh nghiệp không vay được vì dự án không thể triển khai dẫn đến không có nguồn thu. Bên cạnh đó, trình tự thủ tục phức tạp cũng là rào cản lớn trong việc đưa dự án ra thị trường.

Để khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường địa ốc, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS khuyến nghị, các cơ quan liên quan cần sớm ban hành các văn bản, Nghị định, Thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành ba bộ luật vừa mới được thông qua. Từ đó, đảm bảo tính “tương thích” giữa ba bộ luật cả về mặt phạm vi, đối tượng, thời gian và không gian. Đồng thời, cần ưu tiên giải quyết loại sản phẩm đã hoàn thiện, đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch để gỡ khó cho các doanh nghiệp địa ốc.