Giá bán sơ cấp vẫn “neo cao”

Theo Báo cáo quý II/2025 của Savills Việt Nam, giá bán sơ cấp trung bình tại TP. Hồ Chí Minh (trước sáp nhập) đạt khoảng 90 triệu đồng/m² trong năm 2024 và quý I/2025. Trong khi đó, tại các khu vực vừa nhập về như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, mức giá chỉ quanh 40 triệu đồng/m². Sự chênh lệch này khiến mặt bằng giá bình quân toàn thành phố giảm khi tính trên địa giới mới. Tuy nhiên, đây chỉ là “hiệu ứng số liệu”, chưa phản ánh việc giảm giá tại từng dự án cụ thể.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills nhận định, các yếu tố nội tại như nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư vẫn quyết định giá bán. Thị trường chưa ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về giá bán tại từng dự án sau sáp nhập. Chi phí đất và nguồn cung hạn chế vẫn giữ giá ở mức cao.

Một rào cản lớn là chi phí đất. Khung giá đất của nhà nước chưa từng có tiền lệ điều chỉnh giảm, trong khi rà soát sau sáp nhập vẫn đang trong quá trình nghiên cứu. Khi đầu vào không hạ, giá bán khó giảm. Bên cạnh đó, mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ giai đoạn 2021 – 2025 mới chỉ đạt 24%, thiếu hụt gần 179.000 căn. Quý II/2025, nguồn cung mới tăng 38% so với cùng kỳ nhưng cũng chỉ chưa tới 2.000 căn, quá thấp so với nhu cầu.

Chính sự mất cân đối cung – cầu này đã đẩy giá thứ cấp tăng mạnh. Theo ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty Bất động sản Wowhome, nhiều dự án đã bàn giao nhưng vướng pháp lý được tháo gỡ lập tức tăng giá. Tại The Sun Avenue, giá tăng không chỉ nhờ yếu tố pháp lý mà còn do hiệu ứng lan tỏa từ các dự án xung quanh. “Khoảng cách giá giữa dự án cũ và mới khiến cả người bán lẫn người mua đều có xu hướng kéo giá lên,” ông Kiên phân tích.

Số liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, giữa năm 2025, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng tới 70%. Giá sơ cấp nhiều dự án mới đã ở mức 80 – 100 triệu đồng/m², kéo giá thứ cấp tăng thêm 2 – 4%. Thậm chí, ở các dự án cao cấp như The Global City hay CitiGrand, giá tăng 4 – 6% chỉ trong quý II vừa qua.

Động lực dài hạn: Hạ tầng, pháp lý và dòng vốn

Theo các chuyên gia, trong ngắn hạn, giá nhà ở TP. Hồ Chí Minh khó giảm. Nhưng về dài hạn, giới chuyên gia cho rằng sự sáp nhập địa giới, cùng tiến trình quy hoạch vùng và chính sách mới, sẽ tạo dư địa phát triển mạnh mẽ hơn.

Thứ nhất, hạ tầng. Những dự án trọng điểm như Metro số 1, Vành đai 3, hay đường sắt cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Nha Trang đang trở thành “nam châm” hút dòng tiền. Các khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng đều chứng kiến giá tăng rõ rệt, điển hình là dọc tuyến Phạm Văn Đồng hay các phường tại TP Thủ Đức (cũ). Điều này không chỉ nâng giá trị tài sản hiện hữu mà còn định hình lại dòng vốn đầu tư trong những năm tới.

Thứ hai, yếu tố pháp lý. Nhiều dự án bị đình trệ trước đây đã được tháo gỡ, giúp tiến độ bàn giao và cấp sổ hồng được đẩy nhanh. Đây là tín hiệu tích cực củng cố niềm tin thị trường. Song song, các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trong quá trình hoàn thiện và dự kiến sẽ tạo khung pháp lý ổn định, minh bạch hơn cho thị trường.

Thứ ba, dòng vốn. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn mức độ quan tâm bất động sản TP. Hồ Chí Minh tháng 7/2025 tăng 10 – 15%. Thanh khoản ở phân khúc cao cấp ghi nhận tốt, phản ánh nhu cầu thực và xu hướng đầu tư dài hạn. Đặc biệt, dòng vốn FDI cùng giải ngân đầu tư công đang tạo nền móng cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững.

Savills Việt Nam cũng dự báo lãi suất cho vay bất động sản sẽ ổn định trong nửa cuối năm, tạo động lực cho cả người mua lẫn chủ đầu tư. Khi lãi suất thấp, người dân sẵn sàng vay để mua nhà ở thực, trong khi doanh nghiệp tự tin triển khai dự án. Nếu kết hợp được ba yếu tố cân bằng cung – cầu, tín dụng hợp lý và hỗ trợ pháp lý, thị trường sẽ phát triển ổn định, lâu dài.