Ngày 19/10/2023, Báo Đầu tư tổ chức Hội thảo khoa học với chủ đề “Sửa Luật Đất đai: Tạo đất cho du lịch”. Đáng chú ý, tại Hội thảo này, các diễn giả đã có những phân tích, kiến giải, đề xuất cơ chế, chính sách phù hợp, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận đất đai, phát triển hạ tầng du lịch, dịch vụ, thúc đẩy phát triển kinh tế trong Luật Đất đai (sửa đổi).

Khoảng trống pháp lý chưa tạo đất cho du lịch

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 239 dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính khoảng 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị 3 sản phẩm này là khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển “nóng”, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể.

Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này, ngoài tác động của COVID-19 thì việc thiếu vắng một chiến lược phát triển toàn diện cho ngành Du lịch, đặc biệt là việc hoàn thiện cơ chế, khuôn khổ pháp lý cho việc khai thác hiệu quả tài nguyên từ đất đai cũng như cơ sở hạ tầng cho phát triển du lịch tại Việt Nam là thách thức rất lớn.

Theo một khảo sát của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, trong các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố kinh tế - tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50% và yếu tố khác chiếm 20%. Số liệu trên cho thấy, những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn pháp lý hay những rủi ro có thể xảy ra.

Trong khi đó, Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2473/QĐ-TTg và Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được phê duyệt tại Quyết định số 201/QĐ-TTg đều khẳng định, phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn có tỷ trọng ngày càng cao trong cơ cấu GDP, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội với mục tiêu đến năm 2030, Việt Nam trở thành quốc gia có ngành du lịch phát triển.

Nghị quyết số 08/TW của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn cũng nêu rõ một trong những nhiệm vụ và giải pháp quan trọng: Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn và đến năm 2030, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đạt 47-50 triệu lượt, du lịch đóng góp khoảng 14-15% và nâng tỷ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên trên 50% thì cần phải đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật ngành du lịch.

Hạ tầng du lịch phát triển sẽ kéo theo sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương, nâng tầm diện mạo đô thị, tạo công ăn việc làm, tăng thu nhập cho người dân… Trong khi đó, thực tế hệ thống văn bản pháp luật hiện hành chưa thực sự tạo động lực cho phát triển hạ tầng du lịch, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư cho lĩnh vực này.

Có thể thấy, khung pháp lý phát triển cơ sở hạ tầng về du lịch hiện nay chưa đầy đủ, chưa thuận lợi và khuyến khích các tổ chức, cá nhân trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng du lịch.

Cụ thể, Luật Du lịch được Quốc hội thông qua vào tháng 6/2017 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2018 với phạm vi điều chỉnh liên quan đến hoạt động quản lý nhà nước về tài nguyên du lịch, phát triển sản phẩm du lịch và hoạt động du lịch; quyền, nghĩa vụ của khách du lịch, tổ chức, cá nhân kinh doanh du lịch, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác, cộng đồng dân cư có hoạt động liên quan đến du lịch; quản lý nhà nước về du lịch. Do vậy, phạm vi điều chỉnh của Luật Du lịch không bao gồm việc xây dựng và hình thành, phát triển hạ tầng du lịch và tài nguyên du lịch.

Trong khi đó, các lĩnh vực khác được hỗ trợ, tiếp cận được đất đai để thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh thông qua việc Nhà nước thực hiện thu hồi đất, kể cả các công trình như: Kho chứa dầu thô, kho chứa, trạm bơm xăng, dầu khí hoặc xây dựng chợ dân sinh... Nếu Luật Đất đai sửa đổi tới đây không có quy định tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân để phát triển du lịch, dịch vụ sẽ không khuyến khích phát triển hạ tầng du lịch và điểm đến.

Hiến kế sửa Luật Đất đai nhằm tạo quỹ đất cho du lịch

Hiến kế tạo quỹ đất cho phát triển du lịch, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định về trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Theo đó, dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất được xác định là để nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chung của dân cư, bảo đảm an sinh xã hội cho dân cư, không bao gồm các dự án có mục tiêu phát triển du lịch, vui chơi, giải trí hoặc kết hợp nhà ở thương mại với phát triển du lịch, công trình dịch vụ, vui chơi, giải trí.

Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại không có quy định thu hồi đất đối với dự án khu đô thị mới. Do đó, rất cần bổ sung nội dung “Dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300 ha” vào các loại hình sản phẩm BĐS tại Luật Đất đai sửa đổi để bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

“Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, Luật Đất đai (sửa đổi) cần có quy định cụ thể về đất du lịch. Đồng thời, có những chính sách, cơ chế thực sự cởi mở về đất đai, thuế, đầu tư… để du lịch phát triển”, ông Chung đề xuất.

Đồng quan điểm, Chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được nêu tại Điều 79 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện vắng bóng các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí thông thường. Dự thảo Luật chỉ quy định thu hồi đất phục vụ dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ nếu được HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện của địa phương...

Bổ sung thêm vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Đỉnh cho rằng, cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở). Tuy nhiên, tại các địa điểm phù hợp để làm du lịch thì cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực.

Ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 nêu quan điểm, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không nên bỏ hoàn toàn các trường hợp thu hồi đất để phát triển các dự án du lịch ra ngoài văn bản luật, nhưng cũng không nên chung chung.

Dự thảo Luật cần căn cứ vào tổng mức đầu tư, quy mô dự án, từ đó đưa ra phương pháp lựa chọn nhà đầu tư và áp dụng hình thức thu hồi đất...