Đánh giá về nguồn cung và lực cầu thị trường bất động sản, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cho biết, tại TP.HCM, sau sự phục hồi mạnh mẽ trong quý II và quý III/2022, thị trường tại TP.HCM tiếp tục ảm đạm với lực cung cầu trong 6 tháng đầu năm 2023 vẫn suy yếu, bất chấp những chính sách giảm lãi suất từ Chính phủ, hay các gói hỗ trợ của chủ đầu tư.

Giá bán căn hộ không có sự thay đổi lớn trong hơn 1 năm qua, ngoại trừ phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng hơn 20% so với cùng kỳ. Mirae Asset Việt Nam cho rằng phân khúc có mức giá phù hợp với túi tiền của người có nhu cầu ở thật, trong khi nguồn cung lại hạn chế dẫn đến giá chào bán sơ cấp vẫn đi ngược với xu thế chung của thị trường.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở, tính đến quý II/2023, chính quyền TP.HCM đã giải quyết pháp lý cho 16 dự án trên trên địa bàn và đặt mục tiêu sẽ giải quyết pháp lý thêm cho hơn 50 dự án nữa vào cuối 2023.

Trong khi đó, tại Hà Nội thị trường căn hộ khởi sắc hơn với số lượng lớn dự án được triển khai trong các năm qua và thị trường giao dịch sôi động hơn, bên cạnh đó hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển, cùng với giá bán trung bình thấp hơn TP.HCM từ 20 – 30% tùy phân khúc. Tuy vậy, nguồn cung tại Hà Nội cũng đang ở xu hướng giảm dần do nhiều dự án vẫn gặp khó khăn về nguồn vốn triển khai chưa khởi động lại được.

Dự kiến trong nửa cuối 2023, Hà Nội sẽ chào đón thêm gần 6.000 căn hộ, chủ yếu từ các dự án cao cấp đã và đang triển khai, do đó dự báo giá sơ cấp tại đây sẽ tăng nhẹ trong thời gian tới.

“Tuy nhiên, nếu nhìn tổng quát toàn thị trường cả hai thành phố Hà Nội và TP.HCM thì nguồn cung căn hộ hàng năm đang có xu hướng giảm dần từ năm 2015 đến nay, trong đó giảm mạnh nhất là vào năm 2020 do ảnh hưởng của dịch Covid-19 và từ đó đến nay vẫn chưa thể hồi phục trở lại”, Mirae Asset Việt Nam đánh giá.

Lượng phát hành trái phiếu có dấu hiệu phục hồi

Cũng theo Mirae Asset Việt Nam, sau khi Nghị định 65 được ban hành, khả năng huy động vốn bằng kênh trái phiếu doanh nghiệp bị hạn chế đáng kể, điều này đã khiến các công ty bất động sản thu hẹp hoạt động phát hành trái phiếu. Theo VBMA, tổng lượng trái phiếu cả năm 2022 chỉ đạt gần 52.000 tỷ đồng, giảm 76% so với năm trước đó.

Trước tình hình các công ty bất động sản kẹt nguồn vốn, Nhà nước đã ban hành Nghị định 08 để sửa đổi một số điều của Nghị định 65 nhằm giảm bớt áp lực thanh khoản trái phiếu, cùng với đó là Nghị quyết 33 tạo điều kiện cho doanh nghiệp giãn nợ, tái cơ cấu nợ.

Do đó, trong 9 tháng đầu năm 2023 nhóm các doanh nghiệp bất động sản đã huy động qua kênh này được khoảng 50.000 tỷ đồng, gần bằng tổng mức phát hành của cả năm 2022. Chỉ tính riêng trong quý III/2023 đã có hơn 10 doanh nghiệp phát hành với tổng giá trị khoảng 27.000 tỷ đồng, cao hơn 2 quý trước đó cộng lại.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản từ đầu năm 2023 đến nay đã chủ động mua lại một phần không nhỏ lượng trái phiếu đã phát hành, lên đến khoảng 12.000 tỷ đồng, giúp toàn ngành giảm được áp lực nợ vay.

Tuy vậy, Công ty Chứng khoán này nhìn nhận, thị trường vẫn có thể gặp nhiều trở ngại trong ngắn hạn khi số lượng trái phiếu còn lại trong ngắn hạn vẫn rất lớn, ước tính lên đến hơn 60.000 tỷ đồng trong nửa cuối 2023 và 120.000 tỷ đồng cho cả năm 2024; và một số tiêu chuẩn của Nghị định 65 sẽ có hiệu lực trở lại vào đầu năm 2024.

Rủi ro thanh toán vẫn hiện hữu

Liên quan đến vấn đề nguồn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản, Mirae Asset Việt Nam cho rằng, mặc dù Nhà nước đã liên tục hạ lãi suất điều hành trong thời gian gần đây nhưng lãi suất cho vay vẫn ở mức khá cao trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế chưa như kỳ vọng, ảnh hưởng trực tiếp đến cả người mua nhà và doanh nghiệp.

Với người dân, lãi suất hiện đang ở mức 12-14%/năm đã khiến cho thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, còn đối với doanh nghiệp, lãi suất cao cũng khiến các doanh nghiệp gặp khó trong vấn đề thanh toán nợ vay.

Trước tình hình đó, các doanh nghiệp đã chủ động giảm nợ ngân hàng, mua lại trái phiếu, hoặc đàm phán để giãn nợ. Tỷ lệ tổng nợ trên vốn chủ sở hữu giảm nhẹ, cho thấy cấu trúc tài chính của các công ty trong ngành đang được nỗ lực đưa về trạng thái an toàn hơn, từ đó, có thể phát triển bền vững hơn trong dài hạn.

“Tuy tỷ lệ hàng tồn kho giảm dần và tỷ lệ người mua trả tiền trước có dấu hiệu tăng trở lại, nhưng do kẹt nguồn vốn nên các hệ số tài chính như hệ số thanh toán nhanh và hệ số thanh toán hiện hành có xu hướng quay trở lại thời kỳ dịch Covid, điều này cho thấy các rủi ro về tài chính vẫn hiện hữu”, Mirae Asset Việt Nam nhận định.

Đồng thời, Công ty Chứng khoán này cũng kỳ vọng, việc sửa đổi khung pháp lý hỗ trợ thị trường bước vào chu kỳ mới. Theo các chu kỳ tăng giảm của thị trường bất động sản trong quá khứ, khoảng cách giữa các thời điểm đầu chu kỳ thường từ 6-7 năm. Tuy nhiên, do ảnh hưởng dịch Covid-19 và các chính sách kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp cũng như tăng lãi suất, khoảng cách giữa các chu kỳ có thể kéo dài hơn so với các diễn biến trong quá khứ.

Bên cạnh đó, các đợt sóng bất động sản trước đây đều đi kèm thay đổi về chính sách. Do đó, Mirae Asset Việt Nam kỳ vọng, khi Quốc Hội xem xét sửa đổi Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản cuối 2023, sớm được thông qua và có hiệu lực, sẽ tạo nền tảng và thúc đẩy thị trường hồi phục trở lại.