Số liệu của Bộ Xây dựng thống kê báo cáo của 43 địa phương và số lượng đơn thư gửi về cho thấy, hiện có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp chung cư; Trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án.

Quản lý nhiều bất cập

Theo như báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Chính phủ, các mâu thuẫn chung cư chủ yếu là giữa chủ đầu tư với cư dân, giữa ban quản trị với chủ đầu tư hoặc một số ít giữa cư dân với ban quản trị.

Một trong những sự việc gây chú ý nhất thời gian vừa qua là việc cư dân chung cư Văn Phú Victoria, Hà Nội vừa mới thay thế ban quản trị cũ do những khúc mắc xung quanh vấn đề quản lý tài chính và quy chế hoạt động.

Ban quản trị cũ đã không đại diện được cho lợi ích của số đông cư dân, không đảm bảo được vấn đề công khai minh bạch trong tổ chức và hoạt động và tự ý sử dụng phí bảo trì mà không được cư dân thông qua.

Tương tự, mới đây nhiều cư dân đang sinh sống tại khu chung cư cao cấp Hapulico (số 1 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội) cũng đã lên tiếng "tố" ban quản trị chung cư không công khai minh bạch về hoạt động, thu chi tài chính và cung cấp dịch vụ tại tòa nhà, khiến cư dân vô cùng bức xúc.

Hay mâu thuẫn tại dự án chung cư Star City 81 Lê Văn Lương giữa chủ đầu tư và cư dân kéo dài hàng năm trời khi chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân, đưa vào hoạt động 2-3 năm nhưng chưa làm sổ đỏ cho cư dân…

Trước thực trạng quản lý, sử dụng nhà chung cư đang tồn tại nhiều hạn chế, bất cập, nhất là việc liên quan đến hoạt động của ban quản trị và phí bảo trì, đầu tháng 10/2018 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã có yêu cầu xử lý nghiêm các trường hợp thành viên ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, quy định này cũng chưa thể khiến những mâu thuẫn giữa ban quản trị và cư dân có dấu hiệu hạ nhiệt.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, ông Nguyễn Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc công ty PMC, cho rằng các quy định pháp luật hiện nay chưa có một định nghĩa rõ ràng về ban quản trị. Theo quy định, ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, không phải là một tổ chức chuyên môn.

Tuy nhiên, ban quản trị không thể đáp ứng được vừa là tổ chức dân chủ cơ sở vừa là tổ chức chuyên môn, nên đã xảy ra một số tình huống như: không dám chủ động chi tiêu quỹ bảo trì và bảo dưỡng theo đúng chuẩn mực; quỹ bảo trì bảo dưỡng đang có những khoảng trống và khe hở trong vấn đề về sử dụng dẫn đến số tiền rất dễ bị trục lợi.

Thay mô hình ban quản trị?

Trước nhiều hạn chế của mô hình ban quản trị nhà chung cư, mới đây, công ty CP Đầu tư địa ốc Hải Đăng đã đề xuất một mô hình quản lý nhà chung cư mới.

Theo đó, công ty này cho rằng không tiếp tục sử dụng mô hình ban quản trị với thành phần chính là các cư dân. Thay vào đó, UBND TP. Hà Nội nên thành lập những công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp để tiếp nhận từ chủ đầu tư hoặc giao việc quản lý vận hành cho chủ đầu tư trực tiếp triển khai dưới sự giám sát và kiểm tra chặt chẽ của thành phố.

Tại nhiều nước trên thế giới đã áp dụng mô hình này, khi chung cư được xây dựng xong sẽ có các công ty quản lý của thành phố được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực là công ty có đủ năng lực vận hành quản lý nhà chung cư. Các công ty này sẽ đứng ra quản lý các dự án nhà chung cư, không thông qua việc thành lập ban quản trị.

Các công ty này áp dụng nghiêm hành lang pháp lý mà Nhà nước ban hành như phí gửi xe, dịch vụ bảo vệ, dọn vệ sinh, bảo trì các hạng mục công trình… Do đó, các công ty quản lý độc lập này cũng có được sự tin tưởng, tín nhiệm của người dân hơn so với việc để ban quản trị hay chủ đầu tư quản lý dự án.

Tại Hà Nội, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc Phòng cũng áp dụng thuê một công ty vận hành chuyên nghiệp quản lý các toà chung cư, dưới sự giám sát của Tổng công ty. Do đó, cư dân tại đây rất hài lòng với mô hình quản lý này.

Về giải pháp để quản lý hiệu quả hơn các dự án nhà chung cư, theo ông Nguyễn Quang Huy, đã đến lúc, Chính phủ cần thay đổi và xây dựng, thậm chí ban hành một nghị định, pháp lệnh, tránh dừng ở mức thông tư như hiện nay để điều chỉnh các hoạt động của nhà chung cư. Trong đó, cần phải định nghĩa hoạt động của nhà chung cư nói chung và các quy định, các mô hình hoạt động của ban quản trị nói riêng.

"Nên chăng, Chính phủ cần có hẳn một luật về mô hình hoạt động quản lý nhà chung cư, cũng như trong luật này nó sẽ có những chương hoạt động về ban quản trị và hội nghị nhà chung cư để đưa ra các giải pháp, thế nào một thể chế dân chủ, đồng thời có chế tài xử lý đối với các ban quản trị vi phạm pháp luật", ông Huy đề xuất.

Được biết, Bộ Xây dựng sẽ ban hành quy chế quản lý nhà chung cư nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu năng lực yếu hay người mua nhà không xem xét hết thỏa thuận hợp đồng trước khi đặt bút ký.