Hơn một năm nay, nếu như Nghị định 69/2009/NĐ - CP (NĐ 69) thực sự làm hài lòng nhiều người dân mất đất được đền bù, thì lại nhận được lời ta thán của DN, đặc biệt là các NĐT cá nhân. Câu chuyện bắt nguồn từ việc những vướng mắc trong việc xác định giá trị đất đền bù và tính thuế làm sao để chi phí đầu vào (chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư cho cơ sở hạ tầng dự án…) và đầu ra (đất nền, chung cư, biệt thự…) không bị đội lên quá cao, vượt quá sức chịu đựng của thị trường. Bởi một khi điều này xảy ra, cơ hội "lướt sóng" đất nền, hay chung cư của NĐT trở nên khó khăn hơn rất nhiều khi chi phí họ bỏ ra rất lớn, còn giá sản phẩm cao cũng khó kiếm khách để chuyển nhượng hơn.

“Xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là điều không dễ. Hầu hết những trường hợp vướng mắc đều thuộc các dự án chuyển đổi từ đất nông nghiệp. Trước đây, khi tiền sử dụng đất còn được tính theo khung giá có sẵn, và các dự án BĐS đem lại siêu lợi nhuận, các DN sẵn sàng bồi thường đất nông nghiệp bằng mọi giá, vượt xa khung giá và các khoản hỗ trợ theo quy định. Còn nay tính theo giá thị trường cũng có thể khiến cho chi phí đội lên rất nhiều, giá nhà cũng sẽ cao thêm và và cơ hội mua nhà cho người dân ít đi, tức là cơ hội kiếm lời của chúng tôi trở nên khó hơn”, một NĐT phân tích. Các chuyên gia BĐS cũng thừa nhận, nếu không giải được bất cập trong bài toán thu tiền sử dụng đất theo NĐ 69, chắc chắn trong thời gian tới giá nhà đất sẽ tăng đáng kể và không có lợi đến sự phát triển của thị trường BĐS.

Nếu như NĐ 69 đã được thực thi hơn một năm, đến nay vẫn còn gây ra nhiều tranh cãi thì Nghị định 71/2010/NĐ - CP (NĐ 71) được áp dụng cách đây hơn một tháng đã trở nên quá rõ ràng với nhiều NĐT cá nhân. Nói vậy là bởi trước đó khi NĐ 71 vừa ra đời thì còn nhiều thông tin khiến dân đầu cơ địa ốc bàn tán, tranh luận cũng như băn khoăn về cơ hội đầu tư của mình. Song với việc ngày 1/9/2010, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam ký ban hành Thông tư 16 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của NĐ 71, mọi việc đã trở nên khó khăn hơn: Đối với nhà đầu cơ "lướt sóng", đó là những tiếng thở dài nhiều hơn khi một kênh kiếm tiền bị đóng lại; với người dân có nhu cầu nhà ở thực sự, là những tiếng thở phào nhẹ nhõm vì không chỉ có cơ hội mua nhà mà còn tránh được nhiều cạm bẫy trên thị trường lâu nay vốn thiếu minh bạch và đầy rủi ro.

Quả thật, với những NĐT lâu nay kiếm được bộn tiền từ việc "lướt sóng" chung cư hay đất nền trong dự án nhà ở, khu đô thị mới thì nay đang ngậm ngùi tiếc nuối. Trước đây, sự dễ dãi của giao dịch dưới dạng hợp đồng vốn góp đã khiến cho loại hình này có tính thanh khoản cao nhất trong các loại hình giao dịch BĐS. Tại TP.HCM, tỷ lệ giao dịch đối với hợp đồng vốn góp đầu tư chiếm tỷ trọng chủ yếu trong giao dịch BĐS do giới đầu cơ BĐS thường "lướt sóng" đối với đất dự án. Tuy nhiên, kể từ ngày 8/8/2010, chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền chưa xây dựng nhà mà chủ đầu tư phải thực hiện xây dựng để bán. Chủ đầu tư cũng chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà trong mỗi dự án. Nếu như tỷ lệ nhỏ này ít có cơ hội cho các nhà đầu cơ "lướt sóng" thì kể cả với phần còn lại của lượng nhà, càng khó hấp dẫn họ bởi chi phí giao dịch cao hơn và thời gian giao dịch lâu hơn so với trước đây. Chị Nguyễn Kim Anh, một nhà đầu cơ chung cư ở Hà Nội thừa nhận: “Nghị định này sẽ khiến thị trường BĐS chỉ hợp với những NĐT và các quỹ lớn đầu tư dài hạn, còn việc đầu cơ ngắn hạn sẽ rất khó khăn. Đơn giản vì không phải ai cũng đủ mối quan hệ để được mua suất trong 20% sản phẩm nhà theo quy định của Nhà nước hoặc đủ tiền để theo đuổi đến khi dự án hoàn thành. Trước đây, tôi thường đăng ký mua suất hợp đồng góp vốn sau đó chuyển nhượng lại. Với những quy định hiện tại thì cách thức này gần như bị khai tử”.

Trong khi đó, nhiều NĐT khác cho rằng, kể cả có đủ tiền để theo dự án thì cách thức đầu tư đó cũng không hiệu quả vì đồng vốn bị ngâm quá lâu. Đặc biệt nếu những đồng vốn vay này là từ ngân hàng (không phải là vốn tự có của các NĐT) thì khả năng sinh lợi càng thấp do còn phải trả thêm khoản lãi suất hàng tháng. “Có lẽ, phân khúc nhà và đất có chủ quyền được kỳ vọng sẽ sôi động hơn. Cầu về BĐS sẽ chuyển sang đất và nhà có chủ quyền thay vì đầu tư đất dự án. Song do khả năng thanh khoản thấp của phân khúc này cộng với giá hiện nay đã khá cao nên các NĐT nhỏ lẻ như chúng tôi cũng rất khó tham gia”, một NĐT chia sẻ.

Một vấn đề khác khiến nhiều NĐT băn khoăn chính là quy định mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia duy nhất một sản phẩm là nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư) trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Các trường hợp góp vốn còn lại chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. Một NĐT cho biết: “Điều này chắc chắn giới đầu cơ sẽ không thích vì số lượng khách hàng của họ cũng sẽ bị hạn chế. Còn nếu đầu tư lâu dài để nhận được lợi nhuận bằng tiền hay cổ phiếu thì đổ tiền vào chứng khoán có khi còn hấp dẫn hơn. Đó là chưa kể, khoản lợi nhận được chẳng thấm tháp vào đâu so với tiền chênh lệch trước đây”.

Nếu như không ít người lo không còn cơ hội "lướt sóng" trong thời gian tới thì nhiều NĐT đang “kẹt sóng” trước đó cũng đang “đứng ngồi không yên”. Nhiều khách hàng muốn nhanh chóng chuyển nhượng hợp đồng vay vốn (đi kèm là quyền mua nhà) sang cho người mua mới phải làm ủy quyền công chứng. Nhưng việc này cũng không hề đơn giản vì theo thông tư hướng dẫn mới (Thông tư 16), việc chuyển nhượng này còn phải có xác nhận của UBND xã, phường và tâm lý của người mua thường chỉ muốn được sang tên hợp đồng chính chủ. Hai việc này đều rất mất thời gian trong khi hiện nay tâm lí của người tiêu dùng là vẫn lo lắng vì sợ sắp tới lại có điều chỉnh nữa từ Nhà nước. Vì vậy, hiện nay các giao dịch vẫn khá èo uột.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam từng chia sẻ rằng, trong ngắn hạn, các quy định mới về thị trường BĐS sẽ hạn chế triệt để đầu cơ nên có thể làm cho thị trường chững lại, và có nguy cơ đóng băng trong thời gian ngắn, song về lâu dài sẽ giúp thị trường minh bạch và ổn định hơn. Không thể phủ nhận rằng, sự nóng lạnh của thị trường BĐS Việt Nam có sự đóng góp của các NĐT nhỏ lẻ. Những băn khoăn của các NĐT xuất phát từ lợi ích kinh tế của họ cũng là điều dễ hiểu. Song vì sự phát triền lâu dài, bền vững và minh bạch của thị trường, các quy định siết chặt tình trạng đầu cơ BĐS là điều hợp lý. Trong sự khó khăn đó, các nhà đầu cơ chỉ còn cách tự tìm cho mình một hướng đi mới mà thôi.