Gần đây, đã có những đề xuất sửa đổi Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 để nhà đầu tư có “đất nông nghiệp” được thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Làm thất thu ngân sách

Thực tế, với cơ chế nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp,…) như Nghị định số  90/2006/NĐ-CP, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (Giai đoạn trước ngày 01/7/2015 – Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) thì đất được chuyển sang loại “đất ở” và nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất (chuyển mục đích).

Tuy nhiên, tiền sử dụng đất được tính theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định. Nhà đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất gồm tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Trong khi đó, với các dự án nhà ở thương mại mà người dân (và gồm nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp) đang có quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp,…) theo quy định Luật Nhà ở 2014 thì phải thực hiện theo thủ tục đấu thầu.

Trường hợp có chỉ có một nhà đầu tư đăng ký đáp ứng yêu cầu thì nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại (Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP). Trường hợp có từ hai nhà đầu tư đăng ký tham gia đấu thầu thì trong đó có căn cứ vào tiêu chuẩn và phương pháp đánh giá về tài chính - thương mại.

Như vậy, nếu các trường hợp “đất nông nghiệp” này vẫn được “công nhận chủ đầu tư” dự án nhà ở thương mại thì ngân sách Nhà nước sẽ thất thu do rất nhiều dự án trên cả nước sẽ không được đưa ra đấu thầu nên trong một năm và sau này với nhiều địa phương thì ngân sách Nhà nước bị thất thu hàng chục nghìn, hàng trăm nghìn tỷ đồng,… do không thu được khoản giá trị “m2” và “m3” từ việc tổ chức đấu thầu.

Mặt khác, với quy định buộc phải có điều kiện “đất ở” của Luật Nhà ở 2014 đã chấm dứt tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp, nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để xí phần.

Mặc dù trong ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất nông nghiệp” không đủ điều kiện (“đất ở”) để thực hiện thủ tục dự án, làm hạn chế nguồn cung.

Tuy nhiên, với cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sẽ tạo một môi trường kinh doanh lành mạnh do việc tiếp cận nguồn đất đai công bằng, minh bạch, không còn tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp chờ làm dự án,… thì nguồn cung nhà ở sẽ tăng và bền vững, từ đó đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân và sự cạnh tranh, tiếp cận dễ dàng của thị trường sẽ làm giá nhà sẽ giảm phù hợp mức thu nhập.

Không để gây mâu thuẫn pháp lý

Thực tế, nếu để đất nông nghiệp thực hiện dự án nhà ở thương mại cũng sẽ gây mâu thuẫn, không rõ ràng với Khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở về hình thức chọn lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Bởi lẽ, dù Luật Nhà ở 2020 (và Luật Nhà ở sửa đổi 2020) không có quy định nào “cho phép” nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng “đất nông nghiệp” để thực hiện dự án nhà ở thương mại, quy định đó không giống nội dung như Khoản 1 Điều 37 Luật Nhà ở 2005.

Tuy nhiên, căn cứ vào Luật Đất đai 2013 (tại Điều 57; Khoản 3 Điều 58; Khoản 1 Điều 73; Điểm b Khoản 1 Điều 169; Khoản 1 Điều 193) vẫn xác định các quy định là “cho phép”, dù các quy định này chưa quy định cụ thể nhưng vẫn đủ thể hiện nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng “đất nông nghiệp”.

Với lập luận như vậy, sẽ tạo ra một sự mâu thuẫn với Khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở sửa đổi 2020 về 3 hình thức lựa chọn chủ đầu tư. Mặt khác, vô hiệu hóa quy định đối với đất chưa giải phóng mặt bằng thì phải được đưa ra đấu thầu, Cơ quan quản lý chưa có văn bản “quyết định chủ trương đầu tư” đã được áp dụng như đã có dự án, chưa xem xét 3 hình thức lựa chọn chủ đầu tư đã xác định được luôn chủ đầu tư dự án là nhà đầu tư nhận chuyển nhượng “đất nông nghiệp”.

Qua những trình bày trên, việc sửa đổi Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sẽ có những tác động.

Thứ nhất, các dự án đang không triển khai được là có thủ tục đầu tư không đúng quy định Luật Nhà ở 2014, được “công nhận chủ đầu tư” đã căn cứ vào Công văn số 805/BXD-QLN ngày 05/5/2016 của Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên Công văn 805/BXD-QLN “hướng dẫn” Nghị định số 99/2014/NĐ-CP nhưng có nội dung không phù hợp với Luật Nhà ở 2014. Do thực hiện không đúng Luật Nhà ở 2014 nên các dự án này không thể tiến hành các thủ tục tiếp theo, đây không phải là “vướng mắc”, đây là các “vi phạm”.

Chính vì vậy, không thể vì các dự án trước đây đã thực hiện không đúng Luật Nhà ở 2014 thì nay Quốc hội phải sửa Luật Nhà ở 2014 để các dự án này có hiệu lực “hồi tố” không còn “vi phạm”.

Thứ hai, các dự án này chỉ tại TP. Hồ Chí Minh: 126 dự án và TP. Hà Nội: 82 dự án là nơi không thực hiện việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tại các địa phương khác có thực hiện việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không bị các trường hợp này.

Thứ ba, điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (hiện nay) không có mâu thuẫn với các quy định khác của Luật Đầu tư 2020, Luật Đất đai 2013.

Thứ tư, việc sửa đổi Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (theo dự thảo) sẽ tạo ra nhiều mâu thuẫn trong hệ thống pháp luật Việt Nam: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu,… mặt khác tạo ra việc đầu cơ đất chờ làm dự án, giá đất nông nghiệp tăng cao, việc khó tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp, người đầu cơ được hưởng khoản chênh lệch địa tô do chuyển mục đích sử dụng, ngân sách bị thất thu…

Do đó, kiến nghị không thông qua việc sửa đổi đổi Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020.