Từ cuối năm 2018 đến nay, một xu hướng mới xuất hiện trên thị trường bất động sản đó là các doanh nghiệp rời bỏ thị trường trọng điểm truyền thống và “ôm tiền” đi tỉnh, chấp nhận “bắt đầu lại” và tìm kiếm cơ hội ở những địa phương mới. Không thể phủ nhận nguồn cơn của sự dịch chuyển này là vì những tiềm năng và cơ hội đầu tư rất lớn của các địa phương. Nhưng nếu nhìn kỹ hơn, nguyên nhân quan trọng có lẽ lại xuất phát từ chính môi trường đầu tư ở thị trường truyền thống là các trung tâm, đô thị lớn đang có nhiều rủi ro kìm hãm những chiến lược đầu tư của doanh nghiệp. Thực tế, những doanh nghiệp bám trụ lại thị trường lớn như Hà Nội, Nha Trang, Đà Nẵng và đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh đang dần rơi vào cảnh kiệt quệ.

Nhiều ý kiến cho rằng, một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nhiều doanh nghiệp giảm tốc trên đường đua là bởi tình trạng siết tín dụng đổ vào thị trường bất động sản, vấn đề nguồn vốn được cho là một trong những thách thức bủa vây các doanh nghiệp trong năm nay. Nhưng thực tế, hầu hết các doanh nghiệp đều đã và đang có cách để xoay xở nguồn vốn, tìm hướng đi riêng cho mình. Vướng mắc lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều đang liên quan đến thủ tục hành chính và pháp lý.

Dự án đình trệ kéo dài, hệ lụy khôn lường

Việc thanh tra, rà soát các dự án sai phạm được tiến hành quyết liệt từ cuối năm 2018 đã khiến thị trường bước vào giai đoạn trầm lắng. Thời điểm đó vẫn còn nhiều niềm tin, kỳ vọng đặt ra, rằng việc thanh kiểm tra sẽ giúp thị trường được sàng lọc để phát triển bền vững hơn, loại bỏ những chủ đầu tư kém uy tín, thiếu năng lực ra khỏi thị trường. Nhưng đáng buồn, quá trình thanh tra kéo dài cùng với những ách tắc trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới đã khiến không chỉ các doanh nghiệp yếu kém mà ngay cả các doanh nghiệp dù có năng lực, sẵn sàng về tài chính, hoàn toàn có thể làm những dự án rất tốt, đảm bảo nguồn cung cho thị trường cũng rơi vào cảnh lao đao, bất lực, thậm chí đứng trước nguy cơ phá sản.

Khác với những dự báo cuối năm 2019, thời điểm này đang là một giai đoạn hết sức khác thường của thị trường bất động sản cả nước nói chung, TP. Hồ Chí Minh nói riêng. So với nhiều năm trước, sau Tết âm lịch là thời điểm mọi doanh nghiệp đều ra quân rầm rộ, các kế hoạch giới thiệu, bán hàng được tổ chức rình rang. Tuy nhiên, năm nay toàn bộ thị trường vắng lặng, doanh nghiệp địa ốc huỷ bỏ toàn bộ các kế hoạch ra mắt, giới thiệu, quảng bá dự án.

Từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018, TP. Hồ Chí Minh có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng. Thêm vào đó, thành phố còn ghi nhận 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý, cá biệt có một số trường hợp thuộc diện phải thanh tra, điều tra.

Trong năm 2019, lãnh đạo thành phố và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã quyết định cho 124 dự án được vận hành trở lại, nhưng hầu hết vẫn chưa thể hoạt động.

Cũng trong năm qua, toàn thành phố chỉ có một dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở được UBND TP. Hồ Chí Minh chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 12 dự án, tương đương với tỷ lệ giảm 92%; chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án, ứng với tỷ lệ giảm 85%. Thành phố cũng chỉ có 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, giảm 64 dự án, tương đương 80%. Có 47 dự án với 23.485 căn hộ chung cư đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, giảm 14,1% so với năm 2018.

Theo đại diện Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, năm 2019 là năm thứ hai liên tiếp thị trường bất động sản và các doanh nghiệp phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức. Hàng trăm dự án nhà ở bị "đứng hình" và môi trường kinh doanh vẫn chưa thực sự đảm bảo tính minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.

Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, kéo theo một thực trạng là giá nhà tăng cao. Trong đó, căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15 - 20% (cá biệt, có dự án nhà ở tại quận 9 có mức giá bán căn hộ tăng đến 39%) so với năm 2018.

Trong khi đó, báo cáo của DKRA Việt Nam về thị trường nhà ở mới đây cũng cho thấy, giá bán bất động sản TP. Hồ Chí Minh liên tục tăng mạnh trong năm 2019, mức trung bình là 15 - 20% so với mặt bằng giá trong khu vực. Nguồn cung và lượng tiêu thụ căn hộ tại thị trường này đã tụt xuống mức thấp nhất 4 năm (2016 - 2019).

Đầu tư cả nghìn tỷ đồng, đặt cả số phận của doanh nghiệp vào dự án nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc đang phải nhận “cú sốc” bị đình chỉ, dừng dự án sau khi cơ quan chức năng thanh tra và phát hiện ra sai phạm trong quá trình mua bán, chuyển nhượng đất đai. Vấn đề đặt ra, khi mảnh đất đã “qua tay” nhiều chủ, giá trị đã ngang hàng với giá thị trường, doanh nghiệp cuối cùng có được miếng đất thông qua mua bán hợp pháp hay được giao, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất lại là đối tượng phải gánh chịu mọi thiệt thòi khi mảnh đất ấy bị thanh tra và có sai phạm.

Tại TP. Hồ Chí Minh hiện có khoảng 130 dự án nhà ở có đất hỗn hợp xen cài do Nhà nước quản lý đã được UBND TP. Hồ Chí Minh ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, nhưng phải dừng lại với lý do chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, một dự án nhà ở hình thành phải mất ít nhất 8 năm mới hoàn thành gồm: 3 năm để mua dự án hoặc giải phóng mặt bằng, 2 năm để hoàn thành thủ tục chuẩn bị đầu tư, thêm 3 năm để triển khai xây dựng hoàn tất dự án.

Tuy nhiên, với tình hình hiện nay thì không biết bao lâu nữa nhiều dự án mới được phê duyệt pháp lý, bởi chỉ tính từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực năm 2015 đến nay thì đã mất 4 năm các dự án bị đóng băng. Và những lo lắng của doanh nghiệp bất động sản cũng phát sinh từ đây.

“Ở TP. Hồ Chí Minh nhìn lại gần 1 năm nay có bao nhiêu dự án mới được triển khai? Thị trường đang rất cần sự chuẩn bị cho những dự án nhưng thiếu pháp lý. Các giao dịch hiện nay tốt nhưng là các dự án đã triển khai từ các năm trước. Điều đáng nói là tôi chưa thấy động thái nào khắc phục khoảng lặng pháp lý trong thị trường bất động sản. Năm nay chưa thể cạn nguồn cung, nhưng đáng ra những dự án phải bắt đầu được hoàn chỉnh pháp lý để chuẩn bị hàng cho vài năm tới thì không thấy. Và thực tế phải đối diện vài ba năm nữa sẽ là gì? Là hụt nguồn cung và cầu vẫn tăng thì giá sẽ tăng trong thời gian tới. Khi giá nhà đất tăng cao trong 2 - 3 năm nữa thì ai sẽ chịu trách nhiệm?”, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu vấn đề.

“Trên nóng” nhưng “dưới” vẫn “lạnh”

Trong công tác đấu tranh phòng chống tham nhũng nói chung và tham nhũng trong lĩnh vực đất đai nói riêng, “trên nóng, dưới lạnh” là tình trạng được nhấn mạnh nhiều lần cần phải khắc phục triệt để. Nhưng thực tế, có hàng loạt vấn đề, rõ ràng, Chính phủ đã có chỉ đạo, đôn đốc nhưng địa phương vẫn chưa thực hiện nghiêm chỉnh hoặc chậm trễ giải quyết, thiếu sự quyết liệt. Đặc biệt là việc xử lý các sai phạm. Đó cũng là lý do khiến việc thanh, kiểm tra các dự án từ mục đích thanh lọc thị trường đang gây ra tác động ngược, không chỉ là thanh lọc nữa mà là bóp nghẹt, "dìm chết" doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp lớn.

Thị trường bất động sản vốn nhạy cảm trước các tác động chính sách bởi nó liên đới đến nhiều ngành kinh tế khác. Nhưng dù có nhiều cảnh báo về nguy cơ xuống dốc và những khó khăn bủa vây thị trường nhưng chính quyền địa phương vẫn không có động thái gì trong việc khắc phục các khó khăn, khoảng lặng pháp lý cho doanh nghiệp. Quyết tâm cải cách thủ tục hành chính đang “hành” doanh nghiệp nhiều năm nay cũng vì thế mà dường như vẫn chỉ là khẩu hiệu.

“Khi đầu tư vào khu trung tâm thành phố lớn, các doanh nghiệp sẽ phải đối diện với những rủi ro khó kiểm soát, chẳng hạn như: tiến độ giải phóng mặt bằng quá chậm, thủ tục chuyển nhượng rườm rà, nhiều tranh chấp phức tạp… Đó là chưa kể những chi phí đầu tư cả chính thức và phi chính thức. Doanh nghiệp đang phải chịu nhiều sức ép rất lớn, "sờ" đâu cũng thấy trái luật. Đó là những yếu tố khiến các doanh nghiệp “chùn chân” và lo sợ”, GS. Đặng Hùng Võ cho hay.

Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đi đầu tiên phải đạt được để thực hiện tiếp các bước triển khai dự án. Tuy nhiên, hiện cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản. 

“Đây là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung và giao dịch dự án. Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí bị dồn vào đường cùng”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhận định.

Sau lá đơn kêu cứu của Novaland, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết trước mắt đã giao trách nhiệm xử lý cho Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo vị này, trường hợp của Novaland thuộc thẩm quyền giải quyết của TP. Hồ Chí Minh. Tức là địa phương hoàn toàn có thể giải quyết được những khó khăn đang bủa vây khiến doanh nghiệp gặp khó khăn.

“Rõ ràng có những việc nằm trong tay UBND Thành phố nhưng vẫn không làm, như việc ban hành khung giá đất, chuyển từ giá tạm tính sang giá chính thức. Dự án từ 2014 lại muốn tính theo giá của năm 2020. Nếu bảo giai đoạn đó giá đất tính thấp quá thì phải phân tích chỉ ra tại sao lại thấp và phương án xử lý ra sao? Thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều tiềm năng, cơ hội phát triển nhưng lại đang rơi vào “độ trễ”. Các doanh nghiệp không còn vướng mắc gì ngoài vướng mắc về thủ tục hành chính và pháp lý”, một chuyên gia bất động sản nêu quan điểm.

Có thể thấy, quá trình "làm sạch" bộ máy công quyền tại một số thành phố lớn đang được đẩy mạnh, nhiều cán bộ sai phạm đã bị xử lý nghiêm. Song hệ luỵ nguy hiểm kéo theo là hội chứng “con chim bị thương sợ cành cây cong”, một bộ phận cán bộ các cấp vì sợ đụng chạm đến “lợi ích nhóm” mà không dám quyết, không dám ký, chậm chạp, né tránh, đùn đẩy trách nhiệm dẫn đến tình trạng gần như “bất động” của thị trường địa ốc hiện nay, như lời nhận xét của PGS.TS. Nguyễn Quốc Sửu - Học viện Hành chính Quốc gia:

“Phải có “bàn tay sạch” thì mới có khát vọng “nóng”, dám “nóng”. Họ không cần phải “nóng” vì cho rằng, không có lợi, thậm chí có hại cho “nhóm” của họ. Nếu “nóng”, tức là làm thực sự, thực thi Nghị quyết của Trung ương một cách thực sự thì sẽ làm lộ hết những yếu kém, không trong sạch của họ. Do vậy mà họ theo “chủ nghĩa trung bình”, làm việc cầm chừng, đủng đỉnh, dĩ hòa vi quý, cốt sao “hoàn thành nhiệm vụ”, che đậy, “đoàn kết nội bộ” cho khéo, không để “tai tiếng” gì lớn, cứ “từ từ” hằng tháng lĩnh lương, thậm chí cuối năm còn được khen thưởng. Đó thực chất là những mô hình tập thể của những kẻ cơ hội, một dạng của "lợi ích nhóm".

Theo các chuyên gia, Chính phủ cần có các giải pháp đồng bộ và tổng lực tháo gỡ các nút thắt đang làm chậm lại đà phát triển của thị trường, gây lãng phí nguồn lực xã hội và không nắm bắt được cơ hội tăng tốc nhanh từ lợi thế phát triển của Việt Nam so với các nước trong khu vực. Doanh nghiệp địa ốc TP. Hồ Chí Minh không phải là không có quỹ đất, không có dự án để đầu tư nhưng do vướng hàng loạt thủ tục pháp lý nên mọi thứ đều đình trệ.

“Thị trường bất động sản hiện nay nhìn tổng thể về bản chất không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, tính thanh khoản vẫn tốt do ‘tổng cầu có khả năng thanh toán’ vẫn cao và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng 2011 - 2013. Gần như 100% căn hộ trung cấp, căn hộ bình dân đã được tiêu thụ và có những dự án nhà ở cao cấp có tỷ lệ tiêu thụ lên đến hơn 60% trong năm 2019. Nhưng do thị trường bất động sản có “độ trễ”, nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể đối diện với nguy cơ phá sản”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh phân tích.

Việc thiếu hụt nguồn cung đất sạch để phục vụ đầu tư và phát triển dự án bất động sản đang là một trong những điểm nghẽn của thị trường cần tháo gỡ. Vậy phải chăng, Nhà nước nên “chĩa mũi súng” vào những dự án tồn đọng, bỏ hoang trước để gia tăng quỹ đất sạch, thay vì vội vàng thu hồi những quỹ đất đang triển khai xây dựng hoăc đã bàn giao cho người dân? Nhất là khi nguồn cung của thị trường nhà ở cũng đang thiếu hụt trầm trọng thì câu chuyện này lại càng nên được cân nhắc kỹ.