Giá đất bị đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực

Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), sự hình thành các dự án bất động sản, nhu cầu đầu tư và giá trị gia tăng của bất động sản luôn tỷ lệ thuận với sự phát triển cơ sở hạ tầng, cụ thể là các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay, bến cảng…

Các dự án hạ tầng mang đến rất nhiều cơ hội cho địa phương và cả nhà đầu tư bất động sản, tuy nhiên, trên hành trình đi đến sự phát triển toàn diện, đồng bộ và bền vững, cũng có không ít thách thức bủa vây.

Đầu tư bất động sản “đón sóng” hạ tầng ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch khiến giá đất bị đẩy lên cao trong khi sự phát triển trên thực tế chưa tương xứng. Nhiều khu vực, hạ tầng đã hình thành nhưng chưa thực sự dẫn dắt được các nguồn vốn đầu tư xã hội và tạo ra sự phát triển bứt phá cho các địa phương, trong khi đó, tình trạng đầu cơ đất đai gia tăng đã biến những “bờ xôi ruộng mật” thành vùng đất hoang, khu đô thị “đắp chiếu”, dở dang, giá đất bị đội lên cao.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thực tế thách thức đặt ra, không đợi đến khi hạ tầng triển khai hay dự án bất động sán hoàn thành mới được hưởng lợi, "ăn theo” mà ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch, giá đất đã tăng cao. Hạ tầng là đòn bẩy gia tăng giá trị của bất động sản, do đó, quy hoạch các dự án hạ tầng luôn là yếu tố then chốt dễ bị giới đầu cơ lợi dụng tạo ra những cơn sốt bất động sản.

Trên thực tế, giới đầu cơ bất động sản luôn săn đón thông tin quy hoạch các dự án hạ tầng để “đi trước một bước”, tiến hành mua gom đất nền và các bất động sản khác nằm trong hoặc lân cận khu vực được quy hoạch hạ tầng để hưởng chênh lệch giá sau khi có hạ tầng.

"Sẽ không là vấn đề nếu sự hình thành các dự án bất động sản và tốc độ gia tăng giá đất tỷ lệ thuận và phù hợp với tốc độ triển khai, hình thành của các dự án hạ tầng, nhưng sau những cơn sốt đất “đến hẹn lại lên”, giá bất động sản tại các khu vực có quy hoạch dự án hạ tầng thường bị đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực. Sự phát triển của thị trường bất động sản gắn với quy hoạch hạ tầng tại nhiều khu vực, theo đó cũng không song hành cùng với tốc độ đô thị hóa mà chỉ đơn thuần là việc đầu cơ, mua - bán, đẩy giá", TS Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Theo Báo cáo “Bất động sản hạ tầng - Cơ hội và thách thức” do Phòng Nghiên cứu thị trường và Nhóm chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), hiện sân bay Long Thành mới bắt đầu triển khai những hạng mục đầu tiên, dự kiến tới năm 2026 mới đưa vào khai thác, tuy nhiên, các khu đô thị bỏ hoang đã “bao vây” sân bay này.

Cơn sốt bất động sản ăn theo hạ tầng đã khiến các dự án khu đô thị tại Long Thành bán hết hàng trong những năm qua song không có người đến ở do hầu hết người mua chủ yếu là để đầu tư, đầu cơ, trong khi giá bán các căn biệt thự, nhà phố tại các dự án liên tục bị đấy lên cao sau mỗi lần có sốt đất (trung bình 5 - 10 tỷ đồng/căn), người có nhu cầu ở thực không có khả năng tiếp cận. Những khu đô thị được mệnh danh là “thành phố sân bay” với nhiều kỳ vọng về sự phát triển nay có nguy cơ trở thành những “thành phố ma".

Tránh bài học về những khu đô thị ma, dự án đắp chiếu

VIRES cho rằng, các dự án hạ tầng luôn tạo ra kỳ vọng về sự phát triển đột phá của một khu vực, địa phương và cả quốc gia. Tuy nhiên, nếu chúng ta không có sự kiểm soát giá đất thì sẽ tạo ra sự quá đà, làm tổn hại đến chất lượng không gian đô thị. Bài học về những khu đô thị ma, dự án đắp chiếu, bỏ hoang và bức tranh nham nhở của bộ mặt đô thị trong quá trình đô thị hóa vẫn còn đó...

Nhiều chuyên gia nhận định, việc đầu tư và phát triển các dự án bất động sản “ăn theo” quy hoạch hạ tầng cũng có khả năng khiến các nhà đầu tư gặp phải rủi ro. Do đó, các địa phương, sự thúc đẩy của thông tin quy hoạch các dự án hạ tầng nếu không được kiểm soát chặt chẽ có thể dẫn tới các cơn sốt đất, tình trạng đầu cơ đất đai khiến giá đất bị đẩy lên cao. Một trong những thách thức "hao tâm tốn sức” nhất của việc triển khai các dự án hạ tầng chính là khâu giải phóng mặt bằng.

Khi giá đất tại khu vực quy hoạch thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn nhiều lần so với giá trị thực tế sẽ khiến công tác giải phóng mặt bằng trở nên khó khăn hơn, tiến độ thực hiện dự án hạ tầng bị chậm lại. Giá đất cao khiến chi phí đầu vào tăng dẫn đến việc thu hút đầu tư cho phát triển sau này của địa phương cũng gặp khó khăn, trong khi ngân sách cũng không thu được phần chênh lệch giá đất trước và sau khi có quy hoạch hạ tầng, chỉ có một nhóm đầu cơ hưởng lợi.

Mặt khác, trong trường hợp địa phương đã cấp phép triển khai các dự án bất động sản để khai thác quỹ đất sau khi quy hoạch hạ tầng, nhưng dự án hạ tầng giao thông không thực sự "đi trước một bước" do gặp nhiều vướng mắc trong việc triển khai, chậm tiến độ kéo dài sẽ khiến các dự án bất động sản đối mặt với tình trạng bỏ hoang, nằm chờ hạ tầng, tạo ra sự nhếch nhác, đồng thời gây lãng phí nguồn lực đầu tư.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, thực tế đã chứng minh, thị trường bất động sản Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với thông tin quy hoạch do dữ liệu thông tin chưa được công khai, minh bạch. Hầu hết các thông tin quy hoạch quan trọng đều được “rỉ tai" theo hình thức "kín". Chính vì thể xảy ra không ít vụ người dân nháo nhào đổ xô đi "thu mua gom" bất động sản trước các thông tin quy hoạch, đặc biệt về giao thông.

Ngay cả khi chưa được xác nhận, giao dịch mua bán, chuyển nhượng vẫn diễn ra sôi động khiến giá bán bất động sản không ngừng tăng. Nhà đầu tư rất dễ bị hiệu ứng dây chuyền, sẵn sàng "lao” vào thị trường một cách thiếu cân nhắc và tính toán. Khi giá đã vượt xa giá trị thực, rất dễ bị chôn vốn. Hệ lụy là, giá nhà, đất chưa đến tay người có nhu cầu thực đã bị "thổi" lên nhiều lần.

Để các dự án hạ tầng giao thông thực sự dẫn dắt và phát huy vài trò thúc đẩy kinh tế của các địa phương và phát triển các dự án bất động sản, PGS.TS. Ngô Trí Long - Chuyên gia kinh tế cho rằng, các địa phương cần tạo quỹ đất sạch làm cơ sở để kêu gọi, xúc tiến đầu tư, cải thiện môi trường đầu tư. Lựa chọn các chủ đầu tư uy tín, sự uy tín của chủ đầu tư có quyết định cốt lõi đến sự thành công của dự án và khả năng thu hút khách hàng.