Thực tế áp dụng các quy trình đầu tư dự án hiện nay vẫn có những mâu thuẫn giữa các luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở... qua đó bộc lộ những bất cấp gây khó khăn cho cơ quan chức năng thực thi cũng như doanh nghiệp khi đầu tư dự án bát động sản. Hàng trăm dự án nhà ở, mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp, hiện đang “vướng” một số quy định của pháp luật về đất đai, khiến việc thực hiện các dự án gặp nhiều khó khăn và gây hiểu nhầm trong dư luận.

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Văn Hạnh, Giám đốc Công ty TNHH MTV Tuấn Điền Phúc cho biết, dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc do Công ty TNHH MTV Tuấn Điền Phúc làm chủ đầu tư (tọa lạc trên địa bàn xã Vĩnh Tân, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương) diện tích 366.398m² được quy hoạch trở thành khu nhà ở thương mại, phục vụ nhu cầu về nhà ở cho người dân và công nhân lao động, cán bộ, công nhân viên và các chuyên gia làm việc trong khu công nghiệp của thị xã và khu vực lân cận vừa qua đã bị dư luận hiểu nhầm, cho rằng doanh nghiệp của ông đã được ưu ái chấp thuận cho đăng ký đầu tư trước khi có đất. Tuy nhiên, đây  là quy định chung mà các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn khi đầu tư dự án đều phải tuân thủ. Bởi lẽ, theo quy trình thủ tục đầu tư dự án bất động sản thì các bên liên quan phải chịu chế tài bởi nhiều Luật, trong đó có Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2014. Tuy nhiên, giữa hai luật trên còn có sự mâu thuẫn đáng kể. Trong khi Luật Đầu tư cho phép doanh nghiệp được phép đăng ký đầu tư thì Luật Đất đai lại chỉ cho phép cá nhân chuyển nhượng đất cho tổ chức khi CĐT dự án được chấp thuận đăng ký đầu tư.

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 193 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ điều kiện: “Có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án”. Dẫn chứng bằng hàng loạt hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Hạnh cho biết, trước khi UBND tỉnh Bình Dương có công văn số 4938/UBND-KTN ngày 30-9-2019 chấp thuận cho Công ty TNHH MTV Tuấn Điền Phúc đăng ký đầu tư dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc thì DN đã sở hữu toàn bộ quỹ đất dự kiến làm dự án dưới dạng hợp đồng đặt cọc từ thời điểm tháng 4-2019, tức trước thời điểm UBND tỉnh Bình Dương có công văn số 4938 tới gần nửa năm. Trên thực tế công văn số 4938 hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật bởi sau khi được chấp thuận đăng ký đầu tư thì chủ đầu tư có đủ điều kiện thực hiện quy hoạch và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng có công chứng.

Sau khi được UBND tỉnh chấp thuận đăng ký đầu tư Công ty Tuấn Điền Phúc mới thực hiện việc chuyển tên từ cá nhân sang DN. Đây là việc rất bình thường bởi theo Luật Đất đai, Nghị định 43/ 2014/ NĐ-CP ngày 15-5-2014 và Thông tư 30/2014/TT- BTNMT ngày 2-6-2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất thì muốn chuyển nhượng đất đai từ các cá nhân sang tổ chức thì phải có chấp thuận đăng ký đầu tư... Chính vì vướng Luật Đất đai nên nhà đầu tư chưa thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nên phải xin đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư để được chấp thuận đăng ký đầu tư thì mới đủ điều kiện nhận chuyển nhượng đất từ cá nhân. 

Ông Lê Quang Vinh, Trưởng phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản - Sở Xây dựng Bình Dương cho biết: quy trình lập hồ sơ dự án hiện nay là Nhà nước chấp thuận cho đăng ký đầu tư dự án theo Luật Đầu tư. Luật Đầu tư thì cho phép nhà đầu tư đăng ký đầu tư và Nhà nước chỉ công nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư. Do đó, chỉ cần nhà đầu tư chứng minh được bằng hợp đồng đặt cọc thì có thể được xin đăng ký đầu tư. Thực chất là chỉ công nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư chứ chưa nói ai là chủ đầu tư. Nhà đầu tư sau khi được đăng ký đầu tư mới tiến hành các bước lập quy hoạch, rồi mới chuyển từ hợp đồng đặt cọc sang hợp đồng chính thức được công chứng. Sau khi có hợp đồng công chứng mới đi xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án… Chính vì chưa rõ các quy định này mà dư luận hiểu nhầm là chủ tịch tỉnh Bình Dương ưu ái cho Công ty TNHH MTV Tuấn Điền Phúc khi làm dự án nhưng thực tế thì không phải vậy mà tất cả đều theo đúng quy trình bởi theo Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/ NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Thủ tướng Chính phủ và Thông tư 30/2014/TT- BTNMT ngày 2-6-2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất thì muốn chuyển nhượng đất đai từ các cá nhân sang tổ chức thì phải có chấp thuận đăng ký đầu tư…”

Theo ông Hạnh, ngay khi được UBND tỉnh chấp thuận đăng ký đầu tư, CĐT đã căn cứ vào các văn bản góp ý hồ sơ quy hoạch của của Sở Xây dựng, Sở Giao thông Vận tải tỉnh Bình Dương. Ngày 4-12-2019, UBND thị xã Tân Uyên cũng đã ra quyết định phê duyệt Đồ án quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 cho dự án. Theo đồ án quy hoạch 1/500, dự án được có diện tích 366.398m² được quy hoạch trở thành khu nhà ở thương mại, phục vụ nhu cầu về nhà ở cho người dân và công nhân lao động, cán bộ, công nhân viên và các chuyên gia làm việc trong khu công nghiệp của thị xã và khu vực lân cận.

Được biết, Luật Đầu tư sửa đổi 2020 có hiệu lực vào đầu năm 2021 sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc mà những doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS như trường hợp công ty Tuấn Điền Phúc gặp phải. Trong đó, Luật Đầu tư thống nhất thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, bao gồm các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác.

Luật Đầu tư đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở đối với trường hợp có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Điểm đặc biệt của quy định này là khái niệm “đất ở hợp pháp và các loại đất khác” của khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, sẽ đảm bảo sự thống nhất với khái niệm “đất” của Luật Đất đai. Đồng thời, quy định Luật Đầu tư đã sửa đổi điểm a, điểm đ Điều 25 Luật Bảo vệ môi trường, chỉ yêu cầu có đánh giá sơ bộ tác động môi trường để chấp thuận chủ trương đầu tư; hoặc để cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nên sẽ gỡ khó rất nhiều vướng mắc cho DN.