Nhận diện cơ hội

Xu hướng chuyển nhà máy sản xuất khỏi Trung Quốc vì chi phí lao động tăng và ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã nhen nhóm trong vài năm trở lại đây. Sức ép từ đại dịch đã đẩy nhanh hơn quá trình này khi các quốc gia và nhiều tập đoàn toàn cầu nhìn nhận sự phụ thuộc thái quá vào Trung Quốc để lại hậu quả lớn như thế nào trong dịch Covid-19 vừa qua, nhất là thiết bị y tế, công nghệ và các ngành sản xuất công nghiệp nặng.

“Dịch Covid-19 có thể là chất xúc tác mới thúc đẩy quá trình dịch chuyển sản xuất - vốn đã được đẩy nhanh vì căng thẳng thương mại vào năm ngoái – diễn ra nhanh hơn”, JLL Việt Nam nhận định.

Làn sóng dịch chuyển, mở rộng sản xuất của nhà đầu tư nước ngoài mở ra cơ hội lớn cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Bởi bên cạnh lợi thế nhân công (trẻ, dồi dào, chi phí thấp), thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của Việt Nam theo quy định đang ở mức 20% - thuộc nhóm thấp nhất Đông Nam Á, chỉ sau Singapore - rất hấp dẫn các nhà đầu tư. Các công ty hoạt động trong các khu công nghiệp cũng được hưởng nhiều ưu đãi như miễn thị thực, miễn thuế 2 - 4 năm, giảm thuế 3 - 15 năm và miễn thuế nhập khẩu.

Bên cạnh đó, một lợi thế khác của Việt Nam là gần Trung Quốc về mặt địa lý - giúp các nhà đầu tư dễ dàng bổ sung cơ sở sản xuất - nhưng không cần từ bỏ thị trường 1,4 tỷ dân này.

Ngoài ra, theo nhận định của Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC), bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng mạnh từ năm 2021 với động lực các hiệp định thương mại tự do (FTA), nhất là EVFTA. Những cam kết về hoàn thiện thể chế, cải thiện môi trường kinh doanh theo Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) sẽ tạo ra sức hấp dẫn lớn với các nhà đầu tư châu Âu đối với thị trường Việt Nam.

Đặc biệt, Việt Nam được đánh giá là quốc gia có thể chế chính trị ổn định trên thế giới tại thời điểm hiện tại, đồng thời là quốc gia hiếm hoi trên thế giới thành công trong việc kiểm soát dịch bệnh Covid-19. Các nhà đầu tư nước ngoài đang coi đây là điểm đến lý tưởng để có thể xúc tiến nhanh việc tìm kiếm cơ hội tại các khu công nghiệp, nhà máy, trung tâm chế xuất...

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trở nên sôi động liên tục từ đầu năm 2020 đến nay với sự gia tăng yêu cầu thuê đất và nhà máy từ cả khách thuê hiện hữu lẫn khách thuê mới.

Một báo cáo mới được công bố bởi CBRE cho thấy, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại các thành phố và tỉnh sản xuất lớn của Việt Nam tăng cao trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp bị hạn chế.

Tại miền Bắc, giá chào thuê từ 65 đến 260 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại các vùng công nghiệp miền Nam, giá chào thuê rơi vào khoảng 80 - 300 USD/m2/chu kỳ thuê.

Bên cạnh đất công nghiệp cho thuê, thị trường cũng ghi nhận tăng trưởng tốt ở phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tiếp tục tăng trưởng ổn định ở cả hai khu vực công nghiệp chính ở miền Nam và miền Bắc.

Đó là những yếu tố đầy triển vọng cho phân khúc bất động sản công nghiệp trong thời gian tới. Nhưng các chuyên gia cũng đặt ra câu hỏi, liệu chúng ta có đang kỳ vọng quá cao khi thực tế phát triển bất động sản công nghiệp thời gian qua còn khá nhiều bất cập và các nút thắt chưa được tháo gỡ. Bên cạnh đó, còn nhiều yếu tố chưa thực sự sẵn sàng nên việc chậm chân hay bỏ lỡ cơ hội là không thể phủ nhận.

Đừng thấy "người ăn khoai cũng vác mai đi đào"

Nhiều năm về trước, nước ta đã từng có cuộc chạy đua ồ ạt phát triển khu công nghiệp ở hầu hết các địa phương. Tuy nhiên, thực tế nhiều khu công nghiệp hoạt động không hiệu quả, tỷ lệ lấp đầy thấp, nhiều nơi bỏ hoang, không thể thu hút được dự án đầu tư, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Theo quy hoạch đến năm 2020, tỉnh Bình Thuận có 35 Cụm công nghiệp với tổng diện tích hơn 1.162ha. Hiện đã có 27 cụm công nghiệp thành lập nhưng chỉ thu hút được 170 dự án trên tổng diện tích 265ha, chiếm 1/4 diện tích các cụm công nghiệp trong tỉnh. Riêng năm 2019, Bình Thuận chỉ thu hút được 1 dự án sản xuất giày dép vào hoạt động tại cụm công nghiệp.

Cả tỉnh Bình Thuận có 22 cụm công nghiệp, phần lớn mới đầu tư các tuyến giao thông chính hoặc san lấp mặt bằng. Chỉ có 4 cụm công nghiệp trên toàn tỉnh được đầu tư cơ bản về hạ tầng. 

Tỉnh Hà Nam có 8 KCN thì đa phần bỏ hoang, điển hình như KCN Hòa Mạc, Châu Sơn, Đồng Văn 2… Vĩnh Phúc cũng là tỉnh tập trung nhiều KCN bỏ hoang như KCN Bá Thiện 1, Chấn Hưng, Khai Quang...

Nguyên nhân là do áp lực các địa phương mong muốn sớm có khu công nghiệp bằng mọi giá nên tính hợp lý và khoa học của quy hoạch tổng thể khu công nghiệp còn yếu, chưa dựa trên các phân tích, đánh giá một cách tổng thể về tiềm năng, lợi thế, khả năng huy động các nguồn lực tổng hợp của địa phương… 

Bên cạnh đó, phần lớn những khu công nghiệp bỏ hoang hiện nay đều rơi vào những tỉnh kinh tế khó khăn, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phát triển thiếu đồng bộ.

Chuyên gia kinh tế, TS. Võ Trí Thành cho biết, ở nhóm bất động sản công nghiệp, hiện cả nước có 550 khu công nghiệp, trong đó có 326 khu đang hoạt động, tỷ lệ lấp đầy là khoảng 60%. Như vậy có tình trạng “chỗ nào thừa vẫn thừa mà chỗ nào thiếu vẫn thiếu".

Phát biểu tại một hội thảo gần đây, bà Hà Thu Thanh, Chủ tịch Deloitte Việt Nam cho rằng, cùng với các phân khúc như nhà ở, văn phòng, bất động sản công nghiệp sẽ là điểm sáng vì xu hướng dịch chuyển sản xuất, tái cấu trúc chuỗi cung ứng, chiến lược "Trung Quốc +1". Tuy nhiên theo bà Thanh, nếu như đầu tư bất động sản công nghiệp trước đây hướng đến ưu đãi, thuế, giảm giá đất, thì hiện nay, bất động sản công nghiệp cần sự kết nối hạ tầng một cách đầy đủ, bao gồm sự phát triển đồng bộ từ logistics, năng suất lao động, công nghiệp phụ trợ. “Nhưng hiện Việt Nam đang có bao nhiêu phần?", bà Hà Thu Thanh đặt vấn đề.

Trên thực tế, không phải bất kỳ khu công nghiệp nào cũng nhận được sự quan tâm của đông đảo các nhà sản xuất, do lựa chọn hàng đầu để xây dựng nhà xưởng sản xuất của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài chính là các khu công nghiệp đã được đầu tư đồng bộ về mặt hạ tầng. Nhưng hiện nhiều khu công nghiệp tại Việt Nam chỉ đơn thuần là san lấp mặt bằng và chờ nhà đầu tư nước ngoài tới. 

“Nếu chủ đầu tư dự án khu công nghiệp không có quy hoạch tốt, không có kết nối đồng bộ, không thực hiện đủ các thủ tục về pháp lý thì việc hưởng lợi từ những ưu đãi khác sẽ không có ý nghĩa gì đối với nhà đầu tư nước ngoài”, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang - chuyên gia đơn vị nghiên cứu thị trường Jones Lang Lasalle Việt Nam cho biết. 

Ngoài những ưu đãi chung của Nhà nước cho từng khu công nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài còn quan tâm tới mạng lưới các nhà cung cấp nguyên liệu, vật tư phụ trợ có sẵn sàng cho hoạt động của nhà máy tại khu công nghiệp hay không. Đồng thời, họ cũng quan tâm tới cả thủ tục cấp phép đầu tư tại khu công nghiệp có thông thoáng không, thời gian cấp phép có đáp ứng được đủ tiến độ triển khai dự án hay không. 

Việc thiếu nguồn nhân lực tạm thời và hệ thống cơ sở hạ tầng, pháp lý còn hạn chế sẽ là những rào cản của Việt Nam, ảnh hưởng đến triển vọng tăng tưởng của thị trường bất động sản công nghiệp trong ngắn hạn.

Theo nhận định của các chuyên gia, bất động sản công nghiệp trong giai đoạn này có thể xem là cơ hội vàng nhưng không phải lúc nào cũng dễ sinh lời cho doanh nghiệp, đặc biệt khi ngày càng có nhiều doanh nghiệp tham gia, mức độ cạnh tranh càng lớn.

“Nhiều người nói bất động sản công nghiệp sẽ là xu thế, được hưởng lợi. Nhưng nhà nhà đua nhau làm như kiểu “trăm hoa đua nở" là rất nguy hiểm. Bất động sản công nghiệp không đơn thuần chỉ là đơn thuần mỗi nhà xưởng, mà phải có một quần thể, những hạ tầng đi kèm như nhà ở cho công nhân...", ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC khẳng định và cho rằng, nếu đầu tư theo xu hướng đám đông, theo dư luận thì rất dễ nằm trong số phải “giải cứu".

Theo đó, các chuyên gia cho rằng, việc phát triển bất động sản công nghiệp ở thời điểm hiện tại rất cần thiết nhưng cần bình tĩnh hơn. Quan trọng nhất là các địa phương, các doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp cần phải thay đổi tư duy, có tầm nhìn dài hạn để có sự chuẩn bị sẵn sàng hơn mới đón đầu được làn sóng dịch chuyển FDI vào phân khúc này. Trên tất cả cần phải có quy hoạch tổng thể, đồng bộ, lựa chọn vị trí phù hợp, không phát triển một cách tràn lan. 

"Việc khu công nghiệp mọc lên ồ ạt theo “phong trào” có thể gây nhiều hệ lụy nghiêm trọng, tác động xấu đến kinh tế - xã hội, ảnh hưởng môi trường. Trong bối cảnh hiện nay, để đón làn sóng đầu tư mới, rất cần một bàn tay “nhạc trưởng” định hướng phát triển khu công nghiệp bền vững theo chiều sâu, đạt hiệu quả kinh tế và thân thiện môi trường", một chuyên gia nhận định.

Các chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên, doanh nghiệp ngoài ngành cần phải xem xét lại một cách thận trọng kế hoạch “tiến quân” vào thị trường bất động sản công nghiệp khi dịch bệnh Covid-19 ở nhiều cường quốc đang có nguy cơ bùng phát lại, tâm lý nhà đầu tư nước ngoài còn dè dặt. 

Sự đổ vỡ và một cuộc khủng hoảng thừa trong tương lai gần rất hiện hữu nếu các tập đoàn toàn cầu không lựa chọn Việt Nam, khi thực tế còn rất nhiều điểm đến khác cho họ lựa chọn. Một lần nữa nhấn mạnh lại, miếng bánh FDI từ làn sóng dịch chuyển nhà máy này không dành riêng cho Việt Nam, dù thực tế Việt Nam có rất nhiều lợi thế.