Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy năm 2018 tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư chung cho toàn thị trường Hà Nội đạt 68,5% (30.701/44.788). Trong đó, căn hộ trung cấp có tỉ lệ hấp thụ cao nhất lên tới 85,9%, bình dân 81,1% và thấp nhất là cao cấp và siêu cao cấp với tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 29,3%. Tỉ lệ hấp thụ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 68,7% (34.312/49.948), trong đó bình dân chiếm 78,8%, trung cấp chiếm 70,2%, cao cấp và siêu cao cấp 63,7%.

Tự gắn mác cao cấp?

Nhìn vào số liệu trên thấy rằng tỉ lệ hấp thụ căn hộ cao cấp và siêu cao cấp đang có dấu hiệu tăng lên khi một bộ phận khách hàng ngày càng giàu. Để đáp ứng cho nhu cầu này, một số chủ đầu tư cũng đã chuyển hướng đầu tư sang phân khúc cao cấp.

Tại Hà Nội, thời gian gần đây có thể kể đến tổ hợp căn hộ chung cư cao cấp Imperia Sky Garden, 423 Minh Khai, của MIK Group, tổ hợp căn hộ cao cấp King Palace, số 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân của công ty CP BĐS Hoa Anh Đào… đã chào hàng.

Hay như dự án Lancaster Hà Nội, 20 Núi Trúc cũng mở bán lại quỹ căn giới hạn với giá chuyển nhượng dự kiến từ 3.300 USD/m2 đã bao gồm thuế và tính trên diện tích thông thủy.

Tại Việt Nam, theo nhiều chuyên gia BĐS, bên cạnh các dự án thực sự cao cấp, không ít chủ đầu tư khi mở bán căn hộ đã tự gắn cho dự án của mình danh hiệu cao cấp, siêu sang để thu hút khách hàng. Trên thực tế sau khi nhận bàn giao, chất lượng dự án lại không được khách hàng thực sự hài lòng.

Theo ông Dương Đức Hiển - Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam, tại Việt Nam, thị trường BĐS vẫn chưa có được những tiêu chuẩn, khái niệm rõ ràng về phân khúc BĐS cao cấp.

Ông Hiển cho rằng có bốn tiêu chí để đánh giá một dự án có thực sự cao cấp hay không. Thứ nhất, dự án BĐS cao cấp phải có vị trí trọng yếu tại các quận trung tâm của các thành phố lớn, giao thông kết nối thuận tiện với các tuyến đường lớn, trọng điểm.

Thứ hai, các dự án BĐS cao cấp phải có quỹ căn hộ hạn chế, tức là tất cả các dự án cao cấp đều có quy mô khoảng 250 căn hộ trở xuống, trên một mặt bằng tầng dưới 10 căn hộ.

Thứ ba, hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích dịch vụ đồng bộ hiện đại, chất lượng quản lý vận hành đẳng cấp được thực hiện bởi các thương hiệu quản lý tầm cỡ thế giới.

Theo tiêu chí nào

Cũng theo ông Hiển, các dự án BĐS cao cấp cần có thời gian để có thể chứng minh được là cao cấp sau quá trình vận hành, hoạt động và các phản hồi của khách hàng là yếu tố khẳng định cho chất lượng của tòa nhà.

“Nếu theo tiêu chí trên thì hiện nay tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, phân khúc cao cấp rất ít và hầu hết các dự án đều chỉ thuộc phân khúc tầm trung và trên tầm trung một chút”, ông Hiển nói.

Nhận định về tình hình hoạt động của các dự án căn hộ cao cấp trên thị trường hiện nay, ông Hiển tiết lộ hầu hết các dự án có quy mô nhỏ, khoảng vài trăm căn hộ, đều có mức giá tăng mạnh theo thời gian.

Đơn cử như dự án Hanoi Aqua Central, 44 đường Yên Phụ quy mô 238 căn hộ đang có giá chào bán trên thị trường thứ cấp 60 - 92 triệu đồng/m2, trong khi đó, mức giá khởi điểm cách đây hai năm là 50 - 92 triệu đồng/m2.

Dự án Sun Grand City Thụy Khuê quy mô 515 căn hộ đang có giá 62 - 118 triệu đồng/m2, giá sơ cấp năm 2017 là 48 - 106 triệu đồng/m2.

Dự án Hoàng Thành Tower 183 căn hộ đang có giá 72 - 102 triệu đồng/ m2, giá sơ cấp năm 2011 là 65 - 75 triệu đồng/m2.

Dự án Lancaster Hà Nội, với dịch vụ tiện ích theo tiêu chuẩn khách sạn 5 sao, mức giá khởi điểm tại dự án là 2.200 USD/m2, sau 5 năm đi vào hoạt động, hiện đã lên từ 80 đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, các dự án chung cư cao cấp có quỹ căn lớn, giá căn hộ hầu như không có nhiều biến động. Các dự án có số lượng căn càng lớn, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy sẽ bị ảnh hưởng do cạnh tranh nội bộ quá nhiều. Do đó, các dự án BĐS cao cấp có số lượng căn nhỏ sẽ giữ được giá, bảo đảm khả năng tăng giá và việc cho thuê ít cạnh tranh hơn.

Ông Nguyễn Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, cho rằng Thông tư số 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng có quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư nhưng đến nay, chưa có chủ đầu tư dự án hoặc Ban quản trị nhà chung cư lập hồ sơ đề xuất phân hạng nhà chung cư.

Thông tư này chỉ phân hạng nhà chung cư sau khi đã xây dựng xong hoặc đã bán cho khách hàng. Nhưng người mua nhà có nhu cầu được biết hạng chung cư hình thành trong tương lai thì phục thuộc vào quảng cáo của chủ đầu tư. Đây là giai đoạn mà chủ đầu tư gắn mác vào và người mua dễ bị lừa, mua nhầm sản phẩm không như quảng cáo.

Do vậy, theo ông Châu, Bộ Xây dựng cần sửa đổi, bổ sung Thông tư 31 để bảo đảm tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh của thị trường BĐS và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà.