Mua bán sáp nhập (M&A) là một chiến lược quan trọng trên con đường phát triển của mỗi doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo thống kê và đánh giá của nhiều tổ chức nghiên cứu và tư vấn về M&A trên thế giới, trên 65% số thương vụ là không thành công, thậm chí nhiều thương vụ thất bại ngay từ những giai đoạn đầu tiên.

Để thành công trong M&A, doanh nghiệp cần hội tụ đủ yếu tố về chiến lược và tầm nhìn của lãnh đạo, nguồn vốn, khả năng tận dụng cơ hội, kinh nghiệm thực hiện thương vụ… 

Nhóm tác giả gồm TS. Christopher Kummer, Chủ tịch Viện Mua bán sáp nhập IMAA (Thụy Sĩ) và TS. Nguyễn Việt Khôi, Chuyên gia cao cấp về M&A cho rằng, trong hoạt động M&A nói chung và M&A bất động sản nói riêng, để thành công, cần hoạch định một chiến lược kỹ lưỡng, trong đó đề ra phương thức, lộ trình và tổ chức triển khai thực hiện có bài bản và tuân thủ đúng chiến lược đã hoạch định. Mặt khác, doanh nghiệp cần xác định đúng mục đích và động cơ của M&A. M&A là công cụ để giúp các doanh nghiệp đạt được những mục tiêu phát triển kinh doanh dài hạn của mình. 

Bên cạnh đó, việc lựa chọn mục tiêu phù hợp để tiến hành M&A là một yếu tố quan trọng quyết định thành công của thương vụ. Riêng trong lĩnh vực bất động sản, sự phù hợp không chỉ về quy mô, lĩnh vực hoạt động, giai đoạn của dự án.

Nhóm tác giả phân tích sâu hơn cơ hội trong M&A tại thị trường Việt Nam đối với trường hợp một doanh nghiệp bất động sản là Tập đoàn FLC. Trong vòng hơn 1 năm qua, Tập đoàn này đã mua về 3 dự án, bao gồm: Dự án Alaska Garden City (Đại Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội); dự án Ion Complex Tower (36 Phạm Hùng, Hà Nội) và dự án The Lavender (Hà Đông, Hà Nội), tên mới là FLC Star. Các dự án này đều đang trong giai đoạn đã hoàn tất thủ tục pháp lý và đang chuẩn bị triển khai với quy mô đầu tư từ 1.100 - 3.500 tỷ đồng, giá trị chuyển nhượng từ 150 - 300 tỷ đồng.

“FLC đã định vị là một tập đoàn phát triển bất động sản và chiến lược được lựa chọn là phát triển song song giữa mua lại các dự án đã triển khai và đầu tư trực tiếp từ đầu để phát triển các dự án. Việc thực hiện liên tiếp 3 thương vụ trong thời gian hai năm cho thấy, Công ty đã có sự chuẩn bị tốt về nguồn lực, cơ hội và kiên định với chiến lược M&A của mình”, các chuyên gia đánh giá.

Ngoài yếu tố về mục tiêu phát triển, doanh nghiệp thực hiện M&A cũng cần có những kế hoạch về quản trị thương vụ hậu M&A bao gồm các hoạt động từ quản trị và công bố thông tin về thương vụ, quản trị nhân sự, tái cấu trúc doanh nghiệp. Trong hoạt động bất động sản, quản trị thông tin và triển khai dự án sau khi mua lại là hai công việc quan trọng.

“Trong điều kiện thị trường bất động sản đóng băng và các chủ đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn thì việc công bố mua lại các dự án của FLC đã tạo được sự chú ý của thị trường. Bởi lẽ, động thái mua lại chứng tỏ doanh nghiệp này có nguồn lực và có chiến lược khác biệt so với đa số nhà đầu tư khác, trong đó đặc biệt là nguồn vốn tiền mặt để có thể mua lại dự án. FLC cũng đã tiến hành đổi tên các dự án, đồng thời triển khai các giai đoạn tiếp theo để tiến hành kêu gọi đầu tư và mở bán các dự án”, nhóm tác giả cho biết.

Nhóm tác giả cho rằng, các khu “đất vàng” đã và đang là mục tiêu của các chủ đầu tư bất động sản. Trong 3 thương vụ M&A của FLC, có thể thấy tập đoàn này đều thực hiện tại khu vực phía Tây Hà Nội, cụ thể là khu vực Phạm Hùng - Mỹ Đình, khu vực Đại Mỗ và Hà Đông, là khu vực phát triển sôi động và có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai.

Trong đó, FLC Complex có vị trí đắc địa nằm ngay trên mặt đường Phạm Hùng, một trong những tuyến giao thông huyết mạch, quan trọng của thủ đô Hà Nội. Dự án gần với khu vực quy hoạch các cơ quan nhà nước và khu vực đô thị hiện đại như tòa nhà Keangnam, IndoChina Plaza, The Garden, BigC… FLC Garden City chỉ cách khu đô thị Mỹ Đình 2 km và có hạ tầng giao thông thuận lợi. Trong khi đó, FLC Star Tower (dự án Lavender) nằm ở ngã tư Quang Trung – Lê Trọng Tấn, khu vực trung tâm của quận Hà Đông, Hà Nội. 

Một điểm cần lưu ý là, mỗi thương vụ M&A đều có những rủi ro tiềm ẩn cả về tài chính, thương mại, pháp lý lẫn thị trường. Trong lĩnh vực triển khai dự án bất động sản, yếu tố pháp lý và thủ tục có nhiều rủi ro nhất. Bình thường, thời gian phát triển một dự án bất động sản là 3 - 5 năm cho khâu chuẩn bị. Để hạn chế rủi ro liên quan đến pháp lý, các dự án mà FLC mua đều đã hoàn thành về mặt thủ tục, sẵn sàng cho triển khai và bán. Thậm chí, dự án The Lavender (nay là FLC Star Tower) đã đủ điều kiện để mở bán do hoàn thành thi công hầm, móng. 

Ngoài ra, xác định đúng giá trị của doanh nghiệp mục tiêu và đàm phán giá mua là yếu tố quyết định sự thành công của thương vụ về mặt tài chính. Giá trị của doanh nghiệp không chỉ phản ánh qua bảng cân đối tài sản, mà còn bao gồm những giá trị tiềm năng mà trong lĩnh vực bất động sản là vị trí và chi phí thực hiện dự án.

Cụ thể với trường hợp FLC, nếu phân tích theo thời điểm mua lại thì đây là giai đoạn nhiều chủ đầu tư phải chấp nhận bán rẻ dự án để thu hồi vốn hoặc trả nợ ngân hàng với mức định giá thấp hơn 40 - 50% so với kỳ vọng trước đó. Với những thông tin được công bố, có thể đánh giá, FLC đã lựa chọn đúng thời điểm mua khi bất động sản đang xuống đáy và có thể mua lại dự án được định giá thấp tương đối so với thị trường và so với giá trị tiềm năng của dự án.

Nhóm chuyên gia đánh giá, dưới góc độ thị trường, thông qua các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản. FLC cũng như một số doanh nghiệp khác đã góp một phần trong việc tái cấu trúc thị trường bất động sản tại Việt Nam, giúp cho các dự án có thể tiếp tục khởi động và sản phẩm có thể đến tay các nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Dưới góc độ doanh nghiệp, FLC đã đạt được những thành công nhất định với các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản. Với những kinh nghiệm và lợi thế sẵn có, FLC có cơ hội tốt để tiếp tục phát triển các dự án đã mua lại và thực hiện tiếp những thương vụ M&A trong tương lai.

Có thể thấy, FLC có được nhiều lợi thế và cơ hội sau khi thực hiện thành công 3 thương vụ. Cụ thể, thông qua việc thực hiện thành công 3 thương vụ, chỉ trong vòng hơn 1 năm, quỹ dự án bất động sản của FLC đã tăng vọt, với tổng mức đầu tư dự kiến cho các dự án sở hữu nhờ M&A là 6.000 tỷ đồng, đóng góp vào tổng mức đầu tư của các dự án mà Công ty sở hữu lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng. Nếu không thực hiện M&A, có thể phải mất 5 - 10 năm, FLC mới sở hữu được danh mục dự án lớn như vậy.

Về cơ hội, FLC thuận lợi xuất phát từ chiến lược đầu tư hợp lý khi mua vào tại giai đoạn thị trường khó khăn và phát triển đón đầu cơ hội phục hồi của bất động sản. Tuy nhiên, những thách thức có thể gặp phải đối với 3 thương vụ này của FLC là sự cạnh tranh mạnh mẽ của các chủ đầu tư bất động sản, đặc biệt là các chủ đầu tư đang giải quyết số hàng tồn kho rất lớn trên thị trường. Ngoài ra, việc triển khai dự án đòi hỏi năng lực triển khai và thu hút vốn đầu tư vào các dự án cũng là một thách thức đòi hỏi cần vượt qua.