Trong tháng 7/2022, cuộc đua M&A (mua bán và sáp nhập) ngành bất động sản liên tục tăng nhiệt với nhiều thương vụ gây chú ý. Nổi bật nhất có thể kể đến sự kiện CapitaLand (Singapore) quyết định vung hơn 716 triệu USD để thâu tóm quỹ đất phức hợp đắc địa tại Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh).

Khối ngoại đua rót tiền

Với quy mô khoảng 8 ha, dự án sẽ bao gồm hơn 1.100 căn hộ ở và shophouse. CapitaLand Development (CLD), chi nhánh của CapitaLand, cho biết nếu thuận lợi, quá trình mua lại dự án dự kiến ​​sẽ hoàn thành vào quý IV/2023, bắt đầu khởi công từ năm 2024 và đi vào vận hành ​​trong năm 2027.

Vài ngày trước thương vụ của CapitaLand, “ông lớn” ngành bán lẻ lớn nhất Thái Lan Central Retail (đã hoạt động tại Việt Nam từ 10 năm trước) công bố sẽ đầu tư thêm 20.000 tỷ đồng vào thị trường Việt Nam, trong đó có phát triển các dự án phức hợp, trung tâm thương mại.

Còn vào đầu tháng 7/2022, công ty TNHH Indochina Kajima Development, liên doanh giữa Indochina Capital và Tập đoàn Kajima (Nhật Bản) tổ chức ra mắt hệ thống Core5 Việt Nam (www.c5ip.vn), đồng thời công bố đầu tư 1 tỷ USD vào bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam.

Hay mới đây, sau hàng loạt dự án bất động sản tại Bình Dương hợp tác cùng Becamex IDC, Tokyu Corporation (Nhật Bản) tiếp tục công bố thành lập liên danh với Tập đoàn Danh Khôi để triển khai dự án căn hộ nghỉ dưỡng tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Được biết, trong liên danh được hình thành, Tokyu đóng góp 49% vốn đầu tư, Danh Khôi nắm 51% còn lại.

Có thể thấy, bất chấp nhiều khó khăn đang diễn ra, bất động sản Việt Nam vẫn là “mảnh đất lành” được các doanh nghiệp quốc tế giàu tiềm lực quan tâm. Điều này nằm ngoài dự đoán của nhiều chuyên gia khi cho rằng những bất ổn của thị trường có thể khiến dòng vốn ngoại chậm lại.

"Yếu tố hấp dẫn nhất của bất động sản Việt Nam là tiềm năng tăng trưởng. Năm 2011 khi chúng tôi bắt đầu tìm hiểu, số lượng căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh chưa đầy 10.000 căn, nhưng đến năm 2018 đã lên tới hơn 40.000, điều này cho thấy dư địa phát triển của thị trường còn rất lớn ", ông Oh Dong Kun, Tổng giám đốc đại diện Tokyu Corporation tại Việt Nam, chia sẻ.

"Game" cộng hưởng sức mạnh

Với những tín hiệu tích cực, các cuộc thăm dò chỉ ra xu hướng M&A sẽ tiếp tục tăng tốc trong thời gian tới. Bên cạnh các ông lớn đến từ nước ngoài, các công ty địa ốc lớn trong nước như Vinhomes, Novaland, Phát Đạt, Danh Khôi... cũng đang triển khai nhiều kế hoạch mở rộng.

Cùng với đó, tình trạng quỹ đất ngày càng khan hiếm, thủ tục triển khai dự án bị siết chặt, khiến các chủ đầu tư yếu kém vốn đã bị tổn thương sau dịch nay lại gặp “phanh gấp” về dòng vốn mất dần nội lực, buộc phải bán hoặc chuyển nhượng cổ phần cho các doanh nghiệp khác chất lượng hơn.

Mặt khác, cuộc đua M&A được dự báo tiếp tục nóng lên trong nửa cuối năm 2022 và các năm tiếp theo là bởi đây là một trong những “quân bài” giúp doanh nghiệp đi sâu vào chuỗi giá trị của mình, gia tăng thị phần, sản phẩm, tiếp cận với thị trường, mang lại các giá trị chung cho cộng đồng.

Đáng chú ý, theo các chuyên gia, năm 2022, việc Chính phủ chính thức thông qua Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội trị giá gần 350.000 tỷ đồng, trong đó có hơn 100.000 tỷ đồng được đầu tư để phát triển kết cấu hạ tầng.

Các gói tài chính được thông qua giống như một động lực “lan tỏa”, mang lại nhiều cơ hội phát triển sang các khu vực vệ tinh. Qua đó, các doanh nghiệp FDI có thể thúc đẩy mở rộng quy mô đầu tư, thay vì chỉ tập trung tại các trung tâm lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, chia sẻ trong nửa cuối năm 2022, Việt Nam tiếp tục ghi nhận tình hình hoạt động M&A tích cực.

Minh chứng là trong 6 tháng đầu năm, bất động sản xếp thứ 2 toàn ngành khi thu về tổng vốn đầu tư đăng ký gần 3,2 tỷ USD, chiếm gần 23% thị phần. Những con số này đã phần nào khẳng định nhu cầu và kỳ vọng của các doanh nghiệp ngoại quốc trong việc phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam.

Đang có nhiều tín hiệu tích cực, tuy nhiên theo các chuyên gia, dòng vốn FDI vào bất động sản Việt Nam còn gặp nhiều thách thức. Một điểm dễ nhận thấy là dù nguồn vốn đăng ký lên tới hàng chục tỷ USD nhưng tỷ lệ giải ngân thành công đến nay vẫn khá hạn chế.

Nguyên nhân là bởi hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong các bộ luật, tiêu biểu như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, vẫn tồn tại điểm chưa thống nhất, gây ra những ách tắc, lãng phí khó giải quyết.

Ông Đỗ Duy Thành, Quản lý Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, lấy ví dụ hiện tại các mô hình condotel, officetel dù đang thu hút sự chú ý nhưng lại chưa có đầy đủ khung pháp lý.

Chính những khó khăn về đất đai, pháp lý khiến hầu hết doanh nghiệp lớn đến Việt Nam đều lựa chọn M&A với doanh nghiệp trong nước. Bởi lợi thế của khối nội hiện tại là sự thông thạo vùng miền, linh hoạt về dòng vốn, đồng thời đang giữ vai trò tiên phong tại các thị trường mới, vùng ven.

Ông Đỗ Duy Thành cho rằng trong thời gian tới, cơ quan quản lý cần điều chỉnh các thủ tục pháp lý cho các loại hình bất động sản theo hướng linh hoạt, theo kịp biến động của kinh tế toàn cầu. Chất lượng giao thông và cơ sở hạ tầng cũng nên được tập trung hoàn thiện.

Thời thế dần thay đổi, các thương vụ M&A hiện nay đang có xu hướng chuyển dần từ “mua đứt, bán đoạn” sang hợp tác, tạo nên những giá trị cộng hưởng, lợi cho cả đôi bên. Vì vậy, doanh nghiệp không nên xem M&A chỉ là một “game thu gom tài sản”, mà cần xem đây như giải pháp để cộng hưởng sức mạnh, tăng sức cạnh tranh trong bối cảnh thị trường đang có rất nhiều biến động.