2 phần “chìm” và “nổi”

Đánh giá về xu hướng M&A trên thị trường bất động sản tại Việt Nam, ông Timothy Horton - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng “giống kiểu tảng băng chìm”, cụ thể:

Một là, phần nổi (on market), tức là các thương vụ chúng ta được biết vì được các bên công bố ra bên ngoài hoặc trong quá trình diễn ra thương vụ, trừ khi bên mua hoặc bên bán là các công ty niêm yết phải công bố thông tin theo quy định của Luật, còn chỉ khi hoàn tất các thủ tục, dự án hoạt động trở lại hoặc triển khai bình thường thì người mua mới công bố chính thức.

Hai là, phần chìm (off market) tức là các thương vụ diễn ra âm thầm không ai biết giữa các công ty, tập đoàn trong nước với nhau và chúng ta chỉ được biết khi các thương vụ hoàn tất. Các công ty này có lợi thế sân nhà, thông thạo thị trường nên sẽ là nhân tố điều khiển chính của thị trường M&A trong thời gian tới. Các nhà đầu tư nước ngoài thường mất rất nhiều thời gian tìm hiểu thị trường trước khi đưa ra quyết định.

Danh mục đầu tư thị trường Việt Nam vẫn chưa phong phú

Theo ông Timothy Horton, hiện vẫn có rất nhiều các nhà đầu tư Singapore, Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc... dành ngân sách khá lớn cho M&A. Việc đầu tư vào thị trường nước nào thì phải xem nhà đầu tư am hiểu, tự tin vào thị trường nào nhất, dự án nào phù hợp nhất, chính sách, quy định đầu tư tại nước nào rõ ràng hơn cả, môi trường đầu tư nào minh bạch nhất để đi đến quyết định đầu tư.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư này không những dành sự quan tâm cho thị trường Việt Nam mà còn các nước khác trong khu vực Đông Nam Á. Chẳng hạn, thị trường Myanmar rất hấp dẫn, nhu cầu đầu tư vào Myanmar hiện rất lớn. Hiện nay, giá cả tại Myanmar cũng tăng nhiều so với trước, giá khách sạn đã tăng lên gấp 3 lần so với 2- 3 năm trước. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư hiện cũng đang nhắm đến các thị trường khác như Campuchia, Indonesia, Thái Lan, Malaysia vì chính trị gần đây khá ổn định.

Đối với Việt Nam, các nhà đầu tư dường như vẫn còn e ngại vì thị trường chưa được ổn định và danh mục đầu tư chưa được phong phú. Thực tế cho thấy, hiện các nhà đầu tư nước ngoài chuộng xu hướng M&A đối với các Công ty đang vận hành tốt bởi vì các lí do như sự an toàn dòng tiền và tiềm năng phát triển trong tương lai. Hơn nữa, các nhà đầu tư này có thể cân bằng lợi nhuận nếu chẳng may có một dự án khác không thành công như mong đợi.

Rủi ro mất kiểm soát từ… dư cung

Hiện nay, nguồn cầu các phân khúc bất động sản tại Myanmar đang rất cao nên cũng không ít ý kiến lo ngại về hiện tượng bong bóng sẽ xảy ra đối với thị trường mới nổi này. Điều này không phải không có cơ sở khi thị trường văn phòng của nước này hiện đang dư cung gần 2,5 lần trong khi chưa thấy được nguồn cầu rõ ràng.

Câu chuyện này cũng đặt ra một câu hỏi cho thị trường bất động sản Việt Nam rằng: Liệu với làn sóng M&A tiếp tục vào Việt Nam, sẽ có những thách thức hay rủi ro đối với thị trường? Chia sẻ về điều này, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, trường hợp xấu nhất có thể xảy đến chính là việc quá nhiều nhà đầu tư đầu tư vào các Công ty dẫn đến dư cung vì khi đó các công ty chỉ “chăm chăm” vào việc xây dựng để bán. Chúng ta có có thể phòng trừ rủi ro này bằng cách cho phép các nhà đầu tư đầu tư vào từng thời điểm nhất định, đồng thời cũng phải đảm bảo rằng các doanh nghiệp vẫn phải kiểm soát những dự án mình xây dựng để bán bởi vì vấn đề cung cầu mất thăng bằng sẽ mang thị trường quay về thời kỳ trước năm 2009. Những thách thức và rủi ro khác ảnh hưởng đến thị trường như khủng hoảng kinh tế toàn cầu sẽ chưa diễn ra, song việc quản lý chặt chẽ danh mục đầu tư là rất cần thiết.

Điều đáng mừng là hiện nay rất nhiều chủ đầu tư với rất nhiều dự án chất lượng cùng nhiều khung giá cho người dân lựa chọn. Các chủ đầu tư đã nắm được nhu cầu thực của khách hàng bằng việc điều chỉnh lại diện tích căn hộ, thay vì trước kia các căn hộ có diện tích từ 150m2 với giá từ 3 tỷ đồng trở lên thì nay chỉ xây dựng các căn hộ từ 60 - 70 m2 với giá trên dưới 1 tỷ đồng. Điều này đã phản ánh đúng nhu cầu thực và khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhờ tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang phát triển nhanh nhất trong khu vực. Đối với thị trường cao cấp, nguồn cung không nhiều nhưng luôn giữ được ổn định vì phục vụ cho một bộ phận người dân có khả năng chi trả với giá từ 1, 2 triệu USD/căn biệt thự.