Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%.

Nhiều điểm còn bất cập

Trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho UBND Tỉnh nơi có dự án.

Theo đánh giá của một số chuyên gia, các quy định trên còn có nội dung bất cập, chưa phù hợp với quy định của Luật Nhà ở. Nhất là quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Thực tế tại các dự án nhà ở thương mại đã đi vào sử dụng hiện nay, đều không có các toà nhà, khu đất nào được dành riêng cho người thu nhập thấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, nếu theo Khoản 2 Điều 5, quy định dự án dưới 10 ha, chủ đầu tư được lựa chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

Số tiền này bằng với "tiền sử dụng đất" dự án phân bổ cho quỹ đất 20% mà chủ đầu tư đã nộp. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư không phải đóng góp thêm tài chính để phát triển nhà ở xã hội, nếu đã nộp 100% tiền sử dụng đất.

Điều này dẫn đến tình trạng là chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ đất dự án thì sẽ không phải nộp thêm đồng nào vào ngân sách nhà nước, được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án.

“Như vậy, ngân sách nhà nước không thu được đồng nào từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại này để phát triển nhà ở xã hội. Còn chủ đầu tư vừa được tiếng là đã hoàn thành trách nhiệm đóng góp để xây dựng nhà ở xã hội, vừa được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án. Trong khi người thu nhập thấp thiếu nhà ở”, ông Châu phân tích.

Các địa phương cần quyết liệt

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc CTCP Thanh Bình Hà Nội nhìn nhận, nhu cầu về nhà ở bình dân, nhà ở xã hội vẫn chiếm số đông, luôn trong tình trạng khan hiếm vì không còn quỹ đất. Như vậy, quỹ đất cho người có thu nhập thấp đang rất hạn chế.

Ông Thanh chia sẻ, hiện Bộ Xây dựng vẫn đang quyết liệt vấn đề phát triển nhà ở xã hội. Nếu các tỉnh, thành phố không dành ra quỹ đất và cho cơ chế phát triển thì vẫn khó khăn. Bên cạnh đó, vốn ưu đãi cho phát triển nhà xã hội cũng rất hạn chế.

Trước tình trạng nhà ở xã hội đang thiếu, nhà ở giá rẻ đang “mất hút” trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, ở Nghị định 100 Chính phủ đã quy định rõ chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% phát triển nhà ở xã hội, nhưng trên thực tế không thấy đâu.

“Nếu 100ha thì cũng có vài chục ha làm nhà ở xã hội. Kể cả quy định 10ha hay hơn 10ha thì cũng không thấy 20% diện tích nhà ở xã hội đâu”, ông Hà bày tỏ sự khó hiểu.

Theo ông Hà, muốn phát triển nhà ở xã hội cần phải có sự vào cuộc quyết liệt từ chính các địa phương. “Cơ bản nhất là địa phương có kiên quyết, có thực hiện không thì mới có nhà ở giá rẻ", ông Hà nói.

Ông Hà kỳ vọng, với các cơ chế của Chính phủ, Nghị quyết 162, Nghị định 148, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng đã có hiệu lực từ 1/1/2021, pháp lý đã rõ ràng, nguồn cung dồi dào hơn, những dự án được đẩy mạnh hơn, giá ở dự án thương mại người mua có thể chấp nhận được, mới có thể giảm áp lực lên nhà ở xã hội vốn đang rất khó khăn.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, theo mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đến 2020 cần hoàn thành xây dựng 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến nay mới chỉ thực hiện được 5,17 triệu m2 sàn, tương đương 41,4%.

Bên cạnh đó, tổng số 1.040 dự án nhà ở xã hội được triển khai, hiện mới có 248 dự án hoàn thành, 206 dự án với quy mô khoảng 168.700 căn hộ đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Các dự án còn lại chưa triển khai hoặc đang làm thủ tục đầu tư xây dựng.