Nhà ở xã hội tại khu vực đô thị

Để giúp loại hình nhà ở xã hội tại khu vực đô thị phát triển trong thời gian tới, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị hàng loạt giải pháp. Trong đó, có một số giải pháp đáng chú ý như:

Về quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, theo quy định của Luật Nhà ở thì phát triển nhà ở xã hội phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, chương trình phát triển nhà ở và thực hiện theo dự án.

Theo đó, HoREA đề nghị UBND TP.HCM phê duyệt quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội và cả khu vực phát triển nhà ở thương mại giá thấp, để hình thành các khu đô thị, khu nhà ở có giá vừa túi tiền, giá thấp, nhà ở xã hội, dành cho người có thu nhập thấp và đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội trên địa bàn từng quận, huyện và cụm nhà ở xã hội theo khu vực có tính liên quận, nhất là tại các huyện có quỹ đất nông trường, trên tất cả các hướng của TP.

Các khu nhà ở này phải đảm bảo chất lượng xây dựng, có nhiều tiện ích, dịch vụ, thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí, gần bệnh viện, trường học, có cự ly đến chỗ làm việc hợp lý và được kết nối giao thông thuận tiện, để thu hút người dân về cư ngụ.

Về nghĩa vụ dành quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội, theo Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư của tất cả các dự án nhà ở thương mại phải có trách nhiệm dành 20% quỹ đất kinh doanh của dự án để làm nhà ở xã hội. Nhưng, quy định dự án có quy mô từ 10 ha trở lên phải xây nhà ở xã hội trong dự án chưa phù hợp với tất cả dự án lớn.

Do đó, HoREA đề nghị cho phép tất cả các chủ đầu tư đều được đề xuất 1 trong 3 phương thức để thực hiện nghĩa vụ:  Xây dựng nhà ở xã hội tại dự án; Hoán đổi quỹ đất hoặc quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác; Hoặc thanh toán bằng tiền, tùy theo điều kiện của từng dự án cụ thể do UBND cấp tỉnh xem xét quyết định.

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính hướng dẫn việc quản lý, sử dụng nguồn vốn ngân sách thu được từ quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại, chỉ để phát triển nhà ở xã hội mà thôi.

HoREA cũng dề nghị sử dụng hiệu quả quỹ đất công, thực hiện đấu giá các mặt bằng có vị trí đắc địa, để tạo vốn phát triển quỹ đất nhà ở xã hội; và phối hợp chặt chẽ với Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam để thực hiện thiết chế nhà ở công đoàn cho công nhân, lao động tại các khu công nghiệp.

Đối với trường hợp chủ đầu tư được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo phương thức nộp bằng tiền, thì HoREA đang nghiên cứu ý kiến đề xuất của chuyên gia về cách tính, để xem xét thực hiện theo 1 trong 2 phương án:

Phương án 1: Chủ đầu tư nộp 10% lợi nhuận trước thuế vào ngân sách nhà nước, sau khi kinh doanh trên phần diện tích 20% quỹ đất dự án, để thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội (được kiểm toán độc lập).

Phương án 2: Chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, bằng phương thức nộp ngân sách nhà nước số tiền tương đương tiền sử dụng đất phân bổ cho phần đất 20%. Sau đó, chủ đầu tư được kinh doanh nhà ở thương mại trên phần diện tích 20% quỹ đất dự án.

Về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, HoREA đề nghị UBND TP.HCM cho thực hiện thủ tục hành chính rút gọn để giải quyết nhanh các dự án đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, cho miễn thủ tục cấp Giấy phép xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội sử dụng “thiết kế mẫu” nhà ở xã hội chung cư cao tầng. Theo đó, quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội mà HoREA đề xuất gồm 3 bước:

Bước 1, lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư.

Bước 2, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Bước 3, lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng. Đồng thời, thực hiện song song thủ tục xác định tiền sử dụng đất và cho chủ đầu tư được miễn nộp tiền sử dụng đất theo quy định, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, liên quan đến vấn đề nhà ở xã hội để bán, để trả tiền ngay khi mua nhà, HoREA cho biết, điều 53 Luật Nhà ở quy định nhà ở xã hội, nếu được đầu tư bằng ngân sách nhà nước thì được cho thuê, cho thuê mua; nếu đầu tư nhà ở xã hội bằng nguồn vốn tư nhân thì được cho thuê, cho thuê mua, để bán.

Tuy nhiên, trên thực tế các năm qua, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân, thì vẫn chỉ thực hiện phương thức cho thuê, hoặc cho thuê mua (bán trả góp 15 năm), chưa có loại “dự án nhà ở xã hội để bán”, thu tiền ngay 1 lần. Thực tế này cho thấy, loại “dự án nhà ở xã hội để bán” không phù hợp với nhu cầu của xã hội.

Giải thích rõ hơn về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, sở dĩ trên thực tế trong thời gian qua, không có dự án nhà ở xã hội để bán thu tiền ngay 1 lần. Bởi người mua loại nhà này phải thuộc đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, phải có thu nhập thuộc diện không chịu thuế thu nhập cá nhân. Do vậy, nguồn thu nhập không đủ để thanh toán ngay, khi mua loại nhà ở xã hội này.

“Nhà ở xã hội 502m2, đơn giá 20 triệu đồng/m2, giá bán lên đến 1 tỷ đồng, có thể nằm ngoài khả năng tài chính của người mua nhà trả tiền 1 lần hoặc chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ưu đãi. Loại nhà ở xã hội để bán có giá bán tương đương với loại nhà ở thương mại giá thấp, thể hiện trong quá trình thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng (2013-2016)”, ông Châu dẫn chứng.

Nhà ở thương mại giá thấp

Nói về nhà ở thương mại giá thấp, ông Lê Hoàng Châu chia sẻ, nhiều doanh nghiệp đã đầu tư các dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền (affordable housing), nhà ở thương mại giá thấp (low-cost housing), có đơn giá dưới 25 triệu đồng/m2, có giá bán trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn.

“Đặc biệt, Công ty Lê Thành đã đầu tư các dự án nhà ở thương mại chỉ để cho thuê dài hạn (49 năm), với giá cho thuê cả chu kỳ thuê từ 250-350 triệu đồng, được trả dần trong 3 năm hay Tập đoàn C.T Group đầu tư dự án nhà ở thương mại giá thấp Bee Home, với các căn hộ cho thuê theo chu kỳ thuê 6 năm hoặc 12 năm. Nhưng do Nhà nước chưa có chính sách hỗ trợ, nên các doanh nghiệp không đủ nguồn lực để thực hiện nhiều hơn các dự án nhà ở thương mại giá thấp”, Chủ tịch HoREA cho hay.

Bên cạnh đó, phòng trọ, nhà trọ cho thuê, cũng là một trong những loại hình nhà ở đang được nhiều người lựa chọn sử dụng, qua đó, ông Châu cho rằng, pháp luật về nhà ở không cho phép doanh nghiệp được đầu tư kinh doanh loại hình này, là không hợp lý.

“Nếu doanh nghiệp được đầu tư nhà trọ, phòng trọ thì sẽ góp phần tăng nguồn cung loại phòng trọ có chất lượng tốt hơn, có nhiều tiện ích, dịch vụ phục vụ công nhân, lao động và người nhập cư, và tạo sự cạnh tranh, tạo áp lực để các hộ gia đình, cá nhân phải cải tạo, nâng cấp chất lượng phòng trọ, nhà trọ tốt hơn. Đồng thời, cũng phù hợp với định hướng khuyến khích hộ kinh doanh chuyển thành doanh nghiệp”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Theo đó, để giúp các dự án nhà ở thương mại giá thấp có thể phát triển, HoREA đề xuất 6 phương án: 

Thứ nhất, quy hoạch các khu vực đô thị để phát triển các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại giá thấp, hình thành các khu đô thị, khu dân cư có các loại nhà ở vừa túi tiền, nhưng có đầy đủ các hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, các tiện ích, dịch vụ, thân thiện môi trường. Trong đó, cho phép tỷ lệ căn hộ nhỏ cao hơn.

Thứ hai, tích hợp và kết nối các hình thức giao thông đô thị (TOD), tạo thuận lợi cho cư dân đi lại, làm việc, sinh sống.

Thứ ba, cần sửa đổi Luật Đất đai, cho phép được chậm nộp, hoặc được miễn giảm tiền sử dụng đất tùy theo loại dự án nhà ở thương mại giá thấp, như được tạm hoãn chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời của dự án nhà ở thương mại cho thuê giá thấp.

Thứ tư, sửa đổi Luật Thuế để giảm thuế giá trị gia tăng còn 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp còn 10%. Riêng, đối với loại nhà ở xã hội chỉ để cho thuê và loại nhà ở thương mại chỉ để cho thuê giá thấp, thì được giảm đến 70% thuế suất, để thống nhất với Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Thứ năm, có chính sách tín dụng ưu đãi đối với các dự án nhà ở thương mại giá thấp, và đối với người mua nhà, thuê mua nhà ở thương mại giá thấp, đặc biệt là người trẻ mua căn nhà đầu tiên và được thế chấp bằng chính căn nhà mua. Đề nghị xem xét áp dụng lãi suất cho vay thương mại thấp hơn khoảng 20-25% so với lãi suất thông thường.

Cuối cùng, cần có quy trình rút gọn về đầu tư và cấp Giấy phép xây dựng, để tạo điều kiện sớm triển khai thực hiện dự án nhà ở thương mại giá thấp.