Giới đầu tư, kinh doanh BĐS đang xôn xao về những thương vụ tài trợ vốn “khủng” của ngân hàng (NH) dành cho chủ đầu tư dự án, với giá trị khoản tín dụng lên đến hàng tỷ USD và kéo dài đến 5 năm.

Đơn cử, ngày 18/1/2015, Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) gây bất ngờ khi ký kết chương trình hợp tác toàn diện với Cồng ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh với cam kết tài trợ vốn 20.000 tỷ đồng từ nay đến năm 2020, phân bổ đều cho mỗi năm là 4.000 tỷ đồng.

Trước đó, vào ngày 30/7/2014 Vietinbank cũng gây “choáng” với thỏa thuận tài trợ gần 1 tỷ USD cho Cồng ty CP Tập đoàn FLC (gấp 13 lần vốn điều lệ khi ấy của FLC), số vốn này sẽ dùng triển khai các dự án BĐS trong giai đoạn 2014-2020 của FLC.

Xung quanh mối quan hệ “cộng sinh” này, phóng viên đã ghi lại những ý kiến của chuyên gia:

Ông Đặng Hùng Võ – Chuyên gia BĐS, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: “Một cơ chế quá nhiều rủi ro”

Đây là một cơ chế quá nhiều rủi ro cho thị trường tiền tệ. Như nhiều nước trên thế giới quy định NH không được đầu tư trực tiếp vào các thị trường vốn khác nói chung, NH dứt khoát chỉ được đầu tư trên thị trường tín dụng.

Vì lượng vốn của NH quá lớn nhưng lượng vốn lại không phải là vốn tự có của NH mà là vốn NH nắm trong tay thông qua huy động vốn. Bởi vậy, nếu rủi ro xảy ra sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường tài chính, thị trường tiền tệ gây ra thảm họa.

Chúng ta đã từng thấy, ngay như ở nước Mỹ năm 2008 thị trường BĐS tác động trực tiếp vào thị trường tài chính, làm thị trường tài chính bị khủng hoảng, rung chuyển toàn bộ châu Âu và thế giới. Do đó nếu không cẩn trọng việc “bắt tay” giữa NH và doanh nghiệp (DN) BĐS sẽ gây ra những thảm họa rất lớn.

Ở Việt Nam, thời gian vừa qua nguồn vốn làm dự án của các DN BĐS chủ yếu là vốn tự có, vốn vay và vốn góp huy động từ người mua nhà nên giai đoạn thị trường BĐS “đóng băng” chưa gây thảm họa, tác động trực tiếp cho thị trường tài chính.

Tuy nhiên, rõ ràng Việt Nam hiện nay vẫn đang để trống những khoảng nhất định về mặt pháp luật tại những thị trường cao cấp như thị trường tài chính, tiền tệ. Thiếu những quy định chặt chẽ của pháp luật mà lượng vốn của các tổ chức tín dụng lại chủ yếu được đẩy vào BĐS thì nếu thị trường BĐS gãy thì thị trường tài chính gãy ngay lập tức. Đây là rủi ro lớn nhất mà các nhà tài chính Việt Nam nên thận trọng khi quyết định đầu tư.

Ông Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia tài chính, ngân hàng: "Ngân hàng chỉ nên cho vay, tránh đầu tư trực tiếp"

Các NH không nên đầu tư trực tiếp vào các hoạt động kinh tế khác ngoài ngành NH. Mặc dù các NH ở Việt Nam được coi là NH “đa năng”, tức là có một số NH vừa là NH thương mại vừa là NH đầu tư, nhưng NH đầu tư theo thông lệ quốc tế là chủ yếu đầu tư vào chứng khoán, chứ đầu tư vào BĐS hay vào các ngành nghề kinh doanh như sản xuất hay xuất khẩu họ không làm theo cách đó.

Đầu tư trực tiếp vào BĐS là “lời ăn lỗ chịu” nên mức độ rủi ro rất lớn, gây ảnh hưởng đến thị trường tài chính nếu dự án BĐS bị thua lổ, đổ bể.

Mặt khác, theo Luật Tổ chức tín dụng, các NH thương mại không được kinh doanh BĐS. NH là một tổ chức trung gian tài chính, huy động vốn từ dân chúng, đổ tiền vào sản xuất kinh doanh qua hình thức cho vay. Bởi vậy, NH chỉ nên thực hiện chức năng huy động vốn và cho vay, tránh những hoạt động đầu tư ngoài ngành.

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội: "Ngân hàng đang dư thừa nguồn vốn"

Sự gia tăng liên kết giữa NH và DN BĐS cho thấy sự kỳ vọng vào lợi nhuận của thị trường BĐS từ NH. Đồng thời, cũng thể hiện sự nhanh nhạy nắm bắt xu hướng của NH khi thị trường BĐS đã qua “cơn bĩ cực”, mà trước đó ngay khi thị trường BĐS nguội lạnh thì vẫn là lĩnh vực “hot” thu hút các nhà đầu tư.

Hiện tại, các NH đang ở trong tình trạng dư thừa nguồn vốn, nên thời gian tới, dự báo các NH đổ tiền vào BĐS sẽ lớn hơn nhiều việc kinh doanh theo kiểu truyền thống là huy động vốn rồi cho vay lại, lợi nhuận theo lãi suất thông thường. Các dự án được NH “nhắm đến” đầu tư là những dự án đất sạch, hoàn thành thủ tục, hạ tầng tốt, sức mua lớn,…

"Cuộc chơi" này tất nhiên sẽ có những rủi ro, tuy nhiên NH luôn nắm đằng chuôi, NH bao giờ cũng có điều kiện đảm bảo nguồn tiền, tài sản thế chấp, đảm bảo nguồn trả nợ do đó lộ trình giải ngân dài hay ngắn là do thỏa thuận.

Ông Cấn Văn Lực, Cố vấn cấp cao Chủ tịch HĐQT, Hàm Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam (BIDV), kiêm Giám đốc Trường Đào tạo BIDV: "vẫn còn nhiều dư địa để các NH nới “room” cho vay BĐS"

Việc NH tài trợ vốn “khủng” cho các dự án BĐS đang là một xu thế mà các NH “nhắm” tới vào thời điểm này. Bởi, thị trường BĐS đã “ấm” lên, số lượng giao dịch thành công trong năm 2014 tăng lên, nhiều dự án có tính thanh khoản tốt.

Thêm nữa, tổng dư nợ cho vay BĐS đang chiếm khoảng 9% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, do đó vẫn còn nhiều dư địa để các NH nới “room” cho vay BĐS. Đặc biệt, hệ số rủi ro cho vay BĐS theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước đã giảm từ 250% xuống 150% cũng là điều kiện thúc đẩy NH “mạnh tay” cho vay BĐS.

Khi đầu tư vào những dự án BĐS thời điểm này, các NH cũng tính toán tỷ lệ an toàn thích hợp. NH đầu tư vào BĐS thông qua những khoản tài trợ thường tập trung vào những dự án hoàn toàn khả thi và chủ đầu tư có uy tín, có năng lực và đang kinh doanh tốt. Trong đó, NH đẩy mạnh tài trợ đối với những dự án thuộc những phân khúc đang có nhu cầu cao như: Phân khúc nhà ở xã hội, phân khúc nhà ở trung bình và thu nhập thấp...