Báo cáo về ngành bất động sản do nhà phân tích Nguyễn Thị Cẩm Tú và Chu Đức Toàn của Công ty Chứng khoán VNDIRECT thực hiện đưa ra nhận định trên. Nguồn cung bất động sản đang dần hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý, trong khi nguồn cầu cũng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp và cơ sở hạ tầng đang được tăng tốc phát triển, đó là những yếu tố để VNDIRECT lạc quan với dự báo triển vọng thị trường.

Lãi suất thấp nhất 10 năm, thúc đẩy sức cầu bất động sản

Lãi suất vay mua nhà ở các ngân hàng nội địa tương đối ổn định ở mức 9,2 - 9,5%, là mức thấp nhất trong 10 năm. VNDIRECT kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ duy trì chính sách tiền tệ thích ứng vào năm 2021 nhờ lạm phát vẫn trong tầm kiểm soát. “Mặc dù không kỳ vọng NHNN sẽ cắt giảm thêm lãi suất điều hành, nhưng chúng tôi tin rằng, NHNN sẽ không nâng lãi suất năm 2021 nhằm tiếp tục hỗ trợ nền kinh tế bằng cách duy trì nới lỏng chính sách tiền tệ”, chuyên gia VNDIRECT đánh giá. Theo đó, VNDIRECT cho rằng, lãi suất cho vay thế chấp sẽ vẫn được duy trì ở mức thấp trong năm 2021, từ đó sẽ hỗ trợ kích cầu bất động sản.

Một động lực lớn cho thị trường bất động sản đến từ việc Chính phủ đang có các động thái quyết liệt hơn thúc đẩy đầu tư công trong nửa cuối 2021, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng nhằm thúc đẩy nền kinh tế hồi phục. Ngày 09/07/2021, Bộ Xây dựng đã ban hành Chỉ thị 01/CT-BXD về việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2021. Theo đó việc giải ngân vốn đầu tư công được chỉ đạo phải hoàn thành 100% mục tiêu năm 2021. VNDIRECT cho rằng, việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản, trở thành động lực tăng trưởng chính trong các năm tới.

Một số dự án có tác động tích cực tới thị trường bất động sản đã/dự kiến khởi công trong 2021 như Sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1 (khởi công đầu năm 2021); 6/11 dự án thành phần cao tốc Bắc Nam đang được thi công và 5 dự án còn lại được kỳ vọng sẽ khởi công trong 2021. Ngoài ra, cũng có một số dự án đáng chú ý dự kiến sẽ hoàn thành trong nửa cuối 2021 và năm 2022 như Tuyến metro Nhổn - ga Hà Nội; Cầu Thủ Thiêm 2 và Tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên).

Thêm vào đó, VNDIRECT nhận thấy một số phê duyệt quy hoạch sắp tới cũng sẽ hỗ trợ phát triển cơ sở hạ tầng và giá đất. Trong đó, việc đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, cùng với thông tin chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ lên quận đã thúc đẩy giá nhà ở tại các khu vực này tăng mạnh trong nửa đầu 2021.

Thị trường nhà ở phía Nam: kỳ vọng ấm lên từ năm 2022

Sau khi một số quy định mới được ban hành trong 2020 như Nghị định 148 và Luật Xây dựng sửa đổi 2020, chuyên gia VNDIRECT kỳ vọng, nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM có thể phục hồi từ 2022, cụ thể tăng 26,2% so với cùng kỳ trong 2022 và 55,7% so với cùng kỳ trong 2023. Phân khúc trung cấp sẽ đóng góp 30-50% vào tổng nguồn cung. Thị trường nhà ở tại ngoại thành TP HCM như Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh và TP Thủ Đức dự báo sẽ tiếp tục đáng chú ý trong nửa cuối 2021 và năm 2022 nhờ vào các dự án phát triển cơ sở hạ tầng.

VNDIRECT tin rằng, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó có thể giảm trong nửa cuối 2021 và năm 2022, do chi phí phát triển dự án gồm tiền đền bù và chi phí tài chính tăng cao trong bối cảnh dự án kéo dài trong các năm qua và chi phí nguyên vật liệu xây dựng đang tăng mạnh. Kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ tiếp tục đưa ra các chính sách bàn giao tốt hơn, hỗ trợ kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu thay vì giảm giá bán sơ cấp.

Giá đất tại các vùng lân cận TP HCM dự báo sẽ tiếp tục tăng ấn tượng trong nửa cuối 2021, nhờ việc mở rộng đường cao tốc đến khu vực phía Tây và ven biển với các dự án hạ tầng đang triển khai như cao tốc Bến Lức – Long Thành, Dầu Giây – Phan Thiết, sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1. Bên cạnh đó, đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, song song với chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ sẽ tiếp túc thúc đẩy giá đất tại các khu vực này tăng nhanh trong thời gian tới.

Dự báo nguồn cung, giá nhà ở tại Hà Nội

Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội dự báo sẽ tăng 40% so với cùng kỳ đạt khoảng 25.000 căn trong 2021, nhờ đóng góp ổn định từ các đại dự án của Vinhomes, theo đó là Sunshine Empire (2.200 căn) và Gamuda City (2.000 căn). Đối với thị trường nhà liền thổ, VNDIRECT cho rằng, các tỉnh lân cận Hà Nội như Hưng Yên sẽ là điểm sáng của thị trường trong 2021-2022. Vinhomes cũng dự kiến mở bán một khu đô thị 460ha tại Hưng Yên trong nửa cuối 2021.

Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội dự báo sẽ tăng 40% so với cùng kỳ đạt khoảng 25.000 căn trong 2021

Hưng Yên là một trong những khu vực đang nổi lên đáng chú ý tại thị trường BĐS miền Bắc, cùng với Bắc Ninh và Quảng Ninh. Theo CBRE, giá đất tại Hưng Yên tăng 12% so với cùng kỳ trong 2020, cao hơn mức tăng trung bình 7,6% so với cùng kỳ của Hà Nội.

Những tháng đầu năm 2021, giá đất Hà Nội tăng trung bình 14,5% so với cùng kỳ, thậm chí giá đất tại một số nơi ghi nhận tăng đột biến như Đông Anh (tăng 75,5% so với cùng kỳ) Thanh Trì (tăng 25,6% so với cùng kỳ). Tuy nhiên, giá nhà đất tại Hà Nội có dấu hiệu tăng trưởng chậm lại trong quý II/2021, trung bình tăng nhẹ 2,5% so với cùng kỳ. VNDIRECT tin rằng, trong nửa cuối 2021 giá bán nhà đất tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trưởng chậm lại nhờ cơ quan quản lý siết chặt tại các vùng sốt đất. Tuy nhiên, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội sẽ duy trì đà tăng lành mạnh khoảng 4-6% so với cùng kỳ trong nửa cuối 2021 và năm 2022.

Chọn cổ phiếu nào để đầu tư?

Trong khuyến nghị nhà đầu tư chọn cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản, VNDIRECT đưa ra một số tiêu chí: doanh nghiệp sắp triển khai các dự án đã được cấp phép xây dựng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có khả năng cao được cấp phép trong năm 2021/có sở hữu quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp và bình dân do các phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu thực ở của người dân/có sức khỏe tài chính lành mạnh (tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao). Dựa vào các tiêu chí trên, Vinhomes (VHM), Nam Long (NLG) và Khang Điền (KDH) hiện đang là các cổ phiếu được Công ty này khuyến nghị. Tổng quỹ đất của Vinhomes (VHM) bao gồm cả đất mua lại là 16.400ha tính đến tháng 3/2021, gấp khoảng 3,3 lần so với doanh nghiệp có quỹ đất lớn thứ hai là Novaland, tương đương với 16.400ha tổng diện tích sàn nhà ở. Điều này nhấn mạnh khả năng tích lũy quỹ đất và quy hoạch tổng thể ấn tượng của doanh nghiệp.

Khang Điền có năng lực tài chính, pháp lý minh bạch và quỹ đất sẵn sàng phát triển lớn (578ha đất phát triển nhà ở và 110ha cho KCN vào cuối tháng 5/2021), còn Nam Long sở hữu quỹ đất lớn 681ha tính đến cuối quý I/2021, phần lớn nằm tại các tỉnh lân cận TP. HCM đang thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp tốt nhất cũng vẫn tiềm ẩn rủi ro nhà đầu tư cần nhận diện, như rào cản pháp lý trong các dự án; khả năng bị chậm trễ trong cấp phép/mở bán các dự án; giá nguyên vật liệu xây dựng tiếp tục tăng cao, ảnh hưởng đến giá vốn hàng bán của doanh nghiệp…