Nghịch lý này tồn tại vì 2 đặc điểm cá biệt chỉ những doanh nghiệp địa ốc niêm yết mới có, các doanh nghiệp bất động sản chưa lên sàn hầu như khó có thể thực hiện được điều này.

Thứ nhất, doanh nghiệp bất động sản niêm yết được hưởng lợi nhờ lực đỡ rất lớn từ thị trường chứng khoán. Quan sát trong quý II, dù dịch bệnh bùng phát và diễn biến khó lường, thị trường chứng khoán vẫn ổn định và hút vốn tốt giữa đại dịch. Diễn biến này giúp các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có điều kiện thuận lợi trong việc huy động và điều phối dòng vốn, từ đó có điều kiện hoạch định và phân bổ lợi nhuận khá tốt.

Chừng nào chứng khoán còn tăng trưởng ổn định thì chừng đó bất động sản niêm yết vẫn có đủ nguồn lực để báo lãi. Đây là đặc điểm cá biệt chỉ các doanh nghiệp địa ốc đã lên sàn mới có, các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết không thể tận dụng được cơ hội này giữa đợt dịch lần thứ tư.

Thứ hai, đặc thù của ngành bất động sản chỉ khi bàn giao nhà, nền đất, sản phẩm mới được phép ghi nhận doanh thu theo tiêu chuẩn kế toán hiện hành. Trung bình một dự án từ lúc chào bán đến khi bàn giao sản phẩm thường có độ trễ một vài năm.

Với đặc thù ghi nhận doanh thu này, các doanh nghiệp niêm yết không phụ thuộc vào tình hình chào bán sản phẩm trong kỳ để kiểm toán mà có thể chủ động sắp xếp kế hoạch lợi nhuận theo trình tự bàn giao nhà cuốn chiếu. Điều này lý giải vì sao thị trường bất động sản trầm lắng suốt quý II nhưng các doanh nghiệp địa ốc vẫn báo doanh thu và lợi nhuận khủng. 

Ngoài hai đặc điểm cá biệt trên, doanh nghiệp bất động sản niêm yết thường có kế hoạch kinh doanh dài hơi và quy mô, nguồn lực lớn hơn so với doanh nghiệp cùng ngành chưa lên sàn. Với tiềm lực dồi dào, khả năng xoay sở trong giai đoạn dịch bệnh hoành hành của nhóm doanh nghiệp niêm yết vẫn tốt hơn phần còn lại của thị trường nên các chỉ số kinh doanh "đẹp" hơn.

Tuy nhiên, cuộc đua báo lãi khủng cũng có thể là con dao hai lưỡi đối với doanh nghiệp niêm yết nếu đơn vị nào "thùng rỗng vẫn cố kêu to". Bởi lẽ, áp lực buộc phải đạt kết quả kinh doanh tốt để giải trình cổ đông, đối tác khi đến kỳ báo cáo tài chính có lúc dồn ép doanh nghiệp phải sắp xếp dòng tiền vượt quá năng lực hiện hữu hoặc sử dụng trước hạn các nguồn lực hình thành trong tương lai, dẫn đến đuối sức khi phân bổ dòng tiền và kết quả kinh doanh cho giai đoạn cuối năm 2021. 

Nghịch lý địa ốc lãi khủng mùa dịch chỉ thật sự xảy ra đối với nhóm doanh nghiệp có sức khỏe tài chính nằm trong top đầu của thị trường. Nếu chạy đua thành tích khi tiềm lực hạn chế, doanh nghiệp sẽ phải hụt hơi giải quyết việc thiếu hụt dòng tiền, hàng tồn, nợ đọng, lãi cao... vào cuối kỳ báo cáo tài chính hoặc cuối năm.