Theo báo cáo mới nhất của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường bất động sản rất thấp nên dù lượng cung mới hạn chế nhưng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm nay vẫn tăng mạnh so với cùng kỳ 2018, 2019 nhờ lượng lớn hàng tồn từ trước.

Nguồn cầu không bền vững

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch VARs cho biết, giá cả cũng bị đẩy lên cao, đi ngược với quy luật thị trường.

Thứ nhất, ngay từ đầu Quý II/2021, Việt Nam đối diện đợt dịch COVID lần thứ 4. Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp nên dù lượng cung mới hạn chế nhưng lượng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2019, 2020 (các sản phẩm chào bán hiện đa phần là hàng tồn từ trước).

Thứ hai, do ảnh hưởng COVID - 19 thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm. Và theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, đường cầu phải dịch chuyển về bên trái; nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm.

Nhưng trên thực tế thị trường lại diễn biến ngược lại khi cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư bất động sản lại đang cho thấy có dấu hiệu mạnh lên.

Nguyên nhân bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác (chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác) đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản. Áp lực đẩy đường cầu dịch phải đồng nghĩa tạo áp lực tăng giá bán hoặc tăng sản xuất hàng hóa.

Nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua. Và cũng chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh đã thành cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường không tuân thủ quy định pháp luật. Xẻ thịt, chia lô đất, rừng đồi, ruộng để bán làm náo loạn trật tự ở nhiều địa phương trên cả nước.

Thứ ba, nhận dạng lực cầu đầu tư gia tăng (F0). Nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì COVID nên chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn.

Tuy nhiên, bản chất của cầu đầu tư gia tăng (DF0) chỉ là các nhà đầu tư ngắn hạn (hết COVID - 19 sẽ quay về thị trường cũ), chỉ cung muốn sinh lợi cao và nhanh. Vì thiếu kinh nghiệm nên hay tham gia đám đông và dễ bị dụ dỗ, mắc bẫy; khi phát hiện nguy hiểm, thị thường tìm cách cắt lỗ, tháo chạy.

Do vậy không bền vững, gây hậu quả đẩy giá bất động sản lên cao (không có lợi cho người tiêu dùng thực sự).

Giá bị đẩy lên cao

Ông Nguyễn Văn Đính cho biết, kể từ 2019, nguồn cung ra thị trường đã bắt đầu dần khan hiếm. Cho đến nay, tình trạng này cũng không mấy được cải thiện. Theo nguyên lý, khi cầu tăng (F0) hàng hóa thiếu hụt. Cung sẽ gặp cầu ở mức giá cao hơn E2 với mức giá chót vót. Lý giải hiện tượng tăng giá mạnh thời điểm 2020 đến nay.

Trên thực tế tại thời điểm sốt đất, nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường về mặt nguyên lý, đã tạo ra một điểm giá nằm ở khu vực không thể gặp bất kì một loại cầu nào (bởi mọi đường cầu đều nằm dưới điểm đó). Giải thích này lý giải tại sao tổng cầu trên thị trường cao, mà tỷ lệ hấp thụ đang ở ngưỡng rất thấp.

Mặt khác, kể từ năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản ổn định và tăng trưởng tốt. Giá bất động sản tăng rất bền vững. Hằng năm, bình quân tăng >10%, nhiều dự án tốt có thể tăng trên 20%/năm dẫn đến phát triển mạnh các nhóm đầu tư bất động sản để bán lại ở thị trường thứ cấp, sinh lợi.

Năm 2019 và đặc biệt là năm 2020 giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TP. HCM bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018. Nhưng hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém. Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.

Ông Đính thẳng thắn nhìn nhận, giá bất động sản tăng theo phân tích ở trên là do bị đẩy giá. Nhưng thực tế hiện nay giá bất động sản tương lai (vì những bất động sản đang bán trên thị trường chưa bị ảnh hưởng bởi các vấn đề này) cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng giá, bởi một số yếu tố như giá đất trên thị trường sau cơn sốt nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao; Khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%; Vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50%. Ngoài ra, thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao.

Để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần đẩy nhanh hơn nữa quá trình sửa đổi quy định pháp luật để cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản. Kiểm soát lạm phát, tăng giá mạnh các yếu tố đầu vào của bất động sản

“Sớm kiểm soát được dịch bệnh và kích thích phát triển kinh tế ở các lĩnh vực kinh tế khác ngành bất động sản. Qua đó, điều chỉnh các dòng vốn F0 về đúng mục tiêu để hiệu quả hóa nguồn lực quốc gia” – Phó chủ tịch VARs khẳng định.