Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tháng 4/2022, không có doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trong khi bất động sản từ trước đến nay luôn thuộc một trong hai nhóm ngành có giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cao nhất. Điều này chứng tỏ, việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào bất động sản, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đang là tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan chức năng.

Tuy nhiên, điều đáng nói là việc thắt chặt nguồn vốn này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến diễn biến nguồn cung và giá bất động sản trên thị trường.

Nguồn cung bất động sản chịu ảnh hưởng tiêu cực

Về tín dụng ngân hàng, tính đến hết quý I/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm, là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào ngành này. 

Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện tại chỉ chiếm khoảng 35% - tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở. 

Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc mà còn giảm cả về tỷ trọng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác. 

Về phía trái phiếu doanh nghiệp, đây cũng là một trong những lựa chọn hàng đầu, chỉ sau nguồn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, sau việc hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bị hủy bỏ, cơ quan chức năng lẫn công chúng đang dần trở nên e ngại với hình thức huy động vốn này. Việc không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu trong tháng 4 có thể là hậu quả đầu tiên của những e ngại đó.  

“Các doanh nghiệp bất động sản sẽ không còn tự do phát hành trái phiếu như trước, bởi sự can thiệp hủy bỏ kết quả phát hành là điều khó dự đoán. Đồng thời, mục đích phát hành đang được các cơ quan chức năng kiểm soát gắt gao, tránh những hệ lụy có thể ảnh hưởng đến nhà đầu tư cá nhân - những người chưa thực sự hiểu về tình trạng trái phiếu cũng như khả năng thanh toán/vỡ nợ của các tổ chức phát hành. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ vận hành lành mạnh và hiệu quả hơn, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của nhà đầu tư cá nhân sau những động thái kiểm soát chặt chẽ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, việc tăng trưởng nguồn cung có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách “khóa van” tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp”, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá.

Tại báo cáo quý I/2022 của CBRE cũng chỉ ra, nguồn cung bất động sản trên thị trường vẫn đang tình trạng khan hiếm. Riêng TP. Hồ Chí Minh ghi nhận chỉ duy nhất một dự án hiện hữu mở bán giai đoạn tiếp theo với hơn 800 sản phẩm, con số này cho thấy lượng sản phẩm mới chào hàng ra thị trường theo quý thấp kỷ lục trong gần 10 năm trở lại đây.

Chia sẻ với PV, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản từ đầu năm 2022 đến nay đang chịu nhiều “cú sốc”. Việc kiểm soát dòng vốn đổ vào tín dụng hay phát hành trái phiếu là một giải pháp nhằm bình ổn thị trường, đảm bảo sự phát triển lành mạnh. Tuy nhiên, kiểm soát quá chặt chẽ đang làm cho thị trường bất động sản “khó thở”, các doanh nghiệp bất động sản không dám gia nhập thị trường, triển khai dự án. Từ đó gây ra nhiều diễn biến xấu cho thị trường bất động sản. 

Theo Phó Chủ tịch VARS, nguồn cung bất động sản sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực, từ phân khúc căn hộ đến biệt thự du lịch nghỉ dưỡng. “Thị trường bất động sản đang hy vọng cải thiện nguồn cung trong năm 2022 sau hai năm sụt giảm do ảnh hưởng dịch bệnh, song việc thắt chặt dòng vốn đang khiến nguy cơ nguồn cung khó phục hồi. Khi doanh nghiệp không huy động được vốn, đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp sẽ rơi vào trạng thái kinh tế khó khăn, không đủ tiềm lực để thực hiện dự án cũng như hoàn thiện dự án. Chưa kể, nhiều chủ đầu tư, doanh nghiệp đang e ngại ra hàng ở thời điểm hiện tại - thời điểm được coi là nhạy cảm của thị trường bất động sản. Vì vậy, nếu nguồn vốn đổ vào bất động sản tiếp tục siết chặt, tình trạng không có doanh nghiệp phát hành trái phiếu kéo dài sẽ khiến thị trường này diễn biến theo chiều hướng tiêu cực”, ông Nguyễn Chí Thanh nhìn nhận.

Giá bất động sản sẽ leo thang?

Nhu cầu bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở đang không ngừng tăng, với động lực chính đến từ cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ. Hơn hết, nguồn cung bất động sản từ trước đến nay chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng nhu cầu, do những ách tắc trong các thủ tục cấp phép dự án. Vì vậy, “khoá van” dòng vốn sẽ là “cú đấm bồi” khiến nguồn cung bất động sản tiếp tục khan hiếm. Từ đó, cán cân cung - cầu sẽ chênh lệch lớn hơn, có khả năng sẽ khiến giá bất động sản leo thang.

Tại báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản cho thấy, trong quý I/2022, giá giao dịch bất động sản bình quân toàn thị trường luôn trong xu hướng tăng. Khảo sát dữ liệu biến động giá bán một số loại bất động sản trong tháng 3/2022 tại 8 địa phương gồm Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Khánh Hoà, Bà Rịa - Vũng Tàu cho thấy giá bất động sản tăng khá cao ở nhiều loại hình.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng 1,53%, nhà ở riêng lẻ tăng 2,24%, đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 2,85%. Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh, con số tỷ lệ cũng tăng lần lượt là 2,48% với giá căn hộ chung cư, nhà riêng lẻ tăng 2% và đất nền đắt hơn 3,6%.

Trong báo cáo của VARS, thị trường nhà đất TP. Hồ Chí Minh cũng chứng kiến mức tăng giá mạnh từ 5 - 10% chỉ trong vòng tháng 4/2022.

Có thể thấy, việc chặn những nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài) cần nhiều thời gian để có thể vận hành ổn thỏa, khiến nguồn cung bất động sản bị thắt chặt, đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý.  

Mức giá bất động sản tăng lên bất thường thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan (bán lẻ, sản xuất công nghiệp…), có thể gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt trong giai đoạn nhạy cảm hiện tại.

VARS nhìn nhận, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản. 

Việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu bất động sản nói riêng, bên cạnh việc kiểm soát chặt chẽ các doanh nghiệp phát hành, cần có một cơ chế để giảm thiểu sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân - những người dễ bị tổn thương nhưng lại thiếu kiến thức và kinh nghiệm. Cuộc chơi với trái phiếu doanh nghiệp nên là cuộc chơi giữa các doanh nghiệp và các tổ chức tài chính như ngân hàng và các quỹ đầu tư chuyên nghiệp và vận hành theo cơ chế thị trường. 

Ngoài ra, cũng đến lúc các cơ quan chức năng đề xuất những quy định cởi mở hơn để các doanh nghiệp thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở…

Còn theo ông Nguyễn Chí Thanh, vai trò của thị trường bất động sản đã được chứng minh trong suốt thời gian dài từ khi hình thành cho tới nay. Vì vậy, không có lý do gì để cản trở sự phát triển của nó, thay vào đó phải không ngừng hoàn thiện thủ tục pháp lý, tháo gỡ các vướng mắc về pháp luật, khơi thông dòng vốn, để doanh nghiệp bất động sản tự tin tăng tốc, thị trường có nền tảng tốt để hồi phục.

“Câu chuyên người dân thiếu nhà tại các thành phố lớn đang là vấn đề đáng báo động. Khi dân không an cư, đất nước sẽ khó ổn định để phát triển và hội nhập. Vì vậy, tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản, cân đối cung cầu, đảm bảo giá bất động sản phát triển đúng với nền kinh tế thị trường cũng là giải pháp góp phần hiện thực hoá ước mơ có nhà của người dân lao động, người có thu nhập thấp”, ông Thanh chia sẻ.