Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 11/2018, lượng tồn kho bất động sản vẫn còn khá lớn (còn khoảng 22.976 tỷ đồng) tập trung ở các dự án nằm ở xa trung tâm các đô thị, hạ tầng hầu như chưa có hoặc chưa hoàn thiện, trong khi đó, nhiều người thu nhập thấp vẫn không có nhà để ở.

Nhiều dự án còn tồn kho

Trước đó, Thời báo Kinh Doanh đã thông tin nhiều dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ dù mở bán đến mấy lần mà vẫn không có khách hàng mua, hoặc có mua cũng chỉ đếm "trên đầu ngón tay".

Điển hình đó là khu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại tại huyện Quốc Oai, Hà Nội dù đã cơ bản hoàn thành xong từ mấy năm nhưng vẫn vắng bóng người đến ở.

Một dự án nhà ở thương mại tại quận Long Biên, Hà Nội đã được hoàn thiện trước Tết Nguyên đán 2019 mới chỉ bán được 01 căn hộ. Một dự án khác tại quận Hà Đông có tổng hơn 400 căn hộ, mở bán từ cuối năm 2017 nhưng đến nay cũng mới có 40 căn hộ được giao dịch. Thậm chí có dự án hàng nghìn căn hộ ở Hà Nội mở bán ba năm nay nhưng số lượng bán được chưa đến 100 căn.

Cũng trong tình cảnh ế ẩm tương tự là dự án nhà ở xã hội thuộc khu tái định cư Đông Hội, xã Đông Hội, Đông Anh. Dự án có tổng số 504 căn hộ, trong đó có 405 căn hộ để bán và 99 căn hộ cho thuê. Song sau ba lần mở bán, mới chỉ có 126 căn có chủ và chưa cho thuê được căn nào.

Một số dự án nhà ở thương mại giá rẻ cũng không dễ tìm khách hàng, đặc biệt là tại các dự án của chủ đầu tư vướng phải lùm xùm về chất lượng, quy hoạch.

Một lãnh đạo công ty địa ốc ở Hà Nội cho rằng doanh nghiệp làm dự án "hot" đến mấy thì cũng vẫn có những căn hộ khó bán. Đó là những căn hộ có diện tích lớn, hay căn góc xấu. Căn diện tích lớn thì sẽ "to tiền", còn căn xấu thì dù giảm giá hết cỡ vẫn khó bán.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, thị trường BĐS vẫn còn một số vấn đề cần lưu ý, đó là lượng tồn kho bất động sản vẫn còn khá lớn (còn khoảng 22.976 tỷ đồng) tập trung ở các dự án nằm ở xa trung tâm các đô thị, hạ tầng hầu như chưa có hoặc chưa hoàn thiện.

"Nhìn tổng thể, thị trường BĐS đang phát triển theo hướng bền vững song cũng tiềm ẩn một số nguy cơ. Cơ quan quản lý nhà nước sẽ phải có các giải pháp ứng xử kịp thời, nhằm đảm bảo cho thị trường tiếp tục phát triển ổn định, bền vững", ông Sinh nói.

Chưa phù hợp với thị hiếu khách hàng

Đánh giá về tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở giá bình dân nhưng nhiều dự án mở bán lại không có khách hàng, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group, cho rằng dự án chung cư thành công phải phù hợp với vị trí xây dựng.

"Điều này là do người thiết kế sản phẩm sai, không phù hợp với nhu cầu thị trường, bởi giá thì rẻ nhưng tính trên diện tích lớn thành ra số tiền lại lớn quá, hoặc nhà thiếu hạ tầng, chỉ có mỗi nhà", ông Hưng phân tích.

Theo ông Phạm Thanh Hưng, phân khúc chung cư là bài toán khó hơn rất nhiều so với đất nền. Để có được thành công, sản phẩm chung cư đó phải phù hợp với mục tiêu, tương xứng với vị trí thì mới thành công được, chứ không phải chỉ là đơn giá.

Đặc biệt, ông Hưng nhấn mạnh, sản phẩm chung cư là sản phẩm có tính thay đổi, theo chu kỳ vài năm thị hiếu lại thay đổi.

Đơn cử, khoảng 10 năm trước, các chung cư thường có diện tích rất lớn, như chung cư 88 Láng Hạ, căn có diện tích bé nhất hơn 100 m2 nhưng hiện nay nếu chung cư có diện tích lớn như vậy hầu như không bán được. Như trường hợp ở dự án Star City Lê Văn Lương và một vài dự án khác, những căn 130 m2 trở lên rất khó bán.

Ở góc độ đầu tư, ông Hưng chia sẻ, việc chung cư hiện nay có tính thanh khoản thấp là do đầu tư vào đây không còn lãi như 10 năm trước, khi bán trao tay có thể lên tới vài trăm triệu. Nay khách hàng mua chung cư chủ yếu là nhu cầu thực hoặc mua căn thứ hai để cho thuê.

Ông Hưng cho biết, theo thống kê của Cenland (CEN Group), khách hàng mua các dự án của Tập đoàn này chủ yếu là nhu cầu thực, những khách hàng bán lại sản phẩm của mình lý do thấy không phù hợp với điều kiện làm việc hoặc vị trí đã lựa chọn.

Về vấn đề còn hàng tồn kho cũng như thị trường chung cư bình dân mở bán chưa thoát được hàng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh, cho rằng thị trường dù được thông báo giảm dần lượng tồn kho cũ, nhưng đang có dấu hiệu xuất hiện nhiều hàng tồn kho mới.

"Có nhiều thách thức có thể tác động không tốt đến thị trường bất động sản 12 tháng tới, nếu không có biện pháp khắc phục sẽ là mối lo lớn cho thị trường", ông Châu chia sẻ.

Theo ông Châu, điều đáng quan tâm là hàng tồn kho do đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.