Nhiều chuyên gia đã có những cảnh báo cho khách hàng mua bất động sản (BĐS) không nên dùng đòn bẩy tài chính, vì bản thân thị trường BĐS có những rủi ro khó lường. Tuy nhiên, bất chấp lời khuyên, vì lợi nhuận nhiều nhà đầu tư vẫn dùng đòn bẩy tài chính để đến bây giờ “sống dở chết dở”.

Nhà đầu tư "ngấm đòn"

"Ăn theo" cơn sốt đất, anh Trần Xuân Dũng- một nhà đầu tư đất nền tại thị xã Từ Sơn (Bắc Ninh) đã vay ngân hàng 5 tỷ đồng để đầu tư đất nền dự án ở khu vực này. Hồi tháng 3, anh nhanh chóng trả nợ ngân hàng do lúc đó đất đang ở trong giai đoạn sốt nóng. Hai tuần sau, anh lại tiếp tục vay 5 tỷ đồng để đầu tư 2 lô đất gần khu công nghiệp VSIP Từ Sơn, tài sản thế chấp là chính 2 lô đất đó.

Thế nhưng, cơn sốt đất hạ nhiệt, tiền lãi và gốc trả ngân hàng 1 tháng lên tới 50 triệu đồng khiến anh phải rao bán cắt lỗ 300 triệu đồng/lô. Chưa hết, sau một hồi “đánh vật” với lô đất này anh mới bán được cho một nhà đầu tư từ Hà Nội.

Tương tự, chị Hoàng Minh Hải (Hà Nội) đầu tư đất tại TP. Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh), do thị trường đất nền ở đây luôn tăng cao, chị kỳ vọng kể cả dùng đòn bẩy tài chính cũng có lãi. Hồi tháng 3 năm nay, khi đất đang ở đỉnh cơn sốt, chị Hải vay hơn 7 tỷ đồng, thế chấp lô đất nằm tại quận 9 để đầu tư. Tuy nhiên, gần cuối tháng 5 đại dịch COVID-19 bùng phát, số tiền chênh không đủ trả cả lãi và gốc lên đến hơn 70 triệu đồng/tháng, buộc chị phải bán lô đất. Hiện chị đang trong thế “tiến thoái lưỡng nan” vì bán không ai mua, vì đại dịch vẫn đang hoành hành, mọi giao dịch BĐS gần như đứng im.

Một số khách hàng mua dự án chung cư đóng theo tiến độ cũng đang lâm vào cảnh khó khăn, khi dịch bệnh hoành hành, thu nhập giảm sút, trong khi đến thời hạn phải thanh toán 20% giá trị căn hộ nhưng cũng không có đủ tiền để trả, buộc phải chịu phạt từ 2-3% theo quy định của chủ đầu tư. Một số người đã vay thêm tiền của ngân hàng để đóng tiền cho chủ đầu tư, nay mắc kẹt trong cảnh lãi chồng lãi.

Với tốc độ tăng giá chóng mặt của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong 5 năm vừa qua, không ít người đã vay tiền ngân hàng và đầu tư vào các sản phẩm như đất nền, căn hộ nhằm kiếm lời. Một số chuyên gia BĐS cho rằng, những ai đầu tư tại các thị trường quá xa trung tâm trong thời gian sắp tới sẽ gặp nhiều khó khăn, nhất là những người vay ngân hàng quá nhiều. 

Cần ngân hàng "giải cứu"

Sau hơn 1 năm đại dịch bùng phát, nhiều nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư “ngấm đòn”. Một số người hiện đã nhận nhà vào ở nhưng do thu nhập giảm sút bởi dịch bệnh nên mất khả năng trả lãi ngân hàng, trong khi cũng hết thời gian 18 tháng hoặc 24 tháng CĐT ưu đãi lãi suất 0%.

Ở phương án bán ra để thu hồi vốn, thị trường giao dịch BĐS thứ cấp trong thời gian qua ghi nhận khá ảm đạm với tính thanh khoản không cao. Nhiều nhà đầu tư bị ép giá đến mức phải chịu lỗ, nhưng là tình thế bắt buộc vì họ không thể gồng lãi suất ngân hàng được.

Trong bối cảnh khách hàng gặp khó khăn về tài chính, một số chủ đầu tư cũng đưa ra các ưu đãi nhằm hỗ trợ khách hàng. Đơn cử như CTCP Đầu tư phát triển đô thị Hoàng Mai có chính sách cho khách hàng trong tháng 8, ở dự án Louis Hoàng Mai, chiết khấu ngay 6% giá trị đất niêm yết, hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 tháng (khoản vay được hỗ trợ tối đa 50%), đặt cọc sau 25 ngày thanh toán đợt 1 (thường vào tiền đợt 1 và ký hợp đồng sau 7 ngày cọc).

Hay như Bitexco Group hỗ trợ cho khách hàng mua dự án The Manor Central Park, hỗ trợ vay tối đa 65% giá trị hợp đồng mua bán trong tối đa 36 tháng, lãi suất 0% trong thời gian hỗ trợ. Giảm 1% GTHĐ khi mua từ căn thứ 2. Miễn phí quản lý trong vòng 24 tháng cùng nhiều quà tặng giá trị khác...

Trước tình hình này, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã có văn bản đề nghị Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại xem xét hỗ trợ người vay, bao gồm giảm lãi suất cho vay khoảng 2%/năm cho các doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư, khách hàng vay mua nhà.

Các ngân hàng thương mại được đề nghị xem xét cho nhà đầu tư, khách hàng mua nhà, mua sản phẩm BĐS được tiếp tục vay theo hợp đồng vay tín dụng đã ký; hỗ trợ cho vay tín dụng đối với các khách hàng mua nhà ở thương mại có giá trung bình, giá thấp, hoặc nhà ở xã hội.

Trước đó, trong nhiều cuộc hội thảo và trả lời phỏng vấn báo chí, các chuyên gia BĐS cũng đã từng khuyến cáo, khách hàng không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS vì đó là "con dao hai lưỡi". Trong trường hợp nhà đầu tư mất khả năng trả nợ thì việc phải bán lỗ từ 10-20% trên tổng số vốn đầu tư là điều phải chấp nhận để cơ cấu lại dòng tiền và cân bằng lại nguồn vốn.