Thủ tục rườm rà

Dù nhà ở xã hội là lĩnh vực được ưu tiên nhưng về mặt thủ tục hành chính đã có nhiều doanh nghiệp từng phải thốt lên rằng không khác gì với dự án nhà ở thương mại. Thậm chí, một thủ tục, mất 3 năm vẫn chưa làm xong. Hay với quy định nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng thay vì cấn trừ luôn để rút ngắn thời gian, giảm chi phí cho doanh nghiệp thì cơ quan chức năng vẫn thẩm định như dự án nhà ở thương mại.

Sau khi ra quyết định số tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải đóng, nhà nước mới ra quyết định miễn. Có lẽ, đây là nguyên nhân vì sao doanh nghiệp nản lòng không muốn làm nhà ở xã hội vì lợi nhuận quá thấp trong khi thủ tục hành chính kéo dài.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, không chỉ nhà ở xã hội, phân khúc nhà ở bình dân những năm qua cũng gần như mất tích khỏi thị trường.

Thống kê của Công ty DKRA Việt Nam cho thấy, tình trạng thị trường vừa bị mất cân bằng cung - cầu, vừa bị mất cân đối, lệch pha về phân khúc, thể hiện rất rõ trong 2 năm gần đây, khi loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong nguồn cung nhà ở mới năm 2020.

Đến năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 nhà ở bình dân đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường trong khi nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỉ lệ áp đảo. Trong 6 tháng đầu năm 2022, nhà ở cao cấp chiếm 80% thị trường, tăng hơn 111% so với cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc trung cấp chiếm gần 20% nguồn cung, giảm mạnh hơn 34% so với cùng kỳ.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM - cũng thừa nhận, hiện nay doanh nghiệp vướng nhiều quy định, thủ tục như thủ tục xác định giá bán, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, cấp phép dự án...

"Bộ xây dựng nên nghiên cứu đề xuất xây dựng quy trình phê duyệt nhà ở xã hội đơn giản hơn thành 3 bước: Chấp thuận đầu tư, duyệt quy hoạch 1/500 và cấp phép xây dựng" - ông đề nghị.

Có hiện tượng "đùn đẩy" trách nhiệm dành quỹ đất 20%

Mới đây, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng phê duyệt đề án xây dựng hơn 1,8 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất trong giai đoạn 2021-2030.

Theo Bộ Xây dựng, mặc dù việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội đạt được một số kết quả song con số này mới chỉ đáp ứng được 65% mục tiêu đề ra đến năm 2020, trong khi nhu cầu phân khúc này rất lớn.

Về nguyên nhân, bộ này cho hay, chủ yếu là thiếu quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, việc bố trí nguồn vốn tín dụng cho vay ưu đãi từ nguồn ngân sách nhà nước còn hạn hẹp.

Ngoài ra, các chính sách ưu đãi chưa đủ mạnh, thủ tục đầu tư còn rườm rà nên không khuyến khích, thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư. Trong khi đó, các địa phương chưa quan tâm, tạo điều kiện khuyến khích phát triển phân khúc này.

"Nhiều địa phương, đặc biệt người đứng đầu là chủ tịch UBND cấp tỉnh chưa thực sự quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp; chưa đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm để dành nguồn lực thực hiện kiểm tra, đôn đốc" - đề án của Bộ Xây dựng nêu rõ.

Một nút thắt rất lớn khác là về quỹ đất. Theo Bộ Xây dựng, vẫn có tình trạng chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội. Điều này dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Thống kê cho thấy, tổng diện tích đất ở đã bố trí để phát triển nhà ở xã hội của cả nước là 3.359ha chỉ đạt 36,34% so với nhu cầu tính đến 2020.

Về quỹ đất 20%, bộ cũng chỉ ra việc thực hiện quy định này tại một số địa phương còn chưa phù hợp, dẫn tới tình trạng lãng phí về nguồn lực đất đai.

Mặc dù quy định có song theo Bộ Xây dựng, vẫn chưa giải quyết được vấn đề bố trí quỹ đất 20% tại một số địa phương có quỹ đất ở đô thị hạn hẹp như Hà Nội và TPHCM hoặc địa phương có cơ sở hạ tầng, vị trí địa lý, điều kiện khí hậu ven biển, miền núi phù hợp với phát triển du lịch hơn là phát triển nhà ở xã hội… Điều này dẫn tới việc bố trí quỹ đất 20% tại các địa phương này gặp nhiều khó khăn.

Thực tế, nhiều địa phương đã gửi kiến nghị, báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép không bố trí quỹ đất 20% tại các dự án này với lý do không phù hợp với quy hoạch của địa phương.

Việc chính quyền địa phương nơi có dự án không có cơ sở pháp lý để xử lý bất cập nêu trên và "đùn đẩy" trách nhiệm lên cấp cao hơn để xin chủ trương về việc bố trí quỹ đất 20%, trong khi luật không quy định về tiêu chí nào là không phù hợp với quy hoạch để Thủ tướng Chính phủ có cơ sở xem xét các kiến nghị này - Bộ Xây dựng nêu bất cập.