Thị trường chứng khoán sẽ là kênh chính trong huy động vốn

Hoạt động kinh doanh BĐS cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Ở các nước thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường BĐS. Trong thời gian qua, các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường BĐS.

Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có BĐS (Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 01/01/2019); Tỷ trọng cho vay BĐS đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng.

Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ trọng này là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp BĐS. Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này của Ngân hàng Nhà nước có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI). 

Trong số các doanh nghiệp niêm yết và giao dịch tập trung trên thị trường chứng khoán Việt Nam, nhóm doanh nghiệp bất động sản không chỉ dẫn đầu về số lượng cổ phiếu vốn hóa lớn nhất, mà còn là nhóm cổ phiếu có độ phủ rộng khắp ở cả 3 sàn giao dịch là HOSE, HNX và UPCoM. Hiện, có 6 công ty bất động sản niêm yết là VIC, NVL, DXG, NLG, KDH và SJS đang chiếm 82,7% vốn hóa toàn ngành BĐS. 

Nhóm cổ phiếu bất động sản cũng được đánh giá là nhóm ngành cơ bản, quan trọng, gắn liền với sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Lạc quan nhưng thận trọng

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư, Savills Việt Nam thì hiện nay các quy định đang siết cho vay với những ngành rủi ro cao như BĐS, chứng khoán..., trong khi hạn mức tăng trưởng tín dụng năm nay của các ngân hàng thương mại cũng đã gần hết. Theo Thông tư 36 sửa đổi, quy định kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.

Chỉ thị số 04 của Ngân hàng nhà nước cũng khẳng định chủ trương kiểm soát tín dụng chặt chẽ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán… Trên thực tế,“room” tín dụng của các ngân hàng để cho vay BĐS và tỉ lệ tín dụng vào ngành địa ốc có khả năng giảm xuống trong năm 2019.

Tuy nhiên, xét trên bình diện rộng hơn, triển vọng kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng cũng khá lạc quan khi các nhà phát triển BĐS có những chiến lược kết hợp rất cụ thể nhằm tận dụng thế mạnh của nhau. Đà tăng trưởng từ chính sách cũng góp phần vào sự hồi phục đáng kể của thị trường giao dịch, dưới sự dẫn dắt của nhóm cổ phiếu ngân hàng, chứng khoán và đặc biệt là nhóm bất động sản.

Bên cạnh những doanh nghiệp lớn, cổ phiếu BĐS cũng được chú ý từ những mã có vốn hóa doanh nghiệp vừa và nhỏ với dư địa phát triển khá tiềm năng. Theo đánh giá chung, trong 5 năm qua từ 2014 đến 2018, cổ phiếu hai ngành ngân hàng và BĐS đã đạt mức tăng trưởng 3 con số, trong khi VNIndex chỉ dừng ở mức hai con số.

Bước vào quý IV/2018 cũng như quý I/ 2019, số lượng giao dịch chung cư, nhà liền kề và đất nền dự báo tăng trưởng và có khả năng cải thiện đáng kể doanh thu và lợi nhuận của các công ty BĐS. Một trong những biểu hiện dễ nhận thấy nhất là việc các cổ phiếu nhóm ngành BĐS niêm yết trên thị trường dần thu hút được nhiều hơn sự quan tâm của dòng tiền

Ngoài ra, sự lạc quan này cũng cần thận trọng, khi trong hoạt động kinh doanh BĐS luôn tiềm ẩn những rủi ro lớn, nhất là khi điều kiện nguồn cung hạn chế vì thủ tục kéo dài hoặc quỹ đất sạch ngày càng thu nhỏ, hay việc kiểm soát chất lượng sản phẩm sau bàn giao… đều có thể ảnh hưởng đến chu kỳ của thị trường.