Ngành bất động sản - "Cánh chim báo bão" giữa đại dịch Covid-19 

Bất động sản ngành được ví như cánh chim “báo bão” của kinh tế Việt Nam bởi có sự tác động mạnh mẽ đến rất nhiều nhóm ngành hàng khác nhau của nền kinh tế (hơn 90 ngành nghề) cùng với đó là hàng triệu lao động có liên quan trực tiếp đến bất động sản.

Theo ghi nhận từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nửa đầu năm qua, những thách thức lớn từ đại dịch Covid-19 cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản. Cụ thể, làm gián đoạn, đảo lộn các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, nhất là công tác tiếp thị quảng bá sản phẩm và bán hàng. Dòng tiền bị ảnh hưởng nghiêm trọng do mọi hoạt động bán hàng và mua hàng bị ngừng trệ do thực hiện các biện pháp của Chính phủ về hạn chế di chuyển, cách ly toàn xã hội, do tâm lý phòng thủ của người dân trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19.

Làm tăng chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí lãi vay và nguy cơ bị chuyển nhóm nợ thành nợ xấu; làm tăng chi phí quản lý doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp có nhiều lao động; làm tăng khả năng doanh nghiệp bị nợ thuế, nợ bảo hiểm xã hội, nợ lương người lao động.

Cùng với đó, số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm; số lượng doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, giải thể, phá sản tăng. VNREA cho rằng, thị trường bất động sản bị tác động kép do phải đương đầu với nhiều khó khăn trong 2 năm qua và đại dịch nên các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cần nỗ lực để cầm cự và vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này.

Dẫn chứng các số liệu từ Bộ Xây dựng, VNREA cho hay chỉ riêng trong quý I/2020, về tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm. Chỉ tính riêng nhà ở thương mại, lượng tiêu thụ sản phẩm chỉ đạt khoảng 14%, thấp nhất trong vòng 4 năm qua và chỉ bằng khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2019; lượng giao dịch thành công giảm 36,6% so với quý IV/2019 và chỉ bằng 14% của năm 2019.

Đối với văn phòng cho thuê, tỷ lệ văn phòng trống trong quý I/2020 tăng so với cùng kỳ năm 2019 (văn phòng hạng A trống 10,8%; hạng B trống 5,6%). Các khu du lịch, nghỉ dưỡng tạm dừng hoạt động, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hầu như không có nguồn thu.

Về hoạt động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Số lượng doanh nghiệp được thành lập mới giảm 11,9%, tạm ngừng kinh doanh tăng 94,1% so với cùng kỳ năm 2019, đây là tỷ lệ doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh tăng cao nhất trong tất cả các ngành nghề; số lượng sàn giao dịch đóng cửa chiếm khoảng 80%; số còn lại khoảng 200 sàn thì đang hoạt động cầm chừng.

Do dịch bệnh nên một số doanh nghiệp có nguồn tài chính mỏng đã không có nguồn thu để trả lương cho người lao động và thanh toán các nghĩa vụ tài chính đến hạn cho Nhà nước hoặc tổ chức tín dụng, những doanh nghiệp có thể tích lũy vốn thì cũng không đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai đầu tư dự án.

Về tồn kho bất động sản, theo số liệu công bố báo cáo tài chính của 178 doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh bất động sản (kể cả doanh nghiệp kinh doanh đa ngành nghề) niêm yết trên Sàn chứng khoán Hà Nội (HNX) và Sàn chứng khoán TP.HCM (HOSE) thì tổng giá trị hàng tồn kho (tính đến 31/12/2019) là 209.100 tỷ đồng, trong đó giá trị tồn kho sản phẩm bất động sản chiếm khoảng 50%, tương đương khoảng 104.550 tỷ đồng (ngoài ra chưa kể lượng bất động sản tồn kho của các doanh nghiệp chưa niêm yết).

Tổng lượng hàng tồn kho tính theo giá trị chỉ chiếm dưới 5% tổng mức đầu tư các dự án đang triển khai, tuy nhiên giá trị tồn kho lại tăng khoảng 20 - 30% so với kỳ trước; hàng tồn kho chủ yếu là căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư…được xây dựng tại các vị trí xa trung tâm, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ. Qua tính toán, nếu không bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 thì trong quý I/2020, các chủ đầu tư có thể sẽ giải phóng được khoảng từ 15 - 20% lượng hàng tồn kho, từ đó giúp có thêm nguồn vốn phục vụ cho đầu tư bất động sản.

Dòng tiền bị "siết chặt"

Khó khăn trong nửa đầu năm qua còn liên quan đến dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản. Đến thời điểm hiện tại, sau đại hội cổ đông quý I/2020 của nhiều doanh nghiệp, không khí bao trùm bởi bức tranh xám màu, vì bất động sản là một trong những ngành chịu ảnh hưởng trực tiếp từ các chính sách điều tiết dòng tiền của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước. Cụ thể, từ 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%.

Đặc biệt, bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Do đó, việc cho vay đầu tư bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ. Đối với những khách hàng vay mới hoặc có nhu cầu thế chấp sổ tiết kiệm để vay đầu tư bất động sản, việc xét duyệt sẽ cẩn trọng và khó khăn hơn. Việc siết tín dụng vào bất động sản chẳng những tác động rất mạnh đến dòng vốn của nhà đầu tư mà cả doanh nghiệp phát triển dự án cũng sẽ gặp nhiều khó khăn.

Theo tìm hiểu, tình hình kinh doanh khó khăn khiến không ít nhà đầu tư buộc phải bán lúa non dù muốn hay không. Tổng thu nhập bị giảm sút khiến rất nhiều người buộc phải cắt giảm lợi nhuận, thậm chí giảm giá gốc để nhanh chóng ra hàng vì không kham nổi các khoản thanh toán đang đến kỳ hạn. Nhiều chủ hộ dù nguồn tiền vẫn còn nhưng để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh dài hạn hay trả nợ ngân hàng nên không thể duy trì đầu tư vào bất động sản như dự kiến trước đó.

Trên các trang mạng xã hội, rao bán nhà đất cũng đã xuất hiện những thông tin rao bán cắt lỗ, cần tiền bán nhà gấp, giải cứu chủ nhà mùa Covid-19. Nhiều người rao bán giảm giá từ 100 đến 200 triệu đồng/căn hộ trong một thời gian dài nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Tình trạng rao bán lại không chỉ diễn ra trong giới đầu cơ mà ngay cả khách hàng mua ở thực cũng có một số người phải chào bán lại căn hộ mình mua vì vì áp lực tài chính. Những căn nhà này thường được giảm từ 5 - 10% so với giá rao trước đó. 

Trước đó, chia sẻ với phóng viên, PGS.TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện quản lý kinh tế Trung ương cho hay: "Sau Covid-19, tình trạng nguồn vốn tuỳ thuộc vào sức khoẻ của doanh nghiệp, khả năng chống chọi, hồi sinh của doanh nghiệp. Số liệu về việc sử dụng vốn phát triển dự án chưa được ghi nhận, nhưng về nguyên tắc, xét trên khía cạnh các phân khúc bất động sản, các doanh nghiệp địa ốc có tình trạng sức khoẻ khác nhau.

Với bất động sản công nghiệp, doanh nghiệp đầu tư hạ tầng, khu công nghiệp, logistics vẫn có dấu hiệu tích cực. Với bất động sản nông nghiệp, nhóm doanh nghiệp này chưa thể hiện rõ ràng về tình trạng sức khoẻ. Với nhóm đầu tư kinh doanh, thương mại, dịch vụ, tình trạng sức khỏe của các doanh nghiệp đang phân loại rõ rệt. Một số doanh nghiệp vượt được "bão" nhưng một số doanh nghiệp lại bị chìm. Với bất động sản nhà ở, mức độ phụ thuộc nhiều về các dòng sản phẩm. Doanh nghiệp đầu tư đất nền, nhà ở giá thấp, căn hộ trung bình có thể phục hồi tốt hơn. Với bất động sản tài chính, tài sản, đến thời điểm hiện tại, biểu hiện về khó khăn chưa rõ ràng.

Doanh nghiệp địa ốc thường sẽ đầu tư ở nhiều phân khúc và khó tách bạch đánh giá năng lực trong từng phân mảng nhỏ. Khả năng xoay vốn phụ thuộc vào năng lực và mức vốn sẵn có của doanh nghiệp địa ốc".

Sau khi dịch được kiểm soát, bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng trở lại. Giới phân tích cho rằng, bất động sản vẫn là một trong những kênh cất giữ tài sản tương đối an toàn trong trường hợp khủng hoảng kinh tế, nhất là phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực, vẫn tiếp tục giữ vai trò chủ đạo và phát triển bền vững, thực tiễn đã chứng minh qua các cuộc khủng hoảng đóng băng của thị trường bất động sản các năm 2008, 2011.